写在最前：对于楼盘测评我们坚持实地踩盘，保持客观原则，但因为最近负荷量较多，33个小时未合眼了，如果有错别字，或者用词不顺还请见谅。

关于南二环，大家的印象是什么？有人认为库存很大，未来发展周期很长，但有人为了卖房，也曾把它吹爆：算是福州的市区了，地段也很好。

很早的时候，就分享了关于南二环片区细分的概念，比如白湖亭片区配套比较全算是强片区，而郭宅，义序，后坂附近的南二环组合应该算是弱片区。

今天和大家分享的这个项目和曾经福州地王和全国地王多少有点沾边，那个年代，敢为天下先造就了一个地产时代。

前言

左图为前年拍摄，右图前日拍摄

2007年9月，融信以15.5亿斩获福州原玻璃厂、保温瓶厂地块，楼面价9953元/平米，当时福州均价不到7千，为福州地王，后来遇到调控，无奈之下选择了壮士断腕，损失7千万；

2016年又是地产激情燃烧的岁月，8月17日，融信110亿夺得上海静安区一住宅地块，据测算，10万/㎡的名义楼板价，14.3万/㎡的可售面积楼板价，139%的溢价率，夺得全国地王。

在南二环郭宅村附近，曾经有一个楼盘叫融信国公馆，曾经的地位收割机，哪能经得起三道红线和口罩事件，黯然神伤。

在经过一系列折腾后，如今该楼盘推广名为澎湃国公馆，因其园林景观自带流量，所以不少中介到该楼盘探盘。

但是，非地缘中介，对于这个楼盘的阐述和观点还未必到位，可能印象中就一个南二环板块，苏式园林景观的描述。

现在对这个楼盘进行全面的剖析，让大家有进一步的了解。

PART 1

图片来源于网络

澎湃国公馆地段位于南二环路与则徐大道交汇处西南面，这个地理位置比较尴尬。

地块可分为住宅区和商墅区，住宅区离地铁口更远，从直线距离上看，和白湖亭地铁口，葫芦阵地铁口组成一个等腰三角形。

步行至葫芦阵地铁口大概在1.2公里左右，商业别墅地块离葫芦阵地铁口会稍微近了一点点，但严格说都不算地铁房。

郭宅片区周边配套相对会弱一点，商业配套要到白湖亭片区，周边城市界面也比较弱。

在外地人眼中，可能这就是传统的南二环板块，但差之毫厘谬以千里。

这么说吧，虽然该楼盘和白湖亭片区直线距离在一公里左右，但真的和北园四大金刚对比的话，学校，地铁，商业都相对会弱一点。

按照老仓山，尤其是城南人的观点，他们之间大概相差1.5个段位，甚至更多。

PART 2

但这个楼盘的卖点并不是地段有多好，甚至可以说地段差强人意，如果有对比的话，段位大概类似于曾经1.8万的中骏璟宸。

不过就这个园林景观而言，是目前我在福州见过的最接近江南园林景观的楼盘。

对于那些只是走马观花的踩盘者来说，似乎就是一种新中式园林，但还少了一点仙气飘飘的感觉。

大错特错了，新中式园林是泰禾首创，后来其他开发商借鉴其成功之路后大势模仿。

图片为实地拍摄

江南园林家天下，苏州园林冠江南。

在踩盘的时候，第一眼感觉就是像古代江浙地区大户人家的建筑，然后看了一圈后，问置业顾问是不是有香山帮元素。

苏州香山位于太湖之滨，自古出建筑工匠，擅长复杂精细的中国传统建筑技术，人称“香山帮匠人”，史书曾有“江南木工巧匠皆出于香山”的记载。

国公馆的建筑中，砖雕，漆作，木作，彩绘，叠山等，与苏州的几个知名园林有很高的相似度。

置业顾问介绍是由香山帮匠人手工打造的，话虽这么说，大概率是他们参与了这个园林的建设，如果完全请香山帮打造，那成本完全划不来。

但总得来说，福州众多楼盘中，个人觉得只有这个园林景观才是有真正的江南韵味。

PART 3

图片为实地拍摄

该楼盘由住宅，保障性住房，商业别墅组成。

现在在售的住宅，可能是中介比较喜欢卖的，主力户型为116，132,168平米。

图片来源于网络

其实在这个地段，能考虑的也就是116平的户型了，做了四房两卫，两南两北，三开间朝南，全明结构。

132户型也是四房，但在这个南二环弱片区，这就是一个错位时空的搭配，只能说地缘客户可以考虑一下。

至于168的户型，四房两厅三卫，是长条状，相当于2.5开间朝南，其中两个是暗卫，不过该户型估计在4楼以上看楼下园林景观都比较惬意。

至于这个楼盘的商业别墅，其实不应该把其列入普通的房产讨论范围，因为其金融属性和普通住宅有较大的差异。

简单点说，如果身价只有千万级别的，可能带不动，因为起步价在600万左右，在这种墅区不花两百多个装修，似乎都不好意思和邻居打招呼。

而商业别墅因为交易成本高，装修从交付之日起就开始贬值，所以从这个角度来说，这里的别墅起点很高。

当然，对于不差钱的人，要是花个千八百万买套，用来做商务接待之类的，人家也会另眼相看：老王这财力不菲啊，值得合作。

图片为实地拍摄

当然，该楼盘也有不利因素，如周边有古建，本地人不忌讳，但外地人就不好说了。

还有就是处于这个地段，就避免不了来自天空的噪音，这个可以咨询本地人。

该楼盘周边安置房比较多，这个项目对面就是大东海A区，外来人口多，流动性复杂。

离地铁口远就算了，周边的公交线路也不错，出行不太方便。

目前出行比较依赖电动车，友情提醒，记得遵守交通法规，别问为什么，都是泪，早知道打的踩盘了。

高层住宅有有部分保障型住宅，这个看各自的接受程度吧。

PART 4

大家比较关心的是国公馆的价格，目前他们给的吹风价为2.2万的毛坯均价，还把这个招牌挂在白湖亭附近，似乎要和四大金刚一争高下。

虽然地理位置接近，但这个楼盘和白湖亭片区还是有比较大的差异，毕竟价格摆在那里，以江南尚璟为例，毛坯均价大概在2.7万左右；

国公馆置业顾问对外报的均价大约是在2.1万左右，所以就单从价格上看也明白二者的差距。

这种楼盘虽然别出心裁，但也会有一定弊端，比如大面积地布置园林景观，就牺牲了业主的公共活动空间。

但是该楼盘又建恒温泳池，健身房，瑜伽室，私宴空间等会所，感觉特别尴尬，说是高端改善盘吧，价格又比较便宜。

说是刚需捡漏吧，起步户型又达到116平米的四房两卫，关键离一些重要配套还比较远。

总得来说，这个楼盘卖的不是地段，可能偏向于喜欢这种传统中式园林社区的群体。