很多关注美国EB5的投资人，都听说过“排期”，甚至因为美国EB5的长“排期”而被整个移民市场放弃。好消息是2022年3月，EB5颁布了改革法案，最为利好的改革之一是每年预留了32%的绿卡配额给目标就业区TEA的项目申请人，让EB5移民项目重新回到大家视野。
美国EB5项目设计较多的人力物力投入，在办理之前提前对项目风险做出合理的评估是非常有必要的。
首先，项目的基本信息中的核心要素是一定要清晰的，包括有关项目类型、位置、范围和目标的详细信息。投资者应注意以下几点：
项目描述：了解项目的目的，无论是房地产开发、基础设施项目还是其他项目。查看项目如何保证获得绿卡并返回资金。
地理位置：考虑市场需求、经济稳定和该地区创造就业机会的潜力等因素。
商业计划：文件应概述项目的发展阶段、时间表、收入预测和创造就业机会的估计。
项目是否是真实需求，项目的目标市场需求大于供给，项目的目标市场经济走势在近年内迅速攀升，项目在目标市场具备强的竞争实力。避免一些有明显的诈骗信号的项目，比如承诺一定获得绿卡，保证没有投资风险，或者借款利息或投资回报特别高。这些都是不符合商业逻辑的。EB5移民项目风险关注点二：资金结构及偿还顺序资本结构：审查项目的各种资金来源，包括EB-5投资、开发商股权、贷款和其他投资来源。结构良好的资本偿还证明了该项目的财务稳定性，并且不会对EB-5资本造成过度加权。
资金偿还顺序关系：好的EB-5项目通常将EB-5投资者排在第二位，仅次于商业银行贷款。如果开发商或区域中心将自己置于EB-5投资者之前，需要进一步审查。
有许多项目宣传EB-5投资者获得“第一优先”担保权益。然而，根据合同审查，项目开发商计划在商业计划中提前还款。在这种情况下，如果开发商已经从商业账户中提取了投资资金，那么第一顺位担保权益意义不大；这里的金融风险在于EB-5投资者身上。
项目完工：您的资本结构评估应证明项目的完成是否取决于EB-5资本。一般来说，开发商对项目的投资比例越高越好，这表明了他们对项目的承诺和决心。
如果非EB-5投资者正在投资该项目，这可以为商业计划提供进一步的验证。如果该项目过度依赖EB-5基金，而他们无法筹集到足够的资金，那么该项目的早期投资者可能会面临投资失败的风险。
EB-5计划的核心要求之一是创造就业机会，重点关注的领域包括：
就业创造的计算：了解用于估计创造就业机会的计算方式。常见的方法包括直接、间接和诱导创造就业机会。评估这些计算的可信度。
就业创造时间表：分析就业创造的预计时间表。这应符合EB-5计划在特定时间内创造和维持必要工作岗位的要求。
法案规定每个投资人要创造10个全职就业，选择每个投资人能创造15+就业的，有足够的安全缓冲，后续项目增加投资人或者没有创造出预设的就业岗位也依然能够保障10+就业，绿卡有保障
EB5移民项目风险评估关注点四：区域中心的角色区域中心所扮演的角色可能因项目而异，因此，对于任何给定的交易，明确界定区域中心的作用至关重要。例如，一个区域中心可能只是赞助一个项目并充当该项目的融资人，但它也可能充当新商业企业（NCE）的经理或普通合伙人。或者，区域中心可能由与开发商相同的商业实体所有，开发商投资自己的资金在项目中拥有财务股份（创造就业实体，简称JCE）。
区域中心通常也参与向投资者推销项目。区域中心的作用应该清楚地写在报价文件中。当您比较不同合同中关于区域中心职责的相关条款时，请检查是否存在冲突条款，这些条款可能会对项目发出警告。
EB5移民项目风险评估关注点五：查看NCE将向JCE收取的利率查看NCE将向JCE收取的利率，以及其中有多少是向区域中心支付的。更保守的项目通常收取4-8%的利率，而更投机的项目则收取10-16%或更高的利率。如果利率非常高，这意味着数百万美元将用于支付融资成本，否则这些成本将用于在项目中创建资产（和抵押品）。
如果利率高于市场利率，你应该考虑为什么项目使用高息贷款而不是商业银行贷款；这些项目的结构形式通常被评估为对银行来说过于投机。
财务报表：包括资产负债表、损益表和现金流量表。这将为项目的财务业绩和稳定性提供见解。
资金使用：了解EB-5资金将如何在项目中分配。这有助于确定项目的财务优先级，并与您的投资目标保持一致。
退出策略：评估如何以及何时可以收回投资。发行文件应概述退出策略，无论是涉及出售、再融资还是其他方法。
贷款期限：EB-5投资者的新商业企业（NCE）向创造就业企业（JCE）的贷款应该有一个特定的到期时间框架，很可能会有一个或多个选项供JCE延长。还要了解贷款的“时间时钟”何时开始；有些人比其他人更早开始计算时间。“要清楚，如果项目行使期权延期的最长时间，项目可以保留您的投资资金多久。这是许多EB-5投资者忽视的一个常见方面”。
评估美国EB-5项目的发行文件是做出明智投资决策的关键一步。
美国EB5项目设计较多的人力物力投入，提前对项目风险做出合理的评估是非常有必要的。只有对资金的进入、使用、退出、就业创造等多个方面进行全面评估，才能大限度的保证项目的可行性。
