大家好，我是铁锤。

今天（2.20）传来了重磅消息：中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年2月贷款市场报价利率（LPR）为：1年期3.45%，5年期以上3.95%。

此次房贷降息，在意料之中。春节前的文章我们就说过，房贷降息预期已经达成一致，该来的终究会来。

在我个人看来，其实最好的时间节点应该是2023年的最后一个月（12.20），因为今年大家的存量房贷也可以跟着降，如是对于中产减负、提振消费意义重大。

而不是像现在这样，绝大多数人的存量房贷还要等到明年的1月1日才降。之所以没有采取这种方式，我认为很大程度上是为了保护商业银行的净息差，维护金融稳定。

而且，如果期间LPR再次上调，今天所谓的房贷降息利好，也就撤回了。当然了，在我国长期低利率趋势下，这是不可能发生的事情，因为经济低增速周期，加息是违背常理的。

我总结了一下，此次LPR利率调降有3个不一样的特征，一是“非对称下调”，1年期利率按兵不动，只下调了5年期利率。

二是下调幅度超预期，一次性下调25个基点，仿佛有意为之。因为调整后，首套房贷款利率正式步入“3字头”，这对于新购房者的心理冲击作用还是挺大的。我简单算了一下，贷款100万，一年可以少还5.2万。

要知道，去年全年5年期LPR利率也才下调了10个基点，而且此前的每次下调基本是以5个基点或10个基点为单位挤牙膏式下调。所以对比之下，足以看出央行救市的决心和力度。

三是与政策利率调整并不同步，一般而言，LPR与MLF的关系如图，即央行的利率体系有一条传导链，简单来说就是“政策利率→市场基准利率→市场利率”。当然了，这种说法也不绝对，因为此前三次出现过MLF利率未变而LPR下降的情况。

至于这一次利率调整不同步，大概率是因为本月降准落地，资金充裕，市场利率走低，给LPR降息提供了空间。

开年房贷利率就迎来重磅下调，为什么这么急？央行的降息动机到底是什么？

首要目的当然是救房地产，这没什么好藏着掖着的，1月份和春节期间返乡置业的整体情况，已经说明了一切。

春节期间，电影院里热辣滚烫，而售楼处却冷冷清清。中指院数据显示，1月份百强房企销售总额同比下降33.3%，环比下降47.7%。

另克而瑞数据显示，44个重点城市在春节周成交量仅23.38万平，环比下降87%，同比下降40%，较2022年同期降幅也达到了82%。如果说去年的数据差，是有放开的客观原因存在的，那么今年数据差，只能解释为大家都不爱买房了。越来越多的普通民众不再愿意贷款买房，也意味着中国房地产狂飙时代的终结。

前两天看交通部公布的春运数据被吓了一跳，截止到2月16日，春运前22天全国累计春运人次已经到达50.93亿，其中80%都是自驾车出行。按照前22天的均值计算，今年春运客流数据大概率会超过92亿人次，比预期的90亿人次略高，去年同期是47.33亿人次。

我想说的是，虽然今年春节期间返乡客流创历史新高，但往年火热的三四线城市返乡置业热潮没有出现，克而瑞重点监测的32个三四线城市春节周成交同比下降43%。另外，一线城市楼市热度下降最为明显，同比环比降幅均超过80%了。

1月份和春节期间楼市销售不畅，很好地说明了去年底各地陆续出台的楼市新政基本是“无用功”。

今年春节返乡，亲朋好友茶余饭后聊得最多的话题是“钱难赚”，不再是“无脑买房”。而且不知道从什么时候起，“等等再买房”似乎已经成了老乡们达成一致的明智选择，这是我着实没有想到的。

以我爸为例，他是建筑工，2023年受房地产不景气影响，基本上只干了7个月的活。用他自己的话说，“现在房地产是真的不行了”。我二舅是包工头，去年更是因为没工程，跟着亲戚到东莞转型干绿化去了。

另外，整个2023年个人住房贷款余额是呈现“萎缩”状态的，且提前还贷的热潮一直延续到今天。

有个观点铁锤一直在强调，房地产背后既是地方财政，又是银行贷款最重要的抵押物，而且它的下游能带动上百个行业的收入和消费，所以当务之急是尽快稳住房地产，这是货币扩张传导的基础，也是经济稳增长的关键。

