违法建筑物的买受人(所有权人)虽不是违法建设行为人，但其是违法建筑的现有使用人、受益人，其所有、管理的房产具有违反规划、物业管理等行政管理秩序的状态，可认为其具有“违反行政管理秩序的行为”。房屋买受人在买受房屋时，应当对房屋是否合法承担相应的注意义务，其未尽相关义务的，应当承担行政法上的法律责任。

在当事人购买了违建并长期居住的情况下，行政机关对于违法建筑采取强制拆除的处理方式实际上直接影响的是购买该违法建筑并居住使用的利害关系人。行政机关在作出对违法建筑的处理时，必须考虑到直接受到该行政处理行为实际影响的利害关系人的正当权益。

本案中，原告罗某通过房产销售信息联系案外人贾某购房，杜某通过甲公司销售案涉房屋，案涉房屋交易事宜由贾某沟通。因案涉房屋被认定为违法建筑被强制拆除，在中恒信律师事务所梁靖律师的帮助下，原告胜诉拿回购房款。

法院裁决要点

本院认为：

一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，罗某主张的与杜某之间买卖房屋及案涉房屋被拆除的事实均发生于民法典施行以前，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，故应适用当时的法律、司法解释的规定。

二、违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，罗某与杜某之间房屋买卖合同所涉及的交易标的甲别墅已被行政机关认定为违法建筑且依法拆除，交易标的违法，因此双方之间的房屋买卖合同关系无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还的，应当折价补偿。罗某按执法部门要求腾退了房屋，交由执法部门拆除，视为其完成了返还房屋义务，杜某应返还其收取的房款。

法院裁决结果

依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：

一、原告罗某与被告杜某于2018年9月13日签订的《房屋转让协议》无效；

二、被告杜某于本判决生效之日起十日内返还原告罗某购房款230万元；

三、被告杜某于本判决生效之日起十日内赔偿原告罗某装修损失1万元；

四、案件受理费28571元，由原告罗某负担4319元，已交纳；由被告杜某负担24252元，于本判决生效后七日内交纳。