福州这一年,楼市到底卖得如何?

刚需探房 2024-01-14 20:57:13

继续网签数据分析,来一篇全年汇总,由于是个人统计,加上部分数据存在遗漏,所以只能保证数据90%的正确性,如果发现错误麻烦私信。

网签汇总

关于网签汇总,有几个维度:

1、官方发布每个季度的合计数据

2、官方每日发布的网签合计数据

3、个人统计的可售商品房网签数据

1、官方的季度合计数据,目前只发布到第三季度,数据如下:

2、官方每日发布数据,合计如下:

3、个人统计的可售商品房,数据如下:

分析:从三个维度来看,2023年的网签都比2022年出现下跌,不过数据依然存在出入。

以官方的两份数据为例,2023年前三季度,新盘住宅合计18101套,2022年前三季度22184套,全年27610套。

对比官方的每日数据合计,2023年17095套,2022年23524套。

从两份官方数据来看,官方的汇总数据,比每日数据合计多不少,至于原因为何,只能询问官方。

按照每日网签数据,同比去年,今年新盘网签减少6000套左右。

对于官方数据,存在一个安商房的X因素,从个人统计的可售商品房网签数据来看。

2023年10174套,2022年13833套,减少3000多套。

从比例来说,2023年同比减少27%。

可以说虽然数据有出入,不过从对比的角度,基本是一致的。

分析:除了新盘外,今年的二手数据,官方的汇总,2023年前三季度,二手27812套,其中住宅20815套。

2022年,全年二手27218套,其中住宅20080套。

配合每月发布的二手数据,可以发现这一次官方没有数据出入。

2023年,二手数据出现反弹,比2022年多成交1W套,比例达到36%。

综上,2023年数据很清晰,新盘销量下滑,二手成交上涨。

楼盘明细

分析:2023年的销冠来自金山三环边的万科城市之光,497套问鼎,去年同样是它,619套。

这个三环边的TOD大盘,争议不少,价格不低,销量让很多人惊讶。

随后的项目,建发璞云、建发玺云、天琴湖,天琴樾。

建发国贸两大厦门房企,给出的改善产品,都做到了较好的去化。

对比2022年,排在前列的楼盘,基本以刚需盘为主,看不到一个改善盘的身影,这点差距非常明显。

除此之外,就是楼盘的网签分布,可以发现今年整体数据量低于去年,也基本与汇总一致。

最后就是房企的数据,不做额外统计,从排行榜即可发现,建发、国贸、保利,三大房企基本霸榜。

这里面也和三家房企近年在福州持续拿下核心地块有关。

最少从侧面可以发现,三家房企虽然持续拿地,不过配合较好的去化,在福州遇冷的市场里面,过的并不艰难。

整体来说,分化依然是楼市主旋律,房企有分化,产品有分化,板块有分化。

供应情况

分析:除了去化网签外,再看看另外一个数据,即楼盘领证情况。

通过统计可以发现,2023年对比2022年,少了2438套,比例20%。

其中晋安、仓山,都出现较大幅度下滑,台江依靠上海西的供应,房源有所增加。

通过板块拆分,可以发现差异,东区对比去年减少1015套,不过依然高达2163套,供应量依然不低。

南二环最典型,去年只有存量盘在售,今年依靠四大金刚的供应,领证房源一下子增加。

从备案情况来看,明年这个区域的供应量依然不低。

除此之外,金山奥体、五四北,供应量都开始持续走低。

按照今年的土拍供应情况来看,明年的供应量预计也不会太高。

通过土拍当初的分析,明年的供应情况也比较清晰,仓山区今年断供,明年的库存以存量盘为主。

目前存量盘,不少并未完全领证备案,所以实际库存并不低。

晋安区今年成为土地粮仓,其中三远、南湖、西园旧改等,供应了不少土储,不过这些地块,全部被本土国企拿下。

除此之外,今年鼓楼区启动旧改后,供应了几幅纯商,加上汽车南站、省彩印厂等地块。

明年的改善盘供应,依然不低。

从2023年的网签数据来看,改善盘的去化不错,至于明年是否能延续,难说。

楼市分析

今年福州楼市,整体来说不算理想,对比2022年,看上去依然没有反弹。

此时静下心思考,对比2022年,今年的楼市是否真的更差?

最少从二手房的数据来看,今年出现大幅度的反弹,这里面也伴随着不少二手房价下跌。

新盘方面,改善盘的销量并不差,走低的仅仅是刚需盘,除此之外,今年的供应有所下滑,也一定程度影响了去化情况。

除了这些情况外,今年楼市整体氛围相对佛系,保建国三大房企,依靠较好的区位、产品定位,也没有投入过多营销就做到不错的去化。

本土国企频繁拿地,虽然上市迟缓,不过面对去化不理想后,也没有做出过多的改变。

相比前几年,部分民企,特别是闽系,在营销上的造势,当初的全城分销,开盘红报乱飞,中介扎堆引流等,今年的楼市显得非常平淡。

在板块的对比里面,南二环成了最典型的区域。

甚至可以说,信心最差的板块,这里也反映了一个现实问题。

面对楼市低迷,城投频繁兜底拿地后,要如何上市去化?

对于购房者最关注的是房价,不过对于目前楼市,可能最需要拯救的反而是销量。

目前南二环,除了中骏外,并没有出现大幅度的价格波动,但是销量已经打垮了板块信心。

看上去房价保住了,但是销量没了。

按照这2年多,城投持续拿地的情况来看,后续的压力并不低。

按照资金流向来看,拿地价也仅仅只是一个参考。

面对这种库存的情况下,要想真正保住房价,可能最好的办法,下调房价直到销量有所起色。

只有成交量,才能稳住板块真正的价值。

只有成交量,才能让资金真正运转起来。

至于价格怎么调整,这里面的手段很多,但是死守绝对不是出路。

以前城投项目少,死守无所谓,现在垄断部分板块,每个行动都已经变得举足轻重。

综上,这一整年的楼市走向,折射的问题很多,民企暴雷后,城投频繁拿地,面对大量库存,不做营销改变,死守所谓的价格,没有带来销量,从而拉低板块信心,甚至整个楼市信心。

明年,拿下核心地块的保建国,决定不了楼市走向,真正的看点依然在城投身上。

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