首套房利率跌破3%,强烈呼吁降低存量房贷利率!

队长手记 2024-07-16 15:35:40

5年期以上,首套房利率跌至3%了,结合公积金贷款2.85%的利率,首套房综合利率已经跌破3%了。中建农工商五大国有银行,首套房利率也都下调到了3.15%,包括广州、苏州等城市。由于取消了利率下限,对于一部分财务状态特别良好的客户,利率可以进一步优惠至3%。

新发贷款利率的持续下跌,也让存量房贷款用户破大防了。这些人在高位站岗买房时,利率普遍在5%以上。即便今年已经下调了一次存量房利率,但依然高达4.2%。过完今年,这个利率可以继续下调至4.1%。可和新发贷款相比,这个存量房利率依然过高。

关乎下调存量房利率的呼声,犹如滔滔江水,一浪更比一浪高。不要小看这一个点的差异,假设贷款100万,按揭30年,按4.1%计算,统一采取等额本金还款,利息总额是61.67万元。可按3%计算,利息总额是45.13万元,可以节约利息16.5万元。16.5万,对任何一个普通家庭而言,都绝对是一大笔钱了,都够给父母支付养老费五六年了。

在这个消费降级的时代,让银行把这笔钱吐出来,还给老百姓,不只是能极大地缓解民生压力,还能最大限度地刺激消费。消费上去了,才能拉动生产,扩大就业,从而形成经济增长的良性正循环。

单方面想靠降低新发贷款的利率,来提振房地产市场,本身就不现实。因为房地产的高增长时代已经过去了,越是降利率,降房价,越是没人买。因为大家都会选择观望,没准多等一年,利率就跌至2%了,又能节约10多万的利率。是打工赚10多万容易,还是多等一年,利息降低节约10多万容易?这笔账傻子都算得清楚。

因此,通过降新房贷款利率,提振房地产市场,本身就是一个短期行为,无法带来经济的长期高效复苏。要想彻底扭转人们的消费信心,就得靠发钱。怎么发钱?特朗普选择了直升机撒钱,给每个人的钱包里注水,提升穷人的购买力,从而稀释富人的钱。虽然这些钱又会重回富人的腰包,但至少消费上来了,很多人也缓解了短期压力。有了信心后,大家有了新工作,也就能进一步地扩大消费了。

在中国,还不需要到“直升机撒钱”的地步。因为通过降低存量房贷款利率,就能对有房的中产家庭,定向撒钱。中产有了消费的信心,向上能激发企业的活力,而企业有了订单,向下就能招募更多的一线工人,扩大就业,不但能极大地提高人民幸福感,还能缓解经济转型所带来的阵痛。

可为什么银行迟迟不愿意下调存量房利率呢?这就涉及到买卖双方的博弈了。这笔钱,吐出来,对银行而言,是一个巨大的损失。房贷利息是银行最稳定、也最庞大的利润奶牛。降存量房利率,就等于把银行吃进嘴里的肉,抠出来,其阻力必然不小。

这就需要市场的杠杆来撬动银行了。当新发房贷利率与存量房利率出现严重倒挂时,提前还贷,或者以旧换新,就会成为新常态。没有人愿意多背利息,对业主而言,有两个选择:

一是,提前还贷。在一个投资亏钱的时候,提前还贷,利息减少,就等于赚钱了。因为债务变低了,生活压力就小了。

二是,以旧换新。自己没有足够的钱去提前还房贷,但可以找亲戚凑一下,大家一起把这笔钱凑起来,提前把房贷还了。还完之后,再重新抵押房产,按揭贷款,把亲戚的钱还回去。这钱从银行里转了一圈,原来的4.1%的利率,变成了新的3.15%,自己也没有多欠亲戚一分钱。

这里面唯一的难点就在于,你的房子是不是贬值了。如果贬值太多,就无法重新抵押借出相同的钱。这个差价,就需要自己额外去补足。但只要这么绕一圈,旧贷款置换新贷款,利率肯定是更低了,欠银行的利息也更少了。

当“提前还贷”、“以旧换新”的人越来越多时,银行就只能被迫下调存量房利率了,以减少利息损失。

在市场博弈之外,还有一个办法,就是央行强制要求银行降低存量房贷利率,让利于民。

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