综上所述，5年期利率的下降，“稳楼市”是最大的目的。

其次，宏观层面来看，我们遇到的问题是总需求不足，叠加我们的实际利率仍然偏高，所以符合逻辑的解决办法就是降息让物价跟着下降。

这就牵扯到一个问题，为什么此次央行是“非对称降息”，一年期LPR利率按兵不动？

众所周知，央行的利率体系有一条传导链，简单来说就是“政策利率→市场基准利率→市场利率”。所以我的理解是，宏观层面有两个考量，其一缓解商业银行息差压力，去年12月新发放企业贷款加权平均利率为3.75%，较上年同期低0.22个百分点，在这种情况下，本次1年期LPR保持不变与本月MFL利率不变保持一致，具有合理性，本次非对称降息之后，1年期和5年期以上LPR之间的期限利差缩小。

其二受美联储加息影响，中美利差处于高位，带来了资本外流影响，倘若1年期利率继续下调，无疑会加速资金外流。

2月19日，中国国家外汇管理局官方发布的数据显示，2023年外国企业对中国的直接投资增幅比2022年大减82%，是1990年代初以来的最低水平。

另外，5年期利率的下降，还可以将高息债置换成低息债，毫无疑问，这对于化解地方债也有一定的帮助。

基于上述分析，接下来说说大家最关心的两个问题，一是房贷降息会否继续？二是要不要进场买房？

第一个问题很好回答，去年存款利率下调了3次，累计下调幅度超过60个基点，叠加今年2月5日降准释放1万亿流动性，银行资金层面是比较宽裕的，所以LPR仍然有下调的空间。

也就是说，降息对银行整体上是偏利好的。短期来看，降息的确降低了银行资产端的收益，但负债端的成本显然也下降了。

另外，考虑到美联储今年降息的可能性加大，我们也将适时进入货币宽松时代。个人觉得，中小城市房贷利率最低能做到3.45%，甚至未来会不断接近公积金贷款利率3%左右。

当然了，经历此次大幅降息后，今年存量房贷利率单独调整的可能性就非常小了。

第二个问题更多要回归市场本身，单看这一次的政策刺激力度其实是极其有限的，而且效力还有待验证。因为对于个体而言，现在买房首要考虑的还是收入增长，不是每个月减少的那几十块钱月供。

即便如此大力度的降息，后台仍然有不少人询问要不要提前还房贷。所以你看，明白人其实还是挺多的。

放大到全局，现在很多行业都是这样，政策力度越大，市场越悲观，预期的扭转真的太难了，希望后面会越来越好吧。

按照惯例，接下来的三四月份这两个月，楼市可能会有一波成交小高峰，不出意外，卖房的群体会迎来大增，聪明人会将此视为“套现离场”的一次重要机会。受此影响，少数核心城市的核心房产会小火一把，大部分地区仍然面临调整的压力。

铁锤还是那句话，房地产现在最大的问题是低能级城市的房子卖不掉，严重拖累了整个行业。1月份，全国百城库存去化周期22.9个月，创2010年以来最高水平。其中三四线的新建商品住宅库存去化周期30.2个月，很多城市三年不盖房，房子都卖不完。

一句话，市场潜在的压力和问题都是客观存在的，并非一两个“大招”能逆转的。

当然了，我们更不能低估政府救市的决心，因为很多事情都是逼出来的，没到那一步，我们永远不知道接下来会发生什么。

很多人可能都没注意到，这个春节，各地和相关金融机构都在紧锣密鼓向地产商输血：住建部消息，截至2月20日，全国29个省份214个城市已建立房地产融资协调机制，将5349个“白名单”项目推送给商业银行。

另据中国银行、建设银行等有关数据，已对“白名单”项目审批贷款1236亿元，正在根据项目建设进度需要陆续发放贷款。

值得一提的是，从去年下半年到现在，全国已经有超过11个城市提出现房销售，这意味着过去几十年不可撼动的期房预售制度，正在加速退出。

没有什么事情是平白无故发生的，我们看到的永远是一个过程，连接着因果。