文/谢逸枫

春节前，广州、深圳、上海、北京等一二三四城市迎来一波住房限购限贷松绑、人才购房、购房补贴、公积金额度上升等刺激楼市政策，为迎接小阳春到来。

令人意外的2024年春节假期楼市表现大跌眼镜，一二手房市场冰火两重天。一手房市场成交大跌，供需两端低迷，二手房销售火爆，购房热情高涨，价格上涨。

值得注意的是春节假期的看房热度迅速回升，表现为询问楼盘价格、户型、交房、开盘等情况的看房客、上门客的数量比过年前高，售楼处比较热闹。

笔者认为，2024年春节假期楼市延续低迷，销售成交惨不忍睹，背后的原因是节前的一波限购、限购、房贷等政策刺激力度、范围有限导致需求释放有限。

而供应下降，春节假期出游热情依旧高涨导致供需释放滞后，楼市总体处于缓慢修复阶段，成交延续元旦结构性、分化、低迷趋势，新房热度不及二手房。

笔者认为，一二手房市场表现冰火两重天，二手房销售火爆比一手房好，最主要的原因是市场二手房挂牌房源猛增，价格调整大，况且现房交房的优势明显。

叠加春节前的一波限购、限购、购房补贴、房贷首付与利率、二手房指导价等政策刺激，形成推波助澜的效果，激活了二手房市场供需两端，购房热情高。

笔者认为，基于当前楼市政策调整的力度、范围有限，无法让楼市持续性的修复、见底、企稳，复苏回暖，意味着2024年楼市政策将加大放松的力度、范围。

第一是全面落实“三支利箭”、“金融16条措施”、“三个不低于”的房企融资政策，三大工程的金融与财政及税收等一系列政策，修复市场基本面、稳定预期信心。

第二是全面取消、放松一二线限购、限贷、限价、限签、限售、限企、限户型与限面积、限法拍与赠与房、二手房指导价等限制买卖交易政策，解放需求。

第三是全面下降商业贷款、公积金贷款的首套房贷首付为15%，二套房贷款首付为25%，首套房贷利率75折优惠、二套房贷利率85折的优惠，允许第三套房贷。

第四是全面延长房贷期间为50年。全面免减首套房、二套房的交易税费。购买商品房库存的住宅、商业转为保租房、公租房、共有住房。城市更新房票化安置。

一旦政策全面的落实、落地。将逆转结构性、分化、低迷楼市行情，为购房需求的释放注入新动力，全面激活首次、改善、第三孩、第四孩的购房力。

毫无疑问，随着供应加大，需求的释放，政策松绑的效果将会明显出现持续性，楼市成交端存在巨大的上升空间。预计楼市小阳春后成交规模将会稳步上升。

诸葛数据显示，春节假期（2.10-2.17）10城、15城新建商品住宅成交240套，日均成交30套，日均成交量同比下降13.58%。一线城市中的北上深成交上涨。

一线城市的广州、二线及三四线城市中的大连、韶关、佛山位列日均成交量跌幅前三。其次是青岛、武汉、成都、汕头、济南的日均成交量跌幅比较大。

而春节假期二手房表现较稳于新房，二手房市场销售火爆。诸葛数据显示，春节假期重点6城二手住宅成交47套，日均成交6套，日均成交同比上涨11.15%。

贝壳数据显示，春节假期8天(2024年2月10日-17日)，50城二手房交易量水平同比大幅回升，一线城市日均同比(春节2023年1月21日至27日)增加90%。

二线城市增加180%，三线城市增加140%，均大幅超过2022年和2023年。春节二手房交易量同比增长超七成，一线同比下降3%，二线增98%，三线增65%。

中指数据显示，春节假期期间（2.10-2.17），25个代表城市新房日均成交面积同比下降约27%。一线城市北上广深日均成交合计1.12万平米，同比增长108%。

二线、三四线代表城市则整体分别下滑46%、29%，说明不同等级城市热度分化。诸葛数据显示，北上深新建商品住宅日均成交量均小幅增多，无零成交。

其中北京、深圳日均成交量由2023年“挂零”上升至2套，上海较2023年增加3套至5套。主要原因是去年低基数影响、线城市均在年前不同程度地松绑限购政策。

广发数显示，春节假期，22城新房日均成交2.2万平米，较2023年（近年最高点）下滑49%，较疫情前2019年下滑22%，创下近8年以来春节假期最低值。

城市分化严重，一二三四线城市全面下降。分线来看，一二线（8城）日均成交0.3万平米，同比下滑79%，三四线（14城）日均成交1.9万平米，同比下滑33%。

CRIC数据显示，44城春节周成交量23.38万平，环比下降87%，同比下降40%，较2022年同期降幅82%。一二线松绑限购限贷，对楼市刺激作用依然有限。

区域城市分化延续。其中一线热度高位回落，同环比降幅均超8成。二线成交表现略好于一线，8个典型城市春节周成交3.56万，环比下降94%，同比增长44%。

三四线城市延续探底行情，返乡置业并未出现。32个三四线城市环比下降81%，同比下降43%，仅韶关、烟台、东莞等个别城市同比涨幅显著均平均。