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近日，仲量联行主席曾焕平接受媒体访问，谈及近期本港楼市的情况。本文只集中讨论在访问中谈及本港「商业房地产板块」的事宜，对相关言论稍作补充：
1. 曾焕平说明香港住宅市场虽然走下坡，但商业房地产板块才真正陷入「水深火热」之中。当中补充一点，其实早于2019年或近早前，已可预见本港商业房地产供过于求。过去几年，甲级写字楼的空置率连年递升，全靠发展商及物业投资者一直支撑着。直至2022年3月美联储宣布加息，不少发展商及物业投资者即陷进「入不敷出」的状态。但由于大家经历了过去20年的低息环境，养成了「行业惯性」，几乎所有人都在冀盼难关很快会过去，还坚决相信减息期将至，所以几年以来大部份人都不愿大幅打折抛售物业，且不断在「烧钱」，最近已开始消耗掉大部份现金，并至非常危险的边缘。总括而言，「冰封三尺，非一日之寒」。 (相类近题目，本栏也说了超过2年多。)
2. 其次，曾氏的论述总结了香港房地产商的问题，但由于在访问过程中无法详细说明当中的细节，有可能会让观众误以为是「银行不支持香港商业房地产」。反之，其实本港各大小银行都非常支持「香港商业房地产」，而且一直在「共渡时艰」，只是现在已「忍无可忍」，并有点「支持不住」了。其中：
• 本港银行以hibor base (浮息)借给房地产商，是很正常的商业决定。只有向小业主的自住物业提供按揭，才会有prime cap 保护。此外，在高息环境下，中小型银行的住宅按揭是会有可能「输钱」的。银行根本没有能力向房地产商提供prime cap保护。
• 多年來，銀行亦不斷建議發展商及物業投資者購買IRS (利息掉期合約)，以鎖定長期利息，並控制好風險。只是客人貪心，一直不願意多付成本，硬要拒絕「固定利息」的安排。更離譜的例子是，有地產客人甚至乎已一早買了10年期的IRS，例如把利息成本鎖定在1厘以下，明明很安穩了，但居然被人說服賣掉手上的IRS合約圖利，最終又回到那「入不敷出」的狀態。這又可以怪責誰呢？
• 香港發展商一直享有不對等的低息優惠 (明明行業風險高，但銀行業界已當它們是低風險業務)，只是HIBOR上升已使它們資金成本大增而已。另外，不少物業投資者甚至乎已申請好幾輪的PPPHS等「還息不還本」之安排。銀行看待這些「行業巨頭」，簡直無微不至，早已把它們當成是「中小企」般扶持了。
• 真相是，本港銀行已用盡所有辦法支持商業房地產。現在銀行「不敢做」，並非「不肯放水」，而是早已「吃痛及吃怕」了。銀行不僅是商業機構，還要顧及存戶的安全。現時，香港商業房地產的租金回報率偏低，還呈下跌趨勢，再加上現在仍處於高息環境 (一個月HIBOR近日已回升至4.3厘)。新業主如要舉債，即使僅借3至4成，仍會「入不敷出」。銀行又如何批出一筆肯定知道新業主會「入不敷出」的貸款生意？
3. 在報道的，曾煥平說出重點，認為商業房地產不僅是「水深火熱」。而且，即使進入減息周期，仍要取決經濟狀況及前景。其一、要等到經濟活動有增長，商業房地產才有望回穩。其二、始終不可能當成是獨立板塊，商業房地產下跌之時，住宅也不可能獨善其身。此外，最大問題是本港銀行擁有不少以商業房地產作抵押的貸款。由於香港產業單一並高度依賴房地產金融。萬一商業房地產泡沫爆破，將會大幅增加銀行貸款壞賬。筆者在此補充，利息是一個非常重要的因素。由於利息回報比商業物業的租金回報更高，即使舉債買入商業物業亦容易陷進「入不敷出」的情況，商業物業的「投資價值」被大幅稍弱，這才是過去兩年來本港大型工商物業買賣兩閒的主因；更不用說租金仍會下降、或空置率仍會上升等問題了。
4. 我们先不去评论现时香港银行的情况怎样。不妨先假设港府会考虑曾焕平的讲法，成立类似「盈富基金」或「房地产信托」的机构，协助处理银行潜在的商业房地产坏账。关于这一个建议，笔者有以下补充：
• 我们首先要估算清楚可能出问题的香港商业房地产贷款之总额是多少。据高盛的估算，全港的商业物业贷款是大约7400亿港元。值得留意的是，本港银行对贷款的分类并不完全统一，因此有可能低估真实情况。
