先来看两则新闻 济南住房公积金中心发布通知，经济南市住房公积金管理委员会审议通过，现对个人住房公积金贷款首付款比例调整如下：在济南市行政区域内购买首套普通自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例调整为不低于20%；购买第二套普通自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例调整为不低于30%。 天津市住房公积金管理中心近日公布《关于调整个人住房公积金贷款首付款比例的通知（征求意见稿）》。其中提出，职工申请个人住房公积金贷款购买家庭首套住房的，应支付不低于住房交易价格20%的首付款；购买家庭第二套住房的，应支付不低于住房交易价格30%的首付款。采用住房抵押担保方式的，抵押值最高不得超过抵押物价值的80%。 政策本身就是一点：楼市加杠杆，杠杆一下子扩展到5倍了。如果按照正常金融的逻辑，杠杆增加了应该能够对于资产价格有一定的推高作用。但对于楼市呢？会有作用吗？ 第一部分：楼市早就高杠杆了，现在只不过是将开发商的做法合法化 其实去年很多城市就已经开始有不少开发商推出了0首付，送装修，送黄金，送现金大礼包等等措施的促销举措。这些举措本身就是降价一部分，同时利用0启动资金上车的方式，降低购房者的初始成本。但这也造成了巨大的问题，就是部分还款能力不足的人也可以以此买下房子，容易造成后续的问题。 另外很多二手房类似的情况就更多了。所谓的“免费送房”的也不少吧。这些送房其实是不付首付的情况下，让购房者直接转移后续房贷，实则也是让利和降低启动成本的方法。很多炒房客在现金流持续恶化到没有办法的情况下，用此方法出掉了一些房子，保障还款能力。 因此可以看到这种降低“首付”的方法在民间其实已经很普遍了，但理论上也不是合理。因此现在的做法其实是给予这些做法一个合理性。但对于房价有没有帮助，不取决于首付款，而是其他因素。 第二部分：楼市本身的问题在于价格和需求都是严重不足的 首先，房价现在就是需要下跌，价格过高，影响经济学上的需求。对于1000一平米的房子，也许人均需求是100平米。而对于1万一平米的房子，也许人均需求只有20平米。这就是经济学上的需求定义，不光指实际的想法，更指能够为想法支付的能力。现在的楼市，不论一线还是已经大跌的三四线小县城，都还没有走到一个合理的价位。这个时候，作为商品的房子，其需求过低，作为金融产品的房子则现金回报率过低。因此房子即便首付是0，也很难驱动大量购房者主动去背负房贷，何况还要20%首付。而且现在降低首付，更会被视为老乡别走的套路。 其次人口问题、城镇化率以及人均居住面积影响生理需求不足，是造成其作为金融产品回报率不足的关键。房子和其他商品很大的区别是其有上限，而且不随收入变化而变化，比如皇宫的卧室也不大，但贵族的衣服可能几万块一件，吃饭都是满汉全席。在居住的概念下，人均40平米其实就差不多了。而且随着老龄化，多人住一块，人均面积的需求还要进一步下降。因此房地产市场现在是彻彻底底的没需求。 第三部分：楼市除了降价别无他法 如果楼市想增加成交，降低售价几乎是唯一的出路。我们看到了太多的救市方式了：降低税费、二手房新房倒挂、降低中介费、政府补贴、解除限购限售，到现在开始主动提高杠杆率。 但这些做法都没能阻止房价的下跌，原因很简单，除了降价，没有其他方法救楼市。 放弃幻想，迎接没有楼市的经济增长吧。春节期间的消费已经让人感受到了高质量经济发展和循环的可能性了。千万不要再去以债务和房地产作为发展方向了，要不然真的就拐不回来了。