大拆大建的旧改，落幕；“留改拆”并举的城市更新，登场。一场前所未有的城市更新行动正在全国各地上演。

2020年，城市更新首次写入我国“十四五”规划纲要；2021年3月，两会政府工作报告明确，要实施城市更新行动；2021年8月，住建部发文，叫停城市更新大拆大建；2021年11月，住建部确定北京等21个城市（区）作为全国首批城市更新试点城市。

福州虽没被纳入第一批试点城市，但已发布《福州市“城市更新+”实施办法》，更生成首个城市更新试点项目——仓山区城市更新项目。

南二环成为福州城市更新最先收益区域之一，等待它的将不只是城市面貌的焕新，还有板块价值的重塑！

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福州城市换血全面启动，这一次轮到“东扩南进”板块枢纽——南二环大展身手！

作为近期福州市重点启动的千亩新城片区，同时也是继王庄、排尾红星之后主城又一“巨无霸”旧改项目，白湖北园片区征迁面积61.4万㎡，涉迁户1800户，包含5个项目：

白湖北园周边旧改一期A地块收储地项目；

白湖北园周边旧村庄改造二期；

福州市仓山区城市更新项目（一期）；

福州市二环路白湖亭立交工程项目（白湖北园片区）；

白湖亭公交场站地块。

其中，仓山区城市更新项目（一期）是福州市第一个城市更新试点项目，将建设天量安置房，目前工程已进入招标阶段。

仓山区城市更新项目（一期）安置房位于南二环路北侧，首山路以东，则徐大道以西，总占地约180.45亩，总建面约35.39万㎡，总投资约54.94亿元。

A区用地面积73777㎡，拟建建筑面积205541.6㎡，总投资33.08亿元；

B区用地面积20729㎡，拟建建筑面积63335.3㎡，总投资9.64亿元；

C区用地面积25796㎡，拟建建筑面积84988.8㎡，总投资12.20亿元。

白湖北园整个片区都在加快城市更新的步伐。区域内两幅百亩商住用地和SM广场意向商业地块已被摆上拍卖桌，将于本周三找到主人。

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与过去的旧城改造相比，城市更新不再是简单的拆除重建。在《福州市“城市更新+”实施办法》中，城市更新是：

通过修缮、改造、拆除重建等方式，优化城市空间形态和功能，完善市政基础设施和公建配套设施，推动产业可持续性配套发展和历史文化保护传承，从而实现城市肌理的全面保留，产业动能、环境品质和城市竞争力的全面提升。

随着城市更新持续深化，南二环将进入综合的价值更新。完善片区城市综合功能，在最新的地块规划中已有体现。

南二环最能打的配套是商业。白湖亭万达广场拟于今年12月开业，中骏世界城拟于2022年底开业，还有福建商业广场和大东海商业体。此次出让的2021-76号地块如果能被SM集团顺利拿下打造SM广场，“福州市区最大的商业综合体聚集区”头衔就归南二环了。

地铁也是南二环的加分项。除了已通车的1号线白湖亭站，4、5、6号线以及滨海快线也将贯穿板块。

被拉胯的教育配套也将有所改善。规划进一步配建中小学及幼儿园等公共服务设施、完善片区路网体系。

强化历史文化保护，塑造城市风貌是城市更新行动的一个重要内容。据悉，区域南侧集文化、娱乐、商业、居住为一体的历史风貌区已在建设中。

美丽、便捷、宜居的千亩新城片区呼之欲出！

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城市更新，也是南二环楼市下半场的新课题。

《福州市“城市更新+”实施办法》强调，城市更新应坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，着力构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，将建设重点由房地产主导的增量建设逐步转向以提升城市品质为主的存量提质改造。

在过去，南二环沿线开发主要靠房地产，解决的是人口住房问题。

区域内品牌房企云集，国贸凤凰原、大东海中央府、融创福州府、融信海纳新潮、中骏世界城、首开国仕府、融侨星誉等数十个新盘已扎推入市。作为福州二环最后的价格“洼地”，区域内新盘价格在2.3-3.2万元/㎡左右，整体去化表现尚可。

而未来，南二环以保护为主的城市更新，解决的将是城市可持续发展问题。

包括全面推进城镇老旧小区改造、优化城市功能、改造建筑物、保护历史文化，最终改善城市人居环境。

城市更新释放的土地存量，将让南二环成为接下来福州楼市主力。当城市跃变为高品质公共空间，南二环的房价必然产生全新的面貌。

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存量时代，城市更新不止是城镇化进程的迫切需求，也已上升到房企重点战略层面。据机构测算，城市更新或将带来约10万亿元的巨大市场。

但城市有机更新是一项庞大而且复杂的系统工程，开发周期长，资金压力大，不确定性高，十分考验房企的城市运营能力和基础设施配建能力。

简单说，房企不能只会盖房子。

福州城市更新探索布局已久，而且都有品牌房企参与。从正荣的世欧王庄项目，到融信的苍霞太平汀洲项目，再到阳光城、万科的红星排尾项目，包括刚刚开业的烟台山商业漫步街区，都在留存城市记忆的同时，重新塑造了城市功能。

如今，白湖北园地块土拍即将开打，谁将进驻南二环，赋能城市更新？我们且拭目以待！