最近一个朋友把李沧的房子卖了，让我算一算他到底赔了多少钱。

这是一个沉重的问题，也比较有借鉴意义，经过他的允许，我把相关数据透漏给大家。

他是2019年买的这套房子，二套房，二手次新房，面积90平。之所以第二套房还买这么小的，是因为当时第一套房不舍得卖，老人孩子又住不开，手里还有点闲钱，就再买了这套房子。

现在卖房的原因，则是孩子大了，老人回老家了，老房子、新房子都太小，哪套房子都没法住一家四口人（一儿一女），所以想两套房子换一套大的。

他买的时候单价2.6万，然后1.8万卖出去的，这样看赔了90*（2.6-1.8）=72万元，很多人潜意识里也是这样直接计算的。

其实这只是表面的盈亏，我们还得再深究一下。

当时房子总价234万，他首付94万，贷款140万，因为是二套房，利率比较高，4年下来平均在5.5%左右。

我们看看他这4年支付了多少利息（总30年期）。

4年支付了30万利息，8万本金，那么这30万利息是赔掉了。

这位朋友买的是有装修的二手房，自己又重新做了一些小改动，买了家具家电，总共花了7万，卖房时都送给了买家，所以这7万也是损失了。

他这94万的首付+7万的装修钱，在房子上放了4年，损失了4年的存款利息。我们按照利率比较低的定期3%计算（前几年存款利率高，今年降了），那么这4年损失的首付+装修存款利息为12.12万。

这四年，他还了38万的本息，这一块若是存钱也是有利息的，我们折中按照存两年计算，那么损失掉的利息是2.28万。

下面我们再来算下各种税：契税=234*1.5%=3.51万，个税=234*2%=4.68万，中介费=234*2.1%=4.91万，因为原房东交过公共维修基金了，他就不需要再交，其他的小钱就不算了，那么税费、中介费这一块是13.1万，也赔掉了。

最后再来看盈利，虽然他是自住，但租出去也是有租金的。他们小区这个面积的月租金大约2500元，4年就是12万，这是收益。

以上就是我这位朋友的盈亏情况，下面我们来归总：

房款亏72万，贷款利息亏30万，装修亏7万，首付+装修的利息亏12.12万，已还贷款本息的利息亏2.28万，税费、中介费亏13.1万，租金收益12万，总的亏损是：124.5万元。

由此可见，明面上的房款亏损72万只是一部分，其他的亏损52.5万才是要命的。

你想想，即使这4年你的房子一分钱没跌，你也亏了52.5万；换一句话来说，这4年房子要涨52.5万，你才能保本。

我给这位朋友计算完毕后，他都崩溃了，本来以为只是赔了72万，结果竟是124.5万元。

这位朋友房子的面积还是比较小的，要是那种大面积的，或者是新房（装修花费高、3年没有租金收益），潜在的亏损会更大。

大家可以用我这种方法，计算下自己房子的盈亏，我想应该没有几个能赚到钱的。

这其实更应该告诉我们一个道理，以后要把房子当成消费品，而不是金融产品。你把房子当成理财产品，就感觉亏损很不应该；可你把房子当成汽车、手机等消费品，哪一个不是到手就贬值，越放越不值钱，是不是就心理平衡了。