2023年10月31日的北京土拍中，中海以54.4亿元竞得郭公庄614地块，地块公布案名为：中海丰和叁號院。中海将在这里打造其在北京的第五座“藏锋系”产品。

“藏峰系”是北京中海潜心打磨，以敬献城市的作品精神与态度，打造的最高端系列。藏峰系号称不复制、只定制的豪宅。

中海丰和叁號院作为中海在京的第五座“藏峰系”，全屋顶豪奢装。不仅于此，室内处处都是细节，中海把“定制”做到了极致。此外。郭公庄的地段配套以及整个城市界面的完善，给了中海卖高溢价、做豪宅的底气。

单价9-10万/㎡，个别大户型还有精装加载，妥妥的1500-2500万的豪宅梯队，很多粉丝朋友看不懂，啥时候郭公庄新房要窜到9万+了，值吗？

今天，售楼员就跟大家论一论这个项目，希望看完对您有所启发。

01症结

早在这块地土拍的时候，冰姐就分析过，这块地的难点在于地块自身开发逻辑和市场逻辑存在矛盾。

首先，这宗地分为两个地块，总体量约12.5万平米，其中30%（约3.8万方）是配建养老机构设施，3.8万方的养老物业绝对是个拖累。

而住宅部分楼面价6.25万/㎡，指导价9.2万/㎡，房地价差仅2.95万/㎡，空间不算大。

如果单纯的商品住在地块，可能有一些价格回旋的余地，但是通盘考虑，平衡3.8万方的养老地块，9.2万/㎡的售价就必须要挺住。

然而，市场逻辑支不支持？

有粉丝开玩笑说，丰和叁號院的地价是旁边万科西华府的二手房价，事实也的确如此。中海九号公馆的大平层，单价也就8万出头，这块地怎么卖9万+？

所以，这个项目怎么解题，冰姐当时的判断就是中海必然会出极致产品，用产品价值+品牌价值+区域价值，支撑住价格，就像当年的永定金茂府一样，用最高标准的府系，极致产品，对抗大红门不那么尽如人意的城市界面，从而实现南城看似不太可能的单价和流速。

时移事异，永定金茂府当年的市场环境和今天，又不能同日而语。

而中海郭公庄614组团，又涉及到住宅地块的地下轨道穿过的问题（对地块自身的建筑排布影响很大），以及配建养老机构的问题，中海面对的情况要比金茂复杂得多。

中海交出的答案，跟冰姐预想的一样，走极致产品之路。

地块自身条件要求+高单价预期，倒逼出了168-262㎡，1500-2500万主力的高端改善豪宅社区，甚至还有过亿（具体不详）四合院产品。

地块自身逻辑就是如此，那么，该怎么看中海丰和叁號院这个项目？值不值？我觉得，有两个维度来思考。

02格局

首先，要看格局。

东边和北边趋于饱和，近几年，丰台成了豪宅大户。

熙华台卖的是离海淀近+西四环新房稀缺，君礼著卖的是环线+丽泽，森与天成卖的是双地铁+小户型，中环悦府是傍着永定金茂府和中海和瑞叁号院的豪宅邻居，卖环线+产品，中建星光里卖环线+小户型，保利朝央和煦卖十八里店的整体升级。

纵观南四环，不难发现，围绕四环两侧，有豪宅、有中端改善，也有刚需。

凭什么四环里的中建星光里只能卖7.8万的单价，还卖的个稀稀拉拉，四环外的森与天成，单价8万+也在走量。

实际上，决定项目价格的因素，除去土地价格，最终由区域发展+自身产品决定。

区域发展为什么重要？

为什么小红门的中建星光里不行，除了地块自身质素太差，最重要的原因是小红门城市界面太破了，整个陷在南城老破小堆里，整个片区的感觉就是“下里巴人”，我们小伙伴管这叫“冒穷气”，放眼10年，改变不大。所以小红门做不了豪宅，有钱人不会往这儿扎。

再看，保利朝央和煦，十八里店也破，可是它是大拆大建，5-10年，整个小片区，就是blingbling的都市曼哈顿，地铁、学校、商业、崭新的城市界面，有指望，加上保利在产品上下了功夫，朝央和煦的121平米的四居已经基本售罄。

所以说，区域整体发展，现有或未来，对一个项目的命运有决定性的作用。

从这个角度来看，中海丰和叁號院的位置占了上乘。

中海丰和叁号院，就守着丰台科技园。郭公庄这一片，郭公庄南街以北（红色虚线内）是最好、最成熟的区域，以南都很破、很零落。

中海之所以敢做豪宅，基点在于，丰台科技园，加上南侧的成熟居住片区，整个区域成熟度是非常OK的。

以下是我站在中海丰和叁號院的地块拍摄的北部视野。

马路很宽、整洁，区域内的住宅也都是比较新的小区，整体感觉舒适。

至于，配套，地铁9号线、房山线转10号线，临近万达和永旺两大商业体，南侧居住氛围浓厚，北侧丰台科技园基本成熟，至于数据我就不吹嘘了，毕竟开发商也没给我投流。

只能说，城市界面崭新，是非常舒适、宜家宜业的环境，同时也不缺高端产业人群。

从这个角度来看，的确是身陷老破小的中建星光里、熙华台没法比的。

03产品

再说产品，中海也是用了洪荒之力，中海丰和叁號院的产品有三大看点。

首先，看小区的整体规划，1.5万方的大户园林吸睛。

最吸睛的可能就是小区中间，带着湖的中央景观园林。1.5万方的大湖园林，真的是非常棒棒，这个时代，小区里能给你挖个湖的，都是卧龙凤雏。

销售会吹吹小风，说良心开发商特意给尊贵的业主造了这大园林，咱也别太在意，不是特意给你挖的，都是被逼的。这个地块下方有轨道穿过，与其建一堆有震动的滞销房，不如腾出来做园林。

