上海这座城市有一个很有意思的标签，叫

一半繁华一半烟火

的确，它既有历经超强台风也平安无事的超高层地标建筑，也有家长里短的上海里弄

但是真正走在市区街头，体感上出镜率更高的，还是这样的老房子

这既是这座城市城镇化发展的遗留产物，也渐渐成为了城市的一种底色

上海的老房子确实很多，我们也曾经在

没想到房子老龄化的程度会这么严重

这篇文章中研究过，上海是全国拥有老房子最多的城市

在2020年的时候，上海就有一半的房子房龄在20年以上

这样大的存量，在上海的二手房市场也是一个不可忽视的数字

今天，就让我们再聚焦一点

看看在上海二手房成交市场上，大家都在买什么房龄的房子

时间的答案,李克勤

0160%以上成交的二手房房龄在15-35年这个数据不是来自某一年，而是上海2020年至今的每一年首先我去查了上海2020年至今二手房的成交数据

得到的结果很明显最近5年二手房成交超过32%都是房龄段是在25-35年的老房子这个房龄段的二手房成交占比最多，也符合我们之前统计的上海一半的房子建成在2000年之前这个结果成交量排第二的是15-25年房龄的二手房，占比超过30%，稍逊第一这意味着整个二手房市场成交的房子，几乎60%以上的房龄都在15-35年这20年的确是上海高速发展的一段时间，上海的常住人口从1283万涨到2303万，几乎涨了一倍对住房的需求也在飞速增长，所以这20年建成的房子数量激增1990年开始开发浦东，2000年提出“一城九镇”，随后陆续规划“五大新城”上海城市格局在这20年也发生了变化所以具体到每个区，成交二手房的房龄当然也会有差异不用看数据也能猜到，肯定是市区老房龄的二手房多，五大新城次新房多但是差异到底有多少我们把上海市各个区近5年的二手房成交情况做了对比抛开人口最大的浦东，最远的崇明等几个区选取市区黄浦、杨浦、虹口、静安、普陀、长宁、徐汇7个区，和五大新城嘉定、松江、青浦、奉贤、南汇各自的二手房成交情况做个对比把数据拉到5年以内的次新房和35-45年房龄的二手房这两个维度，来看看对比结果

差异是不是非常明显市区徐汇、杨浦、普陀三个区35-45年房龄的二手房成交都超过10%还要特别提一下虹口，占据上海市0.37%的土地面积，却承担了35-45年房龄二手房成交的6.82%市区老房子绝对的多也不足为奇毕竟杨浦区作为上海老工业硬核区、徐汇拥有超6成的老公房，还有普陀、虹口曾经轰轰烈烈建设的工人新村但市区的5年次新房成交就不够看了不足10%，其实并非成交不够，很可能市场上市区的次新房就很少另一边的五大新城则是不负众望，5年内成交的次新房占据了市场的几乎一半而五大新城35-45年房龄的成交才占6%，同样也是因为市场上五大新城这个房龄的老房子就很少这些都是明面上的我们关注各个区成交房龄，其实是为了引出下一个问题这些老房子都在卖出什么样的价格于是我又统计今年以来不同房龄二手房成交的总价段分布

我把几个重点标红了总的来说，二手房总价在300万以下的成交还是主流但也有细微差别比如对于房龄5年内的次新房来说，很惊喜的是主力总价段提升到了300-500万，500-800万的成交也不在少数甚至总价在2000万以上的成交，也是所有房龄段中最多的而随着房龄的增加，300万以下的成交占比越来越多

35年房龄以上的二手房，超过一半的成交都是在300万以下，这个占比是一骑绝尘这其中，35-45年房龄的二手房成交在小总价段的最多，62.66%都在300万以下好，回看刚才对不同区域的分析，不难推测很多老房子可能位于不错的位置，但是因为房龄太老而卖不出一个好价格只看成交结果还不够，当我们把市场供应端和成交结合一起看的时候这个困境表现得更明显0215-35年房龄的二手房，供大于求最明显存量市场，供大于求是肯定的但是哪个房龄段的房子供应最多或者换句话说，哪个房龄段的房子最不好卖我们来看一下今年的数据

只看挂牌和成交已经比较清楚了15-35年房龄的房子供应量明显很大再看下挂牌套数减去成交套数的差值会更明显

5年以内的次新房挂牌和成交差值最少，很可能这类房子是好卖的而15-35年房龄的二手房差值最多原本我以为会出现，房龄越大的二手房越不好卖，也就是越容易出现供大于求事实是，由于15-35年房龄的二手房供应占比绝对多，几乎占到每年挂牌总量的70%左右导致，市场上15-35年房龄的二手房成交量虽然还不错，但是太大的供应量让这个房龄段的二手的明显供大于求换句话说15-35年房龄的二手房，很可能是最不好卖的而市场需求正在向次新房倾斜这种倾向也体现在成交周期上我选择了杨浦区作为研究对象，随机选择房龄在10年内和房龄在20年以上的二手房，看看他们的成交周期

数据整理自：链家20年房龄以上的老房子成交周期普遍在120天以上而10年内的次新房相比之下成交周期则缩短很多

甚至还看到阳光城·檀悦101有一个成交周期6天的记录面对这样的市场情况又进一步牵扯出下一个问题，关于老房子的存量03上海的老房子存量到底有多少关于二手房市场的存量，目前没有准确的数据但是从2020年的第七次全国人口普查数据，可以看到一些端倪在《中国人口普查年鉴-2020》中，将各地区按住房建成时间分的家庭户住房状况做了统计，我们也因此得到这份关于上海老房子的数据

上海15-35年房龄的老房子存量是最多的这也解释了15-35年房龄的二手房明明成交占比也是最多的，为什么供应端还是最多的因为存量足够大而截止到2020年，上海市在2015年以后建成的次新房还是非常少的一个占比，只有8.31%换句话说，在2020年，上海每十个家庭中，只有一个家庭能住在10年房龄的次新房里让我们再关注一下这些存量老房子的户均面积

会发现，存量房占比最多的那段时间，也就是1980-2009年这近三十年，也是户均面积增长最快的三十年这也不难理解，这三十年的飞速发展，落在我们每个人身上都有体感1988年，正好是住宅商品化的开始的一年此后的十年整个上海增加了25万套以上的住宅2000-2009年，浦东飞速发展，上海申办世博会成功，并且开始了如火如荼的大建设这十年上海的住宅市场也发展到一个感人的高度，住宅量超过26万套，户均面积也超过90平而在2006年，7090政策的出台，很快影响到后续新房的户配紧接着在2010-2014年，户均面积已经下降到80多平为什么要去研究存量其实是反过来更全面的看市场在今年这些粗略统计的数据背后是71万多套的存量这些老房子不会消失，只会随着时间变得更老04好，我们来回顾一下关于上海老房龄的二手房1.最近5年，60%以上成交的二手房房龄都在15-35年2.市区7个区35-45年房龄的老房子成交能占64%，五大新城5年内的次新房占比达49%3.次新二手房总价段更丰富，而房龄越老的二手房，300万以下总价的成交占比越来越多4.15-35年房龄的二手房，存量最多，供大于求的情况也最明显5.次新房成交周期比20年房龄以上老房子成交周期短得多于是，我们看到上海这座城市从很早就开始通过美丽家园、家装电梯工程让老房子的居住环境更舒适

每条线索都指向同一个线头因为有太多存量的老房子，市场对改善居住的需求一直是没有被满足的很好的是，我们也能看到今年的政策调整中中小套型的面积限制，从90至100㎡放大到了100至120㎡将来会有更大的空间给到改善户型相信未来关于改善的市场，将会进一步完善