2022开年楼市第一个重磅消息：

财联社1月6日报道，目前银行已告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。

该新闻之后被多家权威媒体转载，并得到多家房企证实，看来八九不离十。嗅觉灵敏的资本市场已经率先感受到了暖流，港股市场整个房地产板块第二天随即大涨2.3%，多只个股涨停。

毫无疑问，这是对房企的大松绑。此举非同小可，尤其对于稳健的民营房企和资金充裕的央企国企来说，是个大利好。

一场并购大潮一触即发，行业将迎来前所未有的大洗牌。

01

复盘地产黄金时代这几年，在资金宽松，调控不严的大时代背景下，高负债、高杠杆、高周转的三高打法几乎是行业共识。

尤其是民营房企，不管表外负债有多大、理财产品有多疯狂，实际负债率有多高……只要项目盈利逻辑可行，只要销售去化能周转起来，就玩儿命加杠杆。

而他们也用一张张飘红成绩单，一个个头衔来证实这种玩法的可行性。但很快，那些年靠着举债发展而闪亮的日子，因为“三道红线”的到来远去了。

2020年8月，住建部、央行等在重点房企座谈会上提出的三个监管要求：

剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。

若上述三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加；若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。

简单来说，如果房企触碰红线，负债规模就会严格限制。房企都是靠举债发展，举债就是现金流，负债规模被限制，那么施展的空间就大大受限。

02

我们都知道，2021年是房企暴雷大年。那是因为在三道红线去杠杆，融资持续收紧的情况下，市场也非常低迷。

据克而瑞数据，2021年，百强房企销售增速罕见负增长3.5%，近2成百强房企业绩下滑超过10%4，逾8成房企未完成全年业绩目标。

销售回款一直是房企最大的资金来源，一旦销售回款失去信心，那么高杠杆、高负债的房企爆雷命运基本定性。恒大、花样年、蓝光、富力......据不完全统计，2021年至少有10家百强房企暴雷。

站在2022年，一方面基于保交房的民生诉求，短期预售资金监控依旧难放松，再加上一季度是房企美元债和非标融资的偿债高峰期，对于不少房企来说依然难熬。

在这个时候，官方发文支持并购，地方政府出面“牵线搭桥”，银行也开始行动。不难推测，2022年将迎来真正的并购大年。

03

一直以来，并购本身就是房企拿地的主要渠道之一。对房企来说，拿地要么是通过竞拍，要么通过合作，要么通过并购。

有不少房企，通过并购和合作，杀出了一条血路，比如具有“并购王”之称谓的融创。

但三道红线、融资收紧后，所有房企“兜里都缺钱”，都要“保三道红线”，甚至很多头部房企 " 三道红线 " 也才刚刚及格，这种情况下并购新的负债项目很可能导致债务超标。

有传闻，部分央企国企向监管部门反映：不是他们不想参与到民营房企的暴雷营救中去，而是如果要做一些承债式收购，就会踩上“三道红线”。

现在，并购贷款不计入三道红线之中，相当于给了拥有并购实力的头部房企和央企国企绿色通道。未来，强者通过兼并收购等，实力会更强。

另外，融资的大绣球，也统统都在抛向国央企与一些大型优质民营房企的身上。融资的分化，势必加剧房地产行业的出清和收并购浪潮的加速到来。

可以预见，2022年房企格局会调整，未来大部分小房企会消失，而稳健的房企会更加强大，实力不断扩大。

04

从“三道红线”出台到房企大规模暴雷，再到并购潮的即将到来，这是一环扣一环的推进演变。

在这之后，高杠杆、高负债的房企发展模式将逐步退出历史舞台，而无法完成降杠杆、降负债的房企也将被市场淘汰，或被优质民营房企和央国企收购。

这是低负债对高负债的清算，也是行业最彻底的一次洗牌。

未来这个行业或将全面进入“低杠杆、低增长、低利润、低风险”的持续稳健发展新阶段。

一个新的中国地产生态、新的地产格局即将呈现！