也是因为地下轨道的原因，有了这个不太常见的规划平面，西南侧给了景观，还有3栋四合院，这个四合院估计都可以定制了，咱普通老百姓就不寻思了，跟咱关系不大。

东南侧土地，做了高加低的极致排布，这样也有好处。

1、2、4、5号楼是25层高层，南北向的视野都会很好，每栋高层都没有南北高层遮挡。并且，2、4、5号楼的西边户，都可以看到中央大湖景观，视野分拉满。

3、6、7号楼是8层洋房，也能占上层数低、得房率高的优势，毕竟有一批偏爱洋房的客户。

从整体小区规划来看，中央大湖景观是绝对亮点，高层和洋房各具优势。

户型从168㎡起步，最大262㎡，非常纯粹的高端社区，这也戳中了看重圈层的朋友。

另外，铝板+玻璃立面，豪宅第一语言。甲叁号院已经交付，立面确实不错，据说丰和叁號院在甲叁之上还有升级调整。

豪宅立面：铝板+玻璃外立面，映射天空，流光溢彩。大湖游园：师法圆明园，打造千平湖景与万平园林的大湖游园居住体验

丰和叁號院的户型面积段从168平米-262平米全四居大平层，奢雅精装，传世峰藏。大致户型总价区间为：

168平四居双卫，位于6/7号楼，总高8层，总价1500万-1700万左右；

178平四居三卫，位于3号楼，总高8层，总价1800-1900万左右；

185平四居三卫，位于5号楼，总高25层，总价1700-1800万左右；

200平四居三卫，位于1号楼，总高25层，总价1750-1900万左右；

225平四居三卫，位于5号楼，总高25层，总价2000-2200万左右；

240平四居三卫，位于2/4号楼，总高25层，总价2200-2400万左右；

249平四居三卫，位于3号楼，总高8层，总价2550-2700万左右；

262平四居三卫，位于2/4号楼，总高25层，总价2550-2800万左右；

168㎡ 四居两卫，8层洋房，一梯两户，电梯对开门设计，有独立电梯间。室内有储藏室，南侧阳台，北侧设备平台，提供可利用空间。格局方正，南北通透。

200㎡ 四居三卫，25F高层，两梯两户，有独立电梯间。室内南侧双套房设计，带储藏室，南向双阳台，北侧设备平台。格局方正，南北通透。

262㎡四居三卫，有两种户型，阳台错层设计。G1户型超大客厅转角阳台，G2户型为卧室阳台和客厅侧阳台。南侧双套房设计，主卫朝南，主卧超大衣帽间，北向卧室转角窗设计。视觉空间拉满。

第二，户型，阳台送到手软。

中海的户型结构向来不会出岔子，而这个项目，不仅仅是达标，是真金白银的，送阳台送到手软。

其中，185㎡，200㎡，242㎡南向内置阳台，168㎡，178㎡，262㎡南向外置阳台，所有的户型，都有北向阳台。内置阳台送一半面积，外置全面积赠送。

以262平米户型为例

毛姑姑赠送面积，也得在20个平米以上（具体以实际售楼处信息为主）。

这个阳台真的豪气，而且，洋房的户型得房率超出想象的高。具体怎么选产品，咨询户型图上售楼员,给你最专业的选房策略。

第三，内部装修的标准，就交付标准，绝对是市面上的TOP档的交标。

尊重开发商不允许拍照的规定，我暂时口述下，想看样板间的朋友，周末可以约户型图上售楼员

看豪宅，大家可以注意一下主卧的窗，真正的豪宅，主卧绝对是落地窗，只有小刚需才会做飘窗，也不是真的给你坐，是为了增大空间感受，毕竟现在的卧室都太小了。

丰和叁号院的大户型主卧都是落地大玻璃，真的是很爽。

基础配置上，墙——壁布（厨房、卫生间除外）；顶——反向重顶设计（无檐，不落灰）；地面——西西比灰石材（土耳其进口）；电视背景墙——用了巴西进口的奢石，名曰“瑞雪万里”，确实是好东西。柜板、室内门，全部是实木贴皮的板材，质感非常好。

大件设备，大金的中央空调，百朗的新风系统，林内的热水器；

交标上，还有很多细节之处，感兴趣的可以参加我们的周末看房团，详聊。

总的来说，产品上，绝对极致，从规划、园林、立面、户型、到内装，总体打分，我能给90以上，产品非常值得一看。

04值不值

最后，还要回到这个问题——郭公庄，中海丰和叁號院，单价9万+，值不值？

值不值，首先是对比判断。再回到那张格局图。

跟单价10.6万的君礼著、11.2万的中环悦府相比，我觉得丰台科技园+中海顶级藏锋系产品，单价9万+，绝对值得。

值不值，其次是价值判断。

做价值判断的时候要对应需求。每个家庭的情况，财力、取舍、优先级都不一样，值不值要对位自身的需求，建议真正有自住改善需求的朋友，绝对可以考虑丰和叁号院。如果咱就是纯纯地想“升值加薪”，不建议囤房了。