（中国时事新闻网大连中心主任张添强 通讯员大律）

近日，大连市中山区人民法院作出一审判决，判决泰山公司与祥云公司签订的《商品房买卖合同》法律关系无效，二被告泰山公司与祥云公司在判决生效后10日内，撤销在大连市不动产登记中心的合同备案。（受访要求：文中业主姓名、公司名称均为化名）

小区业主收到法院的判决书之后非常高兴，这份迟到的胜诉判决是今年春节最好的礼物，大家可以过一个快乐踏实的年了。

起因：2013年初，开发商“泰山公司”因开发大连市中山区解放路一小区，向该市一家金融企业“祥云公司”借款1.16亿元，担心祥云公司借钱不还，双方约定，泰山公司用其开发的110套房子作担保，也就是说，泰山公司将其开发的110套商品房先以1.16亿元的价格出售给祥云公司，并在大连市不动产登记中心办理《商品房买卖合同》备案登记，借款期限为3个月，到期后泰山公司用1.65亿元回购这100套房子，双方注销合同备案登记。如果到期不回购，按日千分之三承担违约金。

合同签订后，祥云公司实际打入泰山公司指定帐户1.16亿元，泰山公司将其开发的110套商品房《商品房买卖合同》备案到祥云公司名下，并开具了销售不动产统一发票。祥云公司认为，如果泰山公司3个月后不还款，这110套房子就归祥云公司所有，祥云公司就有权处置这110套商品房。

泰山公司在与祥云公司签订借款合同前后，陆续将其开发的110套商品房出售给市民，每平方米10000元左右，全部销售款1.8亿元左右。泰山公司与业主签订了《商品房买卖合同》，并向业主出具了专用收款收据，业主持购房材料到物业办理了入住手续，并实际占有、使用自己购买的房子。

一晃10年过去了，祥云公司未找泰山公司索要借款1.16亿元，也未找泰山公司要求交房。110个业主因为自己购买的房子备案在祥云公司名下，一直办理不了产权证，落户口及孩子上学都没法办理，业主心急如焚。

2023年初，王军、郭舰、张明、孙玲、李龙等部分业主委托北京市盈科（大连）律师事务所的王金海律师代理，起诉开发商泰山公司和祥云公司，要求判决二公司之间的商品房买卖合同无效。在王金海律师的协调下，业主、小区物业和社区经研究后认为，泰山公司与祥云公司签订的《商品房买卖合同》，并在大连市不动产登记中心备案，但双方并没有实际交付房屋，其真实意思是用出售给业主的房子担保双方之间的借款。泰山公司与业主签订了《商品房买卖合同》，并实际交付了房屋，业主已经入住，因购买的房屋备案在祥云公司，导致业主无法办理产权登记。因此，只有向法院起诉，要求法院判决泰山公司与祥云公司签订的《商品房买卖合同》无效，撤销双方的《商品房买卖合同》的备案登记，业主重新办理《商品房买卖合同》备案，才能顺利地办理产权登记。

大连市中山区人民法院受理了王军、郭舰、张明、孙玲、李龙等部分业主的起诉后，公开开庭审理了本案。泰山公司称，自己与祥云公司有真实的商品房买卖合同，并在大连市不动产登记中心办理了备案登记，祥云公司已经支付了购房款1.16亿元，业主主张合同无效没有事实和法律依据。祥云公司称，自己一口气购买了泰山公司开发的110套房子，目的就是投资，以较低的价格购买后，等几年房子升值了，再以更高的价格出售，这样公司可以赚到更高的利润。业主与泰山公司签订的《商品房买卖合同》没有在大连市不动产登记中心备案，是无效的。泰山公司和祥云公司当庭均不同意业主的诉讼请求。

对于王军、郭舰、张明、孙玲、李龙等部分业主的起诉，小区物业和社区非常重视，为业主出具了居住证明，证明业主的入住时间，业主居住期间按时交纳水、电费和物业费。王军、郭舰、张明、孙玲、李龙等业主也向法院提交了交纳水、电费和物业费的票据原件，有的业主甚至还提供了对自己购买房子的装修票据原件，证明十多年来，一直由自己占有、使用购买的商品房。

法院经审理后查明，祥云公司与泰山公司签订的《商品房买卖合同》，每平方米价格为8000元左右，业主与泰山公司签订的《商品房买卖合同》每平方米12000元左右，每平方米相差4000元，不符合常理；业主占有、使用所购买的房屋，但合同备案在祥云公司名下，导致业主无法办理产权证。目前，涉案房屋因祥云公司欠款，被法院查封，如果不解除查封和撤销合同备案，业主无法办理产权登记。祥云公司知道购买的这110套房子被泰山公司又出售给市民，10年来，祥云公司未向泰山公司主张过房屋交接，亦未向业主主张腾退房屋。

法院经审理后认为，依照《民法典》第一百四十三条规定，行为人意思表示真实是民事法律行为有效的条件之一。泰山公司与祥云公司签订的这110套商品房买卖合同，目的是为担保双方之间的借款，并非是真实的购买商品房，因此，双方签订的《商品房买卖合同》法律关系无效，应当注销合同备案登记。

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