每年的3月份，楼市往往都会备受关注。春节期间，许多人会回家过年，购房需求相对较低，而春节过后，许多刚需群体都会关注房地产市场，计划年初的时候买一套房来奠定一年的基调。其次，每年年初之际，政府也会发布一系列新规对于楼市进行调整，比如信贷政策、土地政策等等，来保持市场平稳发展。对于开发商来说，为了抢占市场份额，许多房地产开发商会选择在3月份推出新楼盘或者加大推广力度，让购房者有更多选择，因此楼市往往有“金三银四”的说法。

2024年同样也不例外，随着时间来到3月，不少刚需群体开始关注房地产市场，与此同时，很多热点城市也纷纷开始推出一系列调控措施来帮助楼市回暖，比如武汉、深圳、成都、广州、郑州等热门城市。另一方面，开发商与中介也加大了宣传力度，关注楼市的朋友不难发现，最近关于买房的广告以及中介推销房产的电话都增加了不少。

如今3月已经过去了一大半，今年楼市表现如何尚未知全貌，但我们可以拿2023年3月份的楼市进行对比。事实上，去年3月房地产市场的“救市”力度比起今年只高不低，许多热门城市纷纷降低房贷利率到三点几，同时还将首付比例降低至2成，杭州、长沙某小区业主甚至开始“报团涨价”，想借此机会来推动周边房价稳住高位。

但从结果来看，去年3月楼市表现并不理想。数据显示，重点监测100座城市，挂牌均价环比下降0.1%，同比下降0.27%。此外，10个重点监测城市二手房挂牌总量为196万套，环比上涨1.6%，同比上涨高达81%。此外，TOP100房企销售总额为17589.5亿元，只有2021年的一半左右。那么答案已经很明显了，即使在一系列回暖措施推动下，楼市表现依旧平淡，房子不仅没有变少，反而“越卖越多”了。由此可见今年的“金三月”数据同样不会特别好看。

究其原因，主要在于随着过去20年楼市的过度发展，许多人都加入了炒房行列，甚至许多上市公司都持有大量房产来实现资产增值，由此导致市场形成了“买涨不买跌”的思维定式。随着房地产步入下行周期，许多多套房持有者死扛不降价，等到真正意识到楼市已经彻底进入卖方市场的时候才开始抛售，这也是近两年为何许多城市都出现了“抛售潮”。

事实上，当前的楼市发展也印证了李嘉诚的观点，李嘉诚在早期接受采访时表示：任何行业过度发展过后必定会迎来摧残，不要去妄想赚取最后一个铜板。并且李嘉诚也贯彻落实了这一点，自2013年起，李嘉诚就在不断抛售手头的房产、地产业务，累计套现数千亿元，在房地产下行前期进行套现离场。对于未来楼市发展，李嘉诚也有着深远的见解：未来5年不管是香港还是内地的房价都将会迎来大调整，因为需求在之前几年就已经释放殆尽了，未来面临“需求枯竭”，所以未来5年房价凶多吉少。

也就是说，当前的楼市已经从“卖方市场”彻底转变为“买方市场”，新房囤积数量持续增长，二手房库存数量也是高居不下，那么我国到底有多少房子。央行一则数据给出了回答：数据显示，我国城镇家庭的住房持有率接近97%，其中31%的家庭持有2套房，10.5%的家庭持有3套及以上的房子，也就是说超过四成的城镇家庭未来5年可能会面临“三大难题”：

1、由于房价持续回落，投资的房子出现贬值的问题，房子越多亏损越大

自2021年楼市进入下行周期以来，可以说每年都有人认为已经跌到了谷底，但实际情况并非如此。事实上，随着房子的金融投资属性消除后，房价最终会回到合理水平，那么如何确定房价是否“合理”呢？经济学家提出了“房价收入比”的理念，按照国际标准，房价收入比的合理区间在“3.0-6.0,”但根据数据显示，2023年我国主要城市房价收入比为11.5，由此可见未来还有一定的下行空间。

更为重要的是，对于炒房投资群体来说，即使房价一直稳定，对于这类群体来说都是亏损的，因为如果算上住房折旧率、多套房利率、人工维护成本等因素的话，需要房价年涨幅在9%左右才能实现盈利。因此对于多套房投资群体来说，未来可能要面临由于房价持续回落，投资的房子出现贬值的问题，并且房子越多亏损越大。

2、受到二手房市场影响，租赁市场同样不乐观，“以租养贷”群体或面临房子难以出租的问题

上文已经提到过，近几年很多热点城市都出现了大量抛售的情况，在过去房价上涨之际，不少资金紧张的炒房客，都是通过买房然后出租的形式来保证资金能够回笼，也就是“以租养贷”的群体，相当于房子是自己的，房贷由租客承担，并且随着过去房价上涨，租金也跟着水涨船高。公开数据显示，在房价最高时期，一线城市平均租金高达92.7元/㎡，其中北京每平米租金超过100元。

但对于以租养贷群体来说，当前正面临两个考验，其一是随着住房普及率增加，需要租房子的群体数量就会减少，并且当前城镇化进程已经出现放缓的迹象，也就是说新增租房需求也会减少。其二是随着房价下行，住房开始贬值，选择将房子出租的群体越来越多，市场竞争压力大，因此只能降价来吸引租客，那么对于以租养贷的群体来说，也有可能出现亏损的问题。

3、二手房市场“房满为患”，只能降价出售，甚至最终面临“无人接盘”的问题

不难发现，最近几年房价整体在走下坡路，但相较于新房来说，二手房价格下跌的更加明显，主要原因在于二手房不容易受到宏观调控措施的影响，更多出于个人意愿。因此，对于多套房持有者来说，当前只能抛售多余的房子来避免更大的损失，但当前二手房市场房子已经过剩，只能不断降价来吸引买家，但另一方面，楼市的整体购房需求已经不足，因此未来会有部分老旧房子面临“无人接盘”的问题。

对于炒房投资群体来说，未来5年可能会面临上述3个方面的问题，因此需要提前做好应对措施，多余的房子该卖就卖掉，不用期待未来房价会再次大涨，原因是楼市已经失去了上涨的支撑点。与此同时，对于未来几年准备买房的群体来说，不要再抱着投资的目的去买房了，也不要背负过高的负债去买房，就算今年买不起也可以等第二年再买。