文/王新喜

春节还没过完，昨天南京市的明尚西苑小区却在2月23日凌晨，遭遇了一场突如其来的火灾。

目前最新消息，南京的火灾刚烧完，黑龙江省佳木斯一高层住宅又发生一起火灾事故。从一楼迅速蔓延至十七楼，有网友质疑火灾起火的原因，或在于违规使用价格低廉的易燃材料。

此外，目前在西班牙一栋14层大楼也出现了一突发火灾，450名居民被困火海。根据西班牙工程师伊格拉指出，起火大楼外墙采用易燃的铝板和泡沫绝缘层，整个大楼已经迅速被烧成骨架，死亡人数预计将上升。

从南京火灾到佳木斯火灾与西班牙火灾，一场场火灾提醒我们，五种小区房子不能买。

电瓶车可停放一楼架空层的不要买

从南京小区这场火灾来看，火灾为6栋建筑地面架空层停放电动自行车处起火引发，地面架空层电动车起火，这次南京小区1楼架空层电瓶车起火，引发了很多人的关注，而架空层大量停放电瓶车，在全国很多小区是一个非常普遍的现象。

笔者所在的小区也是类似的情况，引发了业主的担忧，目前针对南京火灾的情况，部分业主建议小区内禁停，大门前广场和北门外设置电动车停车区，防患于未然。

因此，从这次火灾的情况来看，也给了大家一个提醒，观察小区是否有在搭建电动车停车棚，小区一楼架空层可随意停放电瓶车的房子不要买。

第二：天井连通1楼架空层的房子不能买

从南京小区这场火灾来看，火灾为6栋建筑地面架空层停放电动自行车处起火引发，地面架空层电动车起火，本身来说，不能一下子从下往上烧这么多楼层。

关键的问题是，该小区是天井连通各楼层与1楼架空层。透过天井，可以看到1楼架空层有大量电动车残骸，2楼有空调外机扇叶消失、部分窗帘被毁、窗户玻璃缺失，2楼以上有部分烟熏痕迹。

很显然，天井（采光通气井）连通1楼架空层这种小区设计，天井从架空层直通到楼顶，各层各户厨房开窗在采光天井内，每层水平公共走廊也和天井相通。架空层着火时，天井产生拔风道效应，火势沿天井向上延燃，烧爆了住户厨房窗玻璃，烧入户内，像这种情况，出门逃生被烟熏，躲在家里也是等死。

南京这次火灾形成烟囱效应，引发火灾全楼蔓延扩大，它相当于把一楼天井发生的火灾的危险与各楼层连通起来了，一旦发生火灾，烟气与火势进入楼梯间或沿采光井上行，容易导致烟气蔓延，有点火烧连营的意味了，直接放大了火灾发生时候的危险与逃生难题。

“”没见到着火楼房的实际竣工图或施工图，但除非水平走廊是开敞式的属于室外空间，否则这个天井和走廊相通的设计是否违反了GB50016？”有业内人士这样质疑。

因此，天井连通1楼架空层的房子不能买。

第二：楼层过高的小区不能买

南京火灾之后，引发了大家对高层住宅安全性问题的重视，目前佳木斯又一个高层住宅着火，表面上是消防安全生产的事情。深层次是经济问题。在2015年涨价去库存前，这种三十几层的住宅并不多。

但现在，高层遍布，甚至连县城都是，高层住宅楼围城的情况很普遍。这背后的原因是地价高，逼着把容积率抬高，不然开发商没利润。但高楼层带来的火灾风险非常大，火灾发生的时候，逃生的困难程度变大，未来高层住宅，首先面临的就是安全问题。

目前世界上最高的消防云梯最高可达112米，但我国消防云梯最高可达101米，约35楼的高度，这样的消防云梯造价2千万以上，不是每个城市都有，而且云梯对道路宽度、小区地面的承重能力以及周边5米高度有没有的电线电缆等都有要求，很多小区根本够不上这个条件。

现在房子去库存是大趋势，购房刚需减弱，从未来的趋势来看，30多层40多层的小区依然会有，但会变少，买房不要买高楼层，这或许要会成为很多人的一个共识。

第三：物业只收钱不干事的小区不要买

这次火灾，也让大家更加关注物业的情况，物业将来很可能成为房子好不好卖的一项核心竞争力之一。

从这场火灾来看，物业不负责任的态度彰显无疑，该小区一位业主2020年前曾陆续发帖举报小区电动车停放和充电乱象，但物业没有任何动静。在这次火灾发生之后，这位业主接受了记者采访，他表示，还曾一年半7次在留言平台投诉，但均获得回复。“7次回复都说安排了物业人员巡查、宣传、督促整改。但事实上，更多是敷衍应付，并没有解决实际问题。

南京该小区物业的不负责任，缺乏安全意识，需要为这次火灾负责，但这也提醒我们，物业只管收钱不干事的小区房子不要买。只不过，如果鉴别物业只收钱不办事呢？在现实中是一个难题，这无疑需要大家去仔细甄别，

有网友谈到，物业含金量最高的是：

物业能不能保证消防通道、设施正常使用；

楼道杂物、电动车上楼充电、消防监控中心有没有人24小时值班；

紧急情况下物业工作人员能不能指引、配合消防人员进行救援工作；

这几点对于买房人来说，是非常关键的。

其三：外墙可燃、没有防火隔墙的房子不要买

这一起火灾给人的深刻印象是火势迅速往上蔓延。根据南方周末采访某建筑专家，导致全楼蔓延的，基本是两种情况，其一是没有防火隔墙，其二是，外墙可燃。

从消防设计上来讲，我们传统的住宅楼，每户之间都是用墙分隔的。一户发生火灾，不应该烧到另一户去。这种墙在消防上叫“两个小时的防火隔墙”，它火烧两个小时是烧不坏的。单元与单元间的隔墙，可能要烧的时间更长。每一层是独立的区域，发生火灾不应该蔓延。南京小区火势蔓延这么快，显然在防火隔墙上存在短板或缺失的。

另一个方面，导致全楼蔓延的，一种是外墙是可燃的，2020年发生的上海教师公寓就是这样，当时这座公寓外立面上使用大量未阻燃处理的聚氨酯泡沫等易燃材料是核心原因。

如今西班牙火灾也同样如此，西班牙工程师伊格拉指出，起火大楼外墙采用易燃的铝板和泡沫绝缘层，虽然能隔绝热气并保持温暖，但这也成为火势迅速蔓延的助推因素。整个大楼已经迅速被烧成骨架。

因此，从这些触目惊心的案例来看，外墙可燃、没有防火隔墙的房子不要买。

总的来说，南京小区这次惨剧引发了很多人的反思与思考，也对很多人买房提供了更多的避坑原则，毕竟，在现在高层小区遍地的今天，安全是第一位的，买到可以将火灾风险降到最低的房子，考验购房者的智慧。而房地产商的建筑设计也需要考虑买房人的诉求，尽快做出改变了。