不动产交易中，特别是商品房买卖中，经常会碰到买方已付款，有的甚至已经入住，但是因为种种原因没过户。这时候，如果出卖方或者房产开发商因为其他债务被强制执行，那么尚未过户的房产是否能排除执行？北京中恒信律师事务所梁子丹律师结合法律法规及裁判思路，就房屋买卖未过户，买受人能否排除法院执行的判定进行了归纳总结，供大家参考。

一、通常情况下，当事人订立房屋买卖协议，还应依法变更登记，否则不发生物权变动的效力，即买受人不能善意取得该房产，无法排除法院的执行。

《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

二、房屋买卖双方签订了《房屋买卖协议》后，如果买受人依约定支付了大部房屋价款，并实际占有了案涉房屋，虽然并未办理过户登记，但买受人作为合法占有人有权要求出卖人为其办理案涉房屋的过户登记手续，可以排除法院的强制执行。

《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：占有的不动产或动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。由此可见，房屋买受人除依法享有要求办理过户登记的物权期待权之外，其作为合法占有人还依法享有向任何人主张房屋的所有人能够主张的排他性权利。

三、因买受人的原因导致房屋未办理过户，出卖人的债权人可以申请执行该房屋，买受人无权排除法院的强制执行。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：... ...根据该规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需同时符合上述四种情形且能够排除执行的，人民法院应予支持。

另，《中华人民共和国民法典》第二百一十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

四、被执行人（房屋买受人）与房屋开发商签订合同，房屋已做预告登记但尚未过户到业主名下，房屋所有权仍属开发商所有。开发商基于对房屋的所有权而有权请求排除执行或就拍卖价款优先受偿。

《中华人民共和国物权法》第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。