• 其一、银行所指的商业房地产一般只包括商业大厦、写字楼单位、停车场、商场及店铺。很多银行没有把酒店及服务式住宅等一并拨入考虑。其二、工业类的物业，例如是新型工商贸大厦(根本就类近写字楼)、工厂单位、仓库及数据中心等等，这些物业亦同样陷入水深火热当中。表面上，这类物业的租金回报会较高，但工业物业之买卖流通量向来较低，风险不遑多让。此外，例如数据中心，表面上租金回报较高，但营运成本亦极高。投资者举债购入这类物业后，其实亦一样是「入不敷出」。其三、这报告亦应略了银行向这班发展商及物业投资者所借出的clean facilities (无抵押贷款)。简单来说，涉及的物业总额可能会更多，贷款金额亦极有可能不只此数。在金管局进行分析及沙盘演练时，或可以留意清楚这些数据上的偏差。
• 我们真正掌握到比较实在的数据后，才应该考虑怎样做，或怎样救。举例说，如果涉及真正有危险的贷款只是3000亿港元，远比高盛估计的低，或反过来远高于此数，例如是10,000亿元，救市的方法亦会有很大差异。
• 曾焕平以「盈富基金」或「房地产信托」来比喻，只能算是为了方便沟通及表达这倡议。但实际来说，真正有需要成立的是「坏账资产管理公司」。这组成及经营比「盈富基金」或「房地产信托」都复杂得多。其一、资产管理公司会面对不同种类、不同规模、不同定位、不同地区的物业。其二、这些都是「砖头」，并非简简单单的一堆股票。 「砖头」都需要管理、推广、营运、维修及翻新，要不断付出成本才可以保值。要增值的话，更要奇谋百出，或投入更多资金，并不是如购买恒指成份股般，只呆等美元利息及经济周期循环，便可以赚钱。其三、如港府入市，甚至乎最终得到中央支持的话，这种「包底」的「钱从何来」？既然政府的钱是国民的公共财产，就要想清楚具体的「退路」。
• 「盈富基金」或「房地产信托」的「退路」是「上市」，如何保障「坏账资产管理公司」的资金于可见将来回本？港府的土地及房地产政策，能否鼓励「土地及房屋改变用途」？举例说，假设政府接管了一栋九龙湾甲级商厦。第一步，其实在可见将来写字楼仍是供过于求，难有起色，接管时能否确保租金回报可以比政府的融资成本高(所以不可能只以估价行的forced sales value购入，要以自身利益作估值，并考虑清楚可以承担的买入价)？或怎样至少不要让「坏账资产管理公司」陷进「入不敷出」的情况？第二步，这商厦可以改变用途及增加租值吗？如果整个土地及房屋政策及制度没有改变，又如何确保「坏账资产管理公司」最终不至亏本？
• 最后，曾焕平指出发展商及物业投资者出现亏损，亦没有办法了，在自由市场里，有赚自然有蚀，但我们如何保障银行体系稳健呢？其一、其实银行亦同样是商业机构，如果仅为了保障银行，便要政府出资以高价赎回抵押品的话，亦同样是理亏的。其二、银行若出现太多坏账或经营不善，亦应该受到惩罚。否则，这「政府包底」的信念一旦形成后(其实一直已经很流行)，商界便会贪婪及不知收敛地继续掠夺。其三、在自由市场下，银行的管理层、债权人及股东都要承担风险，真正有需要受到保障的就仅仅是「存户」而已。
• 如果真的有需要救市，港府应该有一套「组合拳」，并先弄清楚需要拯救的对象，并非只单纯的把银行的「坏资产」都买过来便算。如果在极端情况下，政府为了维持投资者对金融体系的信心，迫不得已要拯救整间银行之际，亦应该以「存户」为优先，或只保障银行的如常运作，而没有义务维护银行的现有大股东及管理层之利益。
总的来说，曾焕平罕有地点出了香港「商业房地产板块」的问题，绝对值得我们称赞及关注。曾氏谈及的「救市方案」，则我们应该先指细研究及计算清楚，以防「凡事找政府包底」的歪风流行起来，更要避免政府财产遭到滥用。港府救市，应该志在维持金融体系稳定，并保障小存户的财产安全，绝非为了拯救「看错市」的投资者，更没有义务安抚经营不善的银行家。
长远来说，港府亦需要有一套完整的土地及房屋发展计划，才能确保投入「坏账资产管理公司」的资金可以成功「回笼」，期间还要做到「收支平衡」。整个规划肯定要比「盈富基金」及「房地产信托」复杂得多。
文：寒柏
