从楼市发展趋势来看，随着城镇化推进近，楼市呈现量价齐升趋势，不仅房价逐年上涨，购房人也越来越多，尤其是2016年-2021年，前三年每年商品房销售面积保持15亿平方米水平，后三年每年保持17亿平方米水平，每年销售面积是2000年的42-48倍，过去楼市量价齐升的主要原因有3个：一是城市化进程加速，城市基建、产业投资加大，农村进城促进楼市发展；二是棚改拆迁的到来，为楼市需求大幅提升建立基础；三是投资者、炒房团、炒房客向楼市下手，通过低买高卖、捂盘惜售让原本供应充足的楼市变得供不应求。

然而，自2022年开始，量价齐升的楼市被画上句号，据易居研究院智库中心发布的《百城土地成交报告》显示，6月1日—6月20日期间，全国100城土地成交量（449幅）同比下滑下降40%，建筑面积成交量（2933万平方米）同比下滑60%，成交金额（1661亿元）下滑52%，从6月前20日土地市场可以看出，房企拿地依旧疲软，一方面大城市疫情影响下，购房者信心不足，小城市房子过剩，认为房价还会下跌，另一方面房企融资渠道收紧，不再敢如过去那般盲目斥资拿地，在这样的楼市环境下，调控端不得不出手了。

图片来源：易居研究院

细心的朋友会发现，今年的楼市调控与往年有些不一样，过去的楼市调控总会有下限，但是今年的楼市调控下限被突破，比如6月29日济源市印发的《济源市促进房地产平稳健康发展若干措施》明确指出，要降低住房消费负担，鼓励房企对首付分期收取，建议最长不超过一年，无独有偶，据21世纪经济报道统计调查显示，重庆某楼盘已经向购房者开通首付分期通道，备案价100万元的房子，首付20%可以向银行申请80万元贷款，实际上开发商销售总价为86万元，相当于首付款最低6万元就可以购房了，最后多出来的14万元会以赠送购物卡等形式返还给购房者或者用于退换购房者首付分期款项，除此之外，北京部分也同样有相关首付分期情形。

毫不避讳地说，“首付分期”是楼市稳定健康发展的悲哀，日本在签订“广场协议”之后，本想通过货币低利率政策刺激经济消费，最后却发现，流入市面上的钱逐渐消失，房价却越来越高，最终导致日本楼市硬着陆，采取首付分期不正是如此吗？

举个例子，假设在某个城市买一套房正常需要200万元，开发商与购房者约定合同成交价上浮15%，也就是总价230万元，但是私底下开发商又承诺实际成交价下浮15%，实际成交总价170万元，原本按照合同价支付首付（20%）需要46万元，贷款184万元，按揭办理下来之后，开发商从银行放款就收到184万元，按照实际成交价购房者实际不需要支付首付款还能得到“礼品返还”，前期缴纳的首付款，开发商扣除部分税费后以礼品赠送形式返还给购房者，比如送车、送、储值卡等，一轮操作之后，开发商房子卖出去了，购房者不仅以低于市场价15%的价格买到房子还得到“礼品”，房价上涨的数据也随之起来了，最后房价又保持回归上涨趋势，数据更好看，仔细揣摩，不难发现与当年日本银行资金流入楼市有极其相似之处，按照这个趋势下去，房价上涨也将会在意料之中。

从国家统计局商品房销售数据和中科院的预测2022年房价上涨或将是大概率事件来看，是否意味着现在不买房以后会更买不起呢？

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平曾认为，三季度楼市销售将完成筑底，理由是销售额和销售面积降幅收窄，在下半年有望得到进一步政策支持下，楼市景气将出现回弹，与此同时，经济学家任泽平也曾表示，三季度或者下半年期间，部分地区楼市市场会有明显回暖趋势，特别是像杭州、深圳、苏州等人口流入、经济基础扎实的城市，对于任泽平而言，向来是言出必行，最近任泽平就传言在苏州参与买房摇号，按照任泽平的履历（博士学历），根据“苏州市顶尖人才一人一策实施办法”，任泽平有望在苏州买房获得最高500万元补贴。

由此可见，对于那些保持人口净流入的城市而言，如果现在不买房未来或许更买不起并非夸夸其谈，在从事房地产行业多年的内行看来，未来房子是否更买不起，关键还得看这“3点”。

通过1980年日本楼市泡沫破灭可以看出，房地产“硬着陆”由政策说了算，说白了就是国家对楼市的发展政策是支持还是不支持，从我国楼市一直实行“因城施策”和“土地转让”来看，显然国家不会主动去戳破房产泡沫，即便是部分头部城市房价收入比远高于合理范围，也没有对其采取硬着陆措施，主要原因还是在于房地产影响着当地经济稳定和增长，这类城市正在通过政策尽可能让其软着陆，但是对于那些人口常年流入、产业落后的城市而言，政策只能起到减缓楼市硬着陆的效果，随着房子过剩、土地红利充分挖掘后，难以避免楼市硬着陆结果。

事实上，三胎政策开放其实是有钱人的福利，当下环境，家庭财富决定了是否愿意独生子女，自2016年二胎政策开放后，清晰可见的是人口净增长依然保持下降趋势，从2016年的809万人口净增长量下降至2021年48万人口净增长。

一方面育龄女性大幅减少，2010年育龄女性人口数量约3.7978亿人，而到2021年育龄女性人口数量降至1.4103亿人，比2020年足足减少500万育龄女性。

另一方面家庭负担一年比一年重（包括家庭买房压力、超前透支消费导致的负债压力、赡养父母压力）。

第三是子女养育问题比过去更高，在农村生活基本不需要考虑孩子吃好、穿好、住好、学好，而生活在城里后孩子衣食住行是一笔不小的开销，尤其是教育成本，据不完全统计，孩子从0-17岁全国平均养育成本达到485218元，为了能给孩子充足的养育支持，不少家庭选择少生优生。

第四是女性地位逐渐提高，女性更加独立，不愿意过多生育成为不少女性上班族的一致观念。

由此可见，二胎所带来的人口增长效果尚且有限，预计三胎也不会有大幅提升，人口净增长是否出现转机关键看未来是否有更多支持生育政策的出台。

从房地产开发逻辑来看，土地出让制度相比房产税制度有一定局限性，土地资源越卖越少，未来能替代土地出让金最有可能的便是房产税，比如美国房产税是第一大税收来源，占国家和地方税收收入的31.5%，占地方财政收入的46%，又比如德国的税收也是德国财政收入的主要来源，包括公司所得税、个人所得税、土地税、遗产税等，这些税收支撑了德国79%的财政收入，早在2012年审计署就曾发表“德国税收审计的现状及对我国的借鉴意义”内容，表明税收才更具备可持续性，一旦财政收入不再依赖“土地出让金”，房价便有了下跌的正当理由，毕竟地价成本减少了。