税前1万!郁亮大降薪,万科2023年经历了什么?

杠杆地产 2024-03-29 21:49:02

摘要:货币资金减少、不分红(欢迎关注杠杆地产)

撰文|杆姐&编辑|爱丽丝

一场又一场风波过后,2024年3月29日,地产龙头万科的2023年度业绩如约而至。

从最早提出“活下去”但外界认为“不可能活不下去”;到现在各种质疑是否能活下去。舆论、以及资本的信心在发生微妙变化。

这不仅是之于万科,更是之于诸多临危房企。从万科年报,以及管理层最新表态里,我们更能感觉到局势的复杂,以及不确定。

1、营收、利润下滑

2023 年,面对市场继续下行,万科全年实现销售额 3761.2 亿元,同比下降 9.8%,规模行业第二。

其他营运指标来看,2023年的万科承压明显:营收4657亿元,同比下滑约7.56%;营业利润292.5亿元,同比下滑43.78%;利润总额298.1亿元,同比下滑约43.13%;归属净利润121.6亿元,同比下滑约46.39%;扣非净利润97.9亿元,同比下滑约50.62%。

在董事会报告里,万科坦言:行业深度调整给公司经营带来巨大压力。

国家统计局数据显示,2023 年全国商品房销售面积11.2 亿平方米,同比下降 8.5%;销售金额 11.7 万亿元,同比下降 6.5%。中指研究院数据显示,百强房企销售金额同比下降 17.3%。

万科的主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”。分业务类型看,营业收入中,来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为4,297.5 亿元,占比92.3%;来自物业服务的营业收入为 294.3 亿元,占比 6.3%。

值得一提的是,2023 年,万科的基本盘:房地产开 发及相关资产经营业务,同比下滑8.65%,其他业务营收也有很多都在增长。

比如物业服务公司万物云实现营业收入 334.2 亿元(含向万科集团提供服务的收入),同比增长 10.2%;

物流业务(含非并表项目)实现经营收入41.8亿元,同比增长 17.2%;

租赁住宅业务(含非并表项目)实现营业收入34.6亿元,同比增长 6.8%;

商业业务(含非并表项目)营业收入91.1 亿元,同比增长 4.6%。

不得不说,万科的盘子铺的是真大。

图片来源|东方财富(特此感谢)

这里需要注意的有两点。其一、纵向对比来看,这是至少9年来万科的营收同比增速首次为负;

其二、横向对比,目前A股披露年报的几家房企里,万科的这个营收降幅虽不算最大,但和往年的稳健相比还有点差距。

对于2023年利润下滑,万科年报解释称,主要原因是开发业务结算规模和结算毛利率均有下降,且对部分开发项目计提了减值。

2、货币资金减少、不分红

利润承压之外,2023年万科还存在资金存量、现金短债比等指标出现下行的情况。截至 2023 年底,其净负债率为 54.7%,较 2022 年底提高 11.0 个百分点。

先看负债。截至2023年末,万科的有息负债合计 3,200.5 亿元,占总资产的比例为21.3%。其中一年内到期的有息负债 624.2 亿元,占比为 19.5%;一年以上有息负债2,576.3亿元,占比为 80.5%。

分融资对象来看,银行借款占比为 61.7%,应付债券占比为 24.8%,其他借款占比为13.5%。

分利率类型来看,固定利率负债占比 38.7%,浮动利率负债占比61.3%。

分境内境外来看,境内负债占比 80.3%,境外负债占比 19.7%。人民币负债占比80.9%,外币负债占比19.1%。

2023 年万科境内新获融资的综合成本为 3.61%,够低的。全年新获融资 897 亿元,其中境内新获融资 766 亿元。

货币资金方面,杠杆地产看到,万科2023年同比有较明显下滑,从上一年的约1372亿元减少至998亿元。可以覆盖短债,但余量也不是很多了。

或许正是基于此,万科管理层才做出了不分红的决定?如该司董秘朱旭所言:当前行业还在深度调整中,整个市场的信心还在恢复之中,经营的不确定性也还存在。取消分红,以帮助公司更好地应对特殊时期的不确定性,保障经营安全。

这也是万科30多年来首次不分红,足以见行业调整之深。当然,也与万科自身经营也有关。比如规模过快扩张时期,部分投资判断过于乐观,这些项目消化还需要一段时间。

另外,尽管万科经营服务业务的能力获得发展,但经营性不动产天然存在资金回收周期长、占压大的难点,有关融资机制成熟后才能完全解决。

不过万科也在想办法,并取得部分成效。比如经营性业务形成的优质资产,全年实现交易签约 123 亿元。也抓住 REITs、不动产私募投资基金机会等。

3、管理层再次大降薪

2023年,万科的总资产从前一年的1.758万亿元减少至1.505万亿元。流动负债显著减少,从2022年的1.078万亿元降低至8218亿元;非流动负债略有增加,从前一年的2744亿元增至2801亿元。

总体来看,万科2023年的总负债同比减少约2500亿元为1.102万亿元。资产负债率从2022年的76.92%降至73.22%。

万科化债还将继续。3月29日的业绩会上,董事会主席郁亮表示,将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度,未来两年削减付息债务1000亿元以上,以保障公司安全。

同时郁亮还说,虽然万科很早提出“活下去”,但考虑还不够全面。在市场的变化下,过去稳健的标准不一定能完全保障公司安全,因此需要强化底线思维,进行更充分的准备。

底线思维,体现在公司治理方面就是降薪。年报披露,万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜、监事会主席解冻自愿领取月薪税前1万元。

2023年,郁亮的税前年薪为127万元,2024年相当于打了一折。祝九胜、解冻降幅也差不多。而且这并非万科管理层首次降薪。

财报显示,2019、2020年,郁亮的的税前报酬总额超1200万元,同期祝九胜税前报酬总额超1100万元,解冻税前报酬总额超800万元。2021年万科归母净利接近腰斩,郁亮自愿放弃年度奖金,实际年度即时现金薪酬(税前)144.9万元。

底线思维的另一边就是减员。截至 2023 年末,万科共有在册员工 131,097 人,其中地产开发员工同比减少14%。按性别划分,男性员工 72,578 人,女性员工 58,519 人;

按年龄划分,29 岁及以下 50,088 人,30-49 岁 75,196 人,50 岁或以上 5,813 人。

时代的一粒灰尘,落在每个人或企业上都是一座大山。祝福万科,祝福每一个面临困境的人!

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