前天上面刚开了会说要去库存，动作马上就来了。

率先出手的是自然资源部，近日发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》。

通知里说，商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，除非库存的去化周期能降到36个月以下；

通知还说，商品住宅去化周期在18个月到36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

通俗来说，就是现有住宅存量去化周期超过3年的城市，直接不让卖地了;去化周期在1年半到3年之间的，卖地的数量不能增加了。

这招是真狠，直接就把去库存的压力传导到了地方。现在我国大部分城市都是土地财政，说白了就是靠卖地赚钱，卡住土地供应，相当于卡住地方的钱袋子，他们才有动力去推动这个事情。

我查了一下，其实这个不算新政策了。在2019年4月，就有类似消息，当时说要把住宅用地按照消化周期分为五类供应，周期超过36个月以上的停止供地。

这次重提，可能是之前落实没到位，现在要去库存了，就开始动真格了。

据易居研究院统计，在2024年3月，100个城市中有41个城市的新建商品住宅库存去化周期超过36个月，包括哈尔滨、昆明、无锡、徐州、东莞、惠州、金华、常州、燕郊、保定、唐山、洛阳等；有78个城市的去化周期超过18个月。

根据克而瑞的数据，截至今年2月末，重点监测的30个城市中超八成以上城市商品住宅去化周期超过18个月警戒线。

其中，长春、珠海、东莞商品住宅去化周期均超过40个月。

去化周期在18个月以内城市只有4个，分别为成都、上海、合肥和杭州。

也就说大部分的城市可能都会受到影响。

所以估计以上的这些城市，后续为了去库存，应该会有所动作。

比如政策上还有限购等阻碍购房的，可能会全部解除；

出台一些吸引人才的政策，增加人口；

搞一波以旧换新，城投下场收购旧房，变成租赁房；

购房的契税这些给减免一些，搞个优惠；

又或者地方文旅发力，搞波热点，像哈尔滨、淄博和天水这种，吸引外地游客过来，也会带动一波房地产。

……

这波去库存的重点，主要是在待售的新房上面。

为啥呢？首先从GDP角度来讲，只有买新房才算投资，能增加当地GDP，二手房不算；其次，新房卖得好，才可能救活一些房企，有利于保交楼，维持稳定；最后，新房卖得好，房企有钱了，才会买地，财政收入才会增加。

从供求关系上来讲，暂停土地供应，相当于房子的供给量会被固定下来，不会再增加，同时如果能把购房需求刺激起来，市场就会回暖，房价甚至还可能增长。

但问题的关键是，怎么把购房需求给调动起来。

众所周知，房子在我国是一种特殊的商品，除了使用属性，同时还兼具了投资属性，因此需求也分为真实需求和投资需求。

过去20多年，由于房价一直涨，所以投资需求特别旺盛，甚至在有些地方都超过了真实的需求。而近三年时间，房价不断下跌，房子已经成为了一种劣质资产，所以投资需求也基本消失了。

而对于真实需求的购房者，随着违约的房企越来越多，很多人已不再相信期房，再加上三年口罩，大家的钱包也瘪了，这类需求也在减少，就算有，也是很多都去买有安全感的二手房了，至少没有爆雷风险，再加上现在二手房抛售，价格比新房还低，买新房的就更少了。

所以，我估计可能需求很难再被刺激起来，除非现有的爆雷房企能把房子都安心交付，预售制度能有很严格的监管，或者直接取消，老百姓才能安心。

王石放弃千万退休金的消息昨天火了。

4月30日，万科郁亮在2023年万科股东大会上透露，王石在去年的时候，因为公司资金紧张，就主动放弃了千万的退休金。

这事王石做的挺大气，至少比已经在看守所的许加印强多了。

最搞笑的是，昨天晚上，王石现在比他小30岁的老婆田朴珺在微博转发了这个消息还说：“没事，老王，我养你。”

我估摸着，养老王的钱，可能也是老王给的。

对于田朴珺为啥和他在一起这事，王石之前也说过，说妻子田朴珺并没有傍大款。他表示和田朴珺相识时，她现金存款比自己还多，是某房地产公司的房地产顾问。

突然想起了《都挺好》里面，苏明成的一句台词：“那她图你什么呀？图你岁数大？图你不洗澡？”

瘦死的骆驼比马大，王石虽然退休了，但每年1000万对他这种顶级企业家来说也不算多。

从万科退休后，王石除了游山玩水，还搞了一些创业和投资。

2019年，二次创业“深潜”，当年就完成了数千万的A轮融资，估值超5亿元。

2022年，他投资了一家叫深绿科技的太阳能发电技术服务商。

2023年，他进军私募，创立了深石私募基金、深石资本。

王石在企业家里面算是一个另类，1988年万科股改的时候，本来可以拿到一些股权的，他自己放弃了，专心成了一名职业经理人，他的明面收入就是每年一千多万的薪酬。

光这一点，普通人很难做到。

万科最近仍然没走出困境。一季度，万科实现营业收入615.9亿元，其中房地产开发业务营业收入为466.7亿元，同比下降13.8%；

净利润净亏损约3.62亿元，这是1991年万科上市以来万科净利润出现亏损，去年同期的净利润还有14.46亿元。

最近北京、天津、成都等很多城市放松了限购，有很多利好消息，就看后面万科能不能好转吧。