一边是狂欢自嗨和贩卖焦虑，一边是继续救市，楼市已经彻底把一二线城市的规律打乱了，四大一线城市中，目前没有开启大力度救市的只剩下北京，不管是长三角还是珠三角，这两年算是在我们的意料之内，经济越发达的城市房价越贵，同样这样城市的房价也危险，其实就是天平的道理。目前一二线城市的房贷利率已经低于三四线城市，这一表现说明，一二线城市的楼市压力已经远远大于三四线城市，这一表现更加验证了为什么1991年小日子楼市了东京房价跌的那么厉害的原因了，几年前我都说过，一二线城市的楼市风险更大，可是当时没人信呀，那个时候都说一二线城市楼市能保值升值，我偏偏跟他们的观点不同，时至今日也算是验证了。

一二线城市的楼市想去企稳，必须要有强大的产业结构支撑，只有这样才能满足外来就业的需求，才能吸引外来人口，同时，一二线城市还必须每年保持大量人口流入，人口流入还要每年保持快速增长的状态，一但流入的人口减少或者保持跟过去一样的增速，那么一二线城市的楼市将面临暴击。

咱们就拿上海来看，这是上海从1978年到2023年的常住人口数据，从1978年开始，上海的人常住人口一直处于快速增长的趋势。

特别是从1978年-2014年这36年期间，几乎一直是保持快速增长的状态，每年快速的人口增长也为楼市提供了需求和上涨的动力，同时，过去人口基数少，每年只要流入一定的人口就会为房价提供支撑，这也是为什么这几十年上海房价一直上涨的原因，其实说白了，这就是我们常说的增量时代。

但是从2014年之后，人口增速明显出现了增速无力棋盘的状态，甚至开始减少，但是从2014年开始，我们楼市开启了涨价去库存，这一动作更加奠定了，这一波涨价去库存几乎达到了史无前例的高潮，也就是我们所说的房价见顶，其实前几年有研究的人群和认知高的人群都已经在前几年房价开始套现离场，只有那些认知低的人群想着往里边冲，反观这几年再回首，前几年进场的人群已经是高位接盘侠，再看现在上海的人口变化，上海当前的楼市能不能坚持住，都已经是一个未知数了，其它城市就更不用提了。

如果你能把这些数据看懂，其实前几年根本就不会盲目进场买房，因为这已经给了最好的证明，只是有些人啥也不懂，所以最后被套牢，但是现在仍然还有很多人在抱有幻想等待反弹，我不知道他们的理由和底气来自哪里，可能是疯了，也可能是出现了幻觉，我已经说过多次，每一次的大力度救市都是一次离场的好机会，可是每一次机会来临的时候，有些人就开始自嗨幻想，特别是5月17号后我就说过，这一次一但楼市出现所谓的反弹，也可以趁机把自己唯一一套住的房子套现离场了，但是有些人还给我抬杠，对于抬杠的朋友，你们就按自己的思路走就可以了，我无话可说。

我再给大家回顾一下，我们从2022年开始已经进入到了人口负增长时代，同时人口结构也在发生着变化，什么是人口结构，就是每个年龄段的人群占比出现了变化，劳动年龄人群也会慢慢减少，其实劳动人口减少比我们预期的要快，为什么这说，因为2016年放开二胎后，以为新生人口会加速，谁知道放开后，出现了昙花一现，随之 出生人口减少连年下滑，到了2023年才900多万，比起2016年几乎是腰斩，这样的出生人口，证明了未来的劳动人口会越来越少，这也促使了人口结构完全发生了变化。年轻人越来越少，未来的出生人口还会越来越少，所以人口负负增长并不是周期性的，甚至可以说的长期永久性的。

但是有一个数据是攀升的，就是每年的老龄化，从2022年开始，老龄化人口会长期保持下去，甚至每年的老龄人口是出生人口的两倍，老龄化的增长也不是周期性的，也是长期面临的问题。更加确定了人口负增长不是周期性的，现在的出生人口与老龄人口形成了非常宣明的对比，所以这也是为什么老破小越来越不值钱，直到最后免费送没人要成为废墟，我早就说过，去年也不断提醒，可是有些人就是报有幻想。

你还会对楼市抱有幻想吗？现在楼市面临长期的下行压力，人口支撑见顶，居民负债加杠杆见顶，城镇化见顶，你还在等什么呢？