人们常说，一鲸落而万物生。但有时候却是，一柱折而群厦危。

一位朋友，最近决定对自己“狠一些”——经过大幅降价后，他把自己的一套学区房卖了，“不到70㎡的房子，与价格最高时相比，少卖了50多万元。”

他之所以如此“狠心”，是因为听到了邻居的一句“闲话”：小区附近的幼儿园，小班只有40来个孩子。而在四年前，这位朋友的孩子在这所幼儿园就读时，小班的人数是60多人。四年时间，孩子人数减少约三分之一！

孩子出生数量大幅下降是深远而重大的事件，各地学区房的降价就是后果之一。

我们随意选取了济南三个学区房社区，分别位于市中区、历下区、历城区，来看看它们的价格走势如何。

市中区，三里庄社区，经五路小学的学区，对口济南实验中学。

价格高时，这里小户型产品单价可达四五万元！在2021年4月，这里有一套38.41㎡的一室一卫成交，单价48608元/㎡，总价186.7万元。

到了2023年2月，再有一套该户型成交，单价41917元/㎡，总价161万元。

今年3月份，价格继续下降，同样是该户型，成交单价36189元/㎡，总价139万元。

同一个小区，同一个户型，2021年、2023年、2024年，成交价分别是186.7万元、161万元、139万元，降价额度达到47.7万元，降幅超过四分之一！

历下区，燕山小区南区，对口燕山小学，燕山初中，属于燕山老旧学区房中环境较好的社区。

前几年房价高时，这里的单价可达两万六七，甚至两万七八，但现如今房价已经降到2万元左右。

在2019年2月，这里成交过一套约70平的两室（当时应该是未测算，实际面积是73㎡左右），低楼层，总价197万左右。

2022年8月，同样是该户型，较好的中楼层，总价约163万元。

到了现如今，该户型的低楼层成交价，已经降到了146万左右！

从2019年至今，它的成交总价已经从197万降到了146万，降低了51万，降幅超过了四分之一！

历城区，经十路沿线上的建大花园，山师附小附中的学区。

建大花园的价格一直比周边社区高出很多，在2021年前后这里的价格达到近三万元，现如今价格已经回落到两万二三。

在2022年3月，这里成交过一套约93㎡的小三室，总价258万元，单价27559元/㎡。

在2023年9月，同样是该户型，成交总价约228万元，单价24386元/㎡。

上个月刚刚又成交一套，总价200万元，单价21398元/㎡。

两年时间，从2022年至今，成交价从258万元降低至200万元，降价幅度22.5%左右。

这个降幅稍小一些，但它的样本时间间隔较短，而且建大花园是2009年交付的社区，社区品质相对较好，价格也确实相对坚挺一些。

整体来看，济南的老旧学区房降幅令人吃惊！部分老破小的降幅已经达到四分之一，如果是三四年前以30%的首付款买的房子，现在首付款已经快跌没了。

展望未来，对老旧学区房，在价格方面，大家依然不要有过高期望。原因很简单——未来几年，孩子入学数量将大幅下降。

我们特别提醒大家，刚刚过去的2023年，将是小学入学人数的最后高峰。展望未来，各地小学入学人数大概率会不断走低。

从全国来看，从2016年到2023年，出生人口从1786万人降低到了902万人，减少幅度49.49%！

在我们济南，从2016年到2023年，出生人口从12.25万人（含原莱芜市）降低到了7.16万人，减少幅度41.55%！整体情况好于全国，但也不容乐观。

由于出生人口是从2017年开始大幅下降的，幼儿园的入学人数从三年前已经开始大幅下降，各地小学入学人数将会从2023以后陆续下降。

学生数量的减少，必定会减少学区房的需求量！

而且，老旧学区房还有一个特点：它们的流通性很高，孩子上完学甚至入完学就会被抛售！

购买老旧学区房的家庭，以中产家庭为主，他们在经济上大都比较宽裕。但是，为了孩子上学，他们被迫居住在老破小中。因此，但孩子上完学，有些甚至只能忍受到孩子入学，他们就会把房子卖掉，搬到更高品质的社区居住。

由于我们在2023年刚刚迎来小学入学高峰期，目前还处于持有老旧学区房的高峰期。但是，对老旧二手房的抛售潮将在未来几年逐渐显现。

我们预计，抛售老旧学区的最高潮，大概率会在五六年后到来。而到那时候，因为新入学的孩子数量低，“接盘侠”紧缺，老旧学区房将迎来真正的考验！

因此，老旧学区房的寒冬也许才刚刚开始。这个寒冬，将会很严酷，很漫长。各位且行且珍惜。