现阶段的楼市有多困难，先看一组数据。

2022年新房销售面积比上一年就已经下降24%，本来借着疫情结束、经济恢复，期待2023年楼市打个翻身仗的，没想到，全年销售面积比2022年还降了8.5%。这样算下来，销售面积相比2021年直接下降了近40%。当然，这个数据还不精确，原因就在于不少债务暴雷房企每家还有好几百亿的销售额，很显然，大部分不是销售出去的，而是工抵了，所以，实际的销售面积比官方公布的数据应还低不少。

可以看出，出台了那么多支持楼市的政策让大家买房，很多人就是不为所动。面对这样的现状，很多人都比较着急，但最着急则是银行。

我们都知道，这两年的房企数量并没有明显下降，突然下降4成的销量，可自身的债务并没有什么减少，企业如何正常经营？对很多房企来说，没有资金来源，房子盖不下去，员工养 不活，供应商和银行的款都还不上。这其中，如果其他钱开发商可以躺平耍赖的话，那么，银行自然是最坐不住，最着急的那个。为什么这么说？

数据显示，2022年工农中建四大行中的房地产坏账余额比上一年增长60%，创造了近10年历史，至于2023年，虽然还没有发布相关数据，其实我们心里应该有个大概，房企销售额降那么多，运营成本高企，能还上借款的只少不多。所以，这两年喊得最多的就是要控制金融风险，防止系统性的金融风险发生，谁都知道这主要说的是什么行业风险。

银行干着急也没用，得找出本轮楼市调整长达两年半的根本原因是什么？然后才能对症下药。

有人说是出生人口减少了，也有人说是收入减少了，还有人说是房地产有泡沫等等。这些理由看似有道理，其实是经不起推敲的。

比如出生人口，2021年和2022年两年比2023年总计减少214万，但商品房销售面积减少了7亿平米，按100平米一套算，相当于少卖了700万套房子，但按照3口之家算，人口带来的减少不过71万套房子，仅占少卖套数的1/10。何况，谁说生下来就要给准备房子的，所以，短期人口的减少对楼市销量的影响，基本可以忽略不计。

而收入呢？影响应是有的，但主要原因不是。我们可以反着想一想，如果明确感到后面房子还要大涨，你即便是砸锅卖铁也得整上一套是不？说白了，就是预期不明朗，不敢下手呗。

至于房地产泡沫啥的，这个东西真不好衡量。就拿美、日来说吧，大家不都经历疫情嘛，但老美从疫情到现在，房价已经涨了两波了，全美房屋均价累积涨幅应该有4成了，而日本呢，东京都市圈的房价不但创出历史新高，而且还有进一步增长趋势。经济也就那样，有经济学者说是货币超发原因，可我们的钞票还印得少吗？这两年都是双位数在增长，可物价在跌，房价也没涨。

所以，以上的原因都是不是楼市持续且较深调整的根本原因。其实，你只要梳理一下楼市调整的线路就知道了。自2021年1月1日，央行和银保监开始实施针对房地产的“三道红线”开始，从房企进行非常严苛的融资限制，房企基本就很难融到资了，降房企杠杆大幕开启。对高度依赖资金的房地产行业来说，谁都知道意味着什么？

几个月后，也就是从2021年下半年开始，房地产行业开始急转直下，新房销售连年大幅下降，全国二手房均价连续下跌超20个月，与这波降房企杠杆节奏神同步。所谓解铃还须系铃人，当时如何抑制房企杠杆让市场极度收缩的，今天就要采用大得多的力度进行修正和恢复。无论一线城市广州放开限购，多个城市开始推行城中村改造，还是降低房贷利率、降低首付等等措施，不能说没作用，但相比房企重塑市场信心，给房企重新大量“输血”，无疑是小巫见大巫。

咱普通研究人士能看到的问题，国家自然也是看得一清二楚。考虑到市场有进一步下滑风险，甚至可能引发系统性的金融风险，日前多部门联合行动，释放了一枚“核弹”级别的措施，这就是给到房企足够的资金措施，从公布的信息看，主要从两个方面着手：一个是经营性物业贷款，二个是直接对接满足房企融资。网上虽然有关的

信息解读有很多，但还是很少有把潜在影响拎出来剖析，下面用白话简单翻译一下：

1.根据央行和金管总局发布的《关于做好经营性物业贷款管理的通知》可知，对房企名下有良好经营性资产的，包括综合体、商场、写字楼等物业资产，全国性商业银行可发贷款偿还房企的债务，还给了时间期限，这个要求在2024年底前完成，其实就是告诉房企和银行，赶紧行动起来。

实际上，很多房企经过多年的扩张，在全国各地都有比较优质的经营性资产，但长期苦于不给贷，利率也高，现在放开给贷了。要知道，经营性物业资产的贷款远比开发贷（一般3年以内）周期长，能贷10-15年，而且利率还低，其实就相当于，给你长期低息且额度很高的贷款，让你去化解债务，还贷款、债券都可以。

试想一下，如果早放开贷的话，很多房企可能就不至于暴雷了，当然，亡羊补牢也不算晚，预示着很多优质房企将要活过来，重新上路。有的人可能有一个担心是，这些贷款不能用于房企拿地搞建设。其实非也，我们想象一下，如果房企获得经营性贷款偿还债务，那么，那些新销售的款项不就腾挪出来了嘛，干啥都行不是，自然也包括拿地。可以预想，在经历2年多的煎熬，一些优质房企又将驰骋土地市场了。

2.住建部表态要加快房地产融资政策落地，以支持房地产开发。房企融资白名单很可能在本月底前落地，并发放贷款。这力度也是没谁了，在白名单确定的同时，贷款也发放到位了。大家可以想象一下，我们贷个几十万都要审核好长时间才会下款，而房企一个项目动不动都是几个亿，几十亿，直接就给发放到位了，这意味着中间的流程应是全程绿灯。所以，住建部主管主办的中国房地产报用了“力度前所未有”的标题。

为什么这么快？就在于“尽职免责”这个字，用中国房地产报这篇报道引用知情人的话说，两段内容：

该知情人士透露了一个重大信息，这次金融支持直接对准到具体项目，相当于打开了地产信用“分水岭”，对于之前金融机构的“不敢作为”，这次会议高层领导更是直接给到“强心针”：列入白名单尽职免责！

换句话说，就是全国35个城市，无论是公司或是项目，什么性质的公司，什么所有制的公司，只要项目好，项目需要，符合标准和条件，进行申报以后，经地方主管部门审核完毕，进入白名单，所有贷款争取无错，尽职免责。这次会议传递给市场的信号是：动真格！地方大胆去干！

由此可见，这次国家为恢复房地产市场，下了前所未有的决心。解决了房企的资金问题，其实也就是解决了楼市的资金需求。房企可以建好楼保交付，可以有资金重新拿地助力土地市场，为地方财政做贡献。而购房者呢，看到烂尾楼现象减少，土地市场变热，更有信心出手购房，相信用不了多久，人们的预期就会开始转变。

毫无疑问，楼市企稳并回暖了，3类人最先受益。一是开发商；二就是银行，因为开发商满血复活后，银行的贷款也能还上了，本来很多坏账的，这一下增加的不就是实实在在的利润嘛；三是站岗的房产持有者，特别是在2021年前后买房的人，那个时候很多都是加杠杆进售楼处摇号的，价格买在山顶上，经过两年多的市场下滑，小区价格已出现超跌。当市场回暖后，这些次新小区的价格也容易较快反弹。