5月9日，“西北第一城”西安市出台政策，全面取消了施行7年之久的买房限购政策。值得一提的是，去年9月份，西安限购政策就曾松动，对二环以外区域取消限购。此次全面取消限购不仅取消了在二环内购房的限制，同样取消了购房资格验证。

新政落地后，西安多名房产中介向新黄河记者介绍，新政出台两日来，前来咨询看房的房客有所增加，尤其是二环内学区房刺激明显，但多数人依然持观望态度，政策反馈到市场效果可能还需要一段时间。

记者注意到，今年以来，多地通过政策工具放宽房地产政策，包括但不限于取消限购、调整存量房贷利率、调整认房认贷政策等，其中不乏西安、成都、杭州等二线城市，业内人士分析认为，未来或将有更多二线城市进行政策性调整。

房产中介：咨询看房人数多了两三成

4月28日，随着成交量全国第一的城市成都取消限购，旋即引发轩然大波。不少分析人士看来，这具有风向标意义，或将引发全国楼市限购令的松动。没过几天，西安跟进，在5月9日这天全面取消限购。

西安除了不再审核购房资格外，摇号等方面同样有所优化。文件提及，在商品住房项目销售时，登记家庭数量与住房房源数量比例低于1.5:1的，不再实施公证摇号;建筑面积大于144平方米的住房在摇号选房时不再实施“刚需优先”。同时摇号销售项目的摇号名单公示、摇号结果公示、选房结果公示时间由3天缩短为1天。

记者了解到，西安从2017年开始实行限购政策，当时的文件规定：居民家庭在本市城六区范围内只能新购一套住房（含新房和二手房）。此后七年中，限购政策经过多轮调整，至2023年9月，西安市取消了对部分区域的，仅二环内实施限购，而随着此次新政的出台，意味着西安施行7年的限购政策彻底落幕。

全面取消限购对房产交易市场影响几何？5月10日，记者走访了多个新开楼盘及多家房产中介门店。从业者们纷纷表示，新政为西安房地产行业注入了信心，这两天前来看房的客户增加了不少。不过，目前购房者大多仍持观望态度，房屋交易量并未出现明显涨幅。记者在西安浐灞区一楼盘售楼处看到，前来看房的人大多以中老年人为主，一位购房者告诉记者，“我们主要想改善下居住条件，之前也看过，今天过来主要是想咨询一下新政策。”

置业顾问和经纪人的感受更为直观。百年行房产中介一名经纪人表示，自从新政出来后，自己每天接到的咨询电话多了，其中包括一些外地客户，大约多了两三成左右。至于对市场的影响，她称，“限购政策本身影响不大，有意愿在二环内买房的人本来就不多。况且二环内项目很少，只占西安市场的6%左右，影响有限。所以说现在短期看影响还不明显。”

不过她也表示，二环内有一些优质学区房，让购房者有了更多选择，这几天前来咨询者明显增多。一定程度上，教育资源好的区会对教育资源一般的区形成虹吸效应，二环内学区房的房产交易量未来会有所提升。同理，西安优质的教育资源也会虹吸周边省份的居民，未来将有利于西安房地产行业的发展。

首提“以旧换新”，有哪些利好？

除了全面取消限购外，西安“509”新政还对公积金贷款额度、建立“以旧换新”购房模式、建立健全房地产融资协调机制等方面做出了要求。

具体而言，2022年5月28日开始，单缴存职工公积金贷款最高额度不超过65万元，双缴存职工贷款最高额度不超过85万元。至于二手房，此前规定房屋建成年限加贷款年限不得超过30年，新政中则将这一年限延长至40年。此外，新政中还提到二孩及以上多子女家庭使用公积金贷款购房的，贷款最高额度在现行政策基础上提高至1.2倍。

值得注意的是，此次“509”政策中首次提出“以旧换新”，这也表明在宏观政策方面，西安选择与全国其他城市保持统一步调。文件指出，支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式，对房产交易流程开展全链条优化。允许企事业单位、社会主体购买二手住房以及居民家庭登记选房后的剩余新建商品住房。鼓励有条件的企事业单位、社会主体租赁或购买相对集中的二手住房，打造多元化住房市场，满足各类群体住房需求。

对于此条规定，有业内人士解释说，相比此前规定，官方进一步缩短了合同中企业自持租赁住房的上市时间，从原本的10年期限，缩短为由企业提出申请，经过相关手续后，即可转为商品住房上市交易。这一改变旨在增加房企的流动资金，有助于房企健康持续发展，与此同时也利好刚需购房者，可用低成本享受到部分区域高素质的配套生活。

事实上，济南、淄博、徐州、郑州等10多个城市已经抢先一步推出了“以旧换新”活动。例如济南等地已实现落地，媒体引用济南某楼盘销售处的工作人员的说法，“以旧换新”政策推出以来，效果不错，且已经有多起成交案例。

业内人士：或有更多二线城市跟进

国家统计局4月16日发布的数据显示，3月份，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅成交量比前期有所上升，各线城市商品住宅销售价格环比降幅略有收窄，其中共有57个城市房价环比下降、2个城市持平、11个城市环比上涨。难得的是，西安新房价格已实现环比13个月上涨。

整体来看，这与西安房企持续推盘、持续投资不无关系。据中指研究院西安分院监测，一季度西安商品房意向登记平台共开展81次项目登记，近1.25万套房源入市，同比上涨15.44%。

另一方面，中铁建、招商、保利等房企在土地市场依旧活跃，同样据中指研究院西安分院监测数据，2024年一季度，西安房地产开发用地土拍揽得土地出让金255.16亿元，排名仅次于北京、杭州，位居全国第三。

业内人士普遍认为，西安新房价格持续上涨，主要原因在于结构性上升，近期高品质楼盘占比提升，进而带动了价格上扬。反观西安二手房市场表现疲乏。贝壳找房数据显示，西安二手房价格持续走低，同比上年下跌7.6%，环比下降1.1%，最新均价为14328元/平方米。在一名连锁房产中介销冠看来，短期内二手房市场遇冷，很多业主着急出售，“但这种‘以价换量’的方式不能长久，现阶段二手房价格上升还是动力不足。”

“509”新政是否会对西安房地产市场产生更加积极的影响？多名受访者均表示，短期效果可能不会太明显，政策效果反馈至市场还需要一段时间。有房产中介还透露，“感觉现在购房者越来越理性，很多人还是持观望的态度，想等等看有没有后续政策，比如会不会放开异地公积金、商转公的限制，会不会放开落户，以及房贷利率会不会进一步下调。”据了解，全国已有超60座城市阶段性取消了首套房贷款利率下限，仅上个月就有20个城市，而西安目前的首套房商业贷款利率为3.75%，仍存在下调空间。

此外，在不少业内人士看来，当下市场已形成新的供求关系，以往在市场上升期出台的限制性政策早就不再适用于现在。因此预测未来更多二线城市将进行政策性调整，取消限购政策。

记者:张博 编辑:曹梦佳 校对:高新