之前我们做过不少关于上海豪宅的分析和统计
大多是基于总价，集中在3000万以上，而且都是新房今年的上海豪宅市场，呈现出“一手热、二手冷”的状况克而瑞数据显示，上半年上海总价3000万+豪宅新房成交达1544套不仅是去年全年成交量的1.6倍，同时也创下了近10年最高的成交规模事实上，还有不少单价超过20万/m²的豪宅持续稳定成交他们在今天的市场上显得非常异类既有市区热门的大平层，也有中环的独栋别墅，还有一些隐秘的老洋房
海,摩登兄弟刘宇宁
01上海现在哪些顶豪卖得好？相信每个人心中都有不同的答案我们结合了兔博士、链家多方数据，整理出了今年以来，单价超过20万/㎡的豪宅销量前五位
数据来源：兔博士，链家
可以看到，排在榜首卖的最多的是翠湖天地今年以来一共有7套豪宅，成交价超过20万/㎡二期御苑是主力军，占了5套，另外2套分别来自四期和五期接着的是古北壹号、云锦东方、御翠园和兴国路372弄小区，各成交了3套单价超过20万/㎡御翠园素有“陆家嘴后花园”之称，坐落在传统豪宅板块——浦东联洋项目一共分为八期，总体设计风格偏欧式，吸引了很多常驻浦东的富豪去年成交了9套，成交价从6880万到2.3亿元不等
图源链家挂牌价基本稳定在20万/㎡以上而从单价来看，翠湖天地和古北壹号各有1套超过30万/㎡，是今年卖的最贵的翠湖天地的是一套五期的二手房，网签成交单价达到33.7万/㎡，也就是开头提到的项目一古北壹号则是一套总面积达到855平的独栋别墅，成交价也在35万/㎡之上光看单价20万、30万还不够刺激，再结合总价来看不包含老洋房在内，今年到目前为止，上海共诞生了7套总价过亿的二手房
数据来源网络，仅供参考
古北壹号就占了3席，包括这套独栋别墅，还有两套大平层另外4套分别是合生东郊御品园，也就是开头提到的项目二还有御翠园、檀宫和云锦东方二期各1套尤其是檀宫这套1198平的顶豪，在上海豪宅圈一整个流量拉满最终的成交均价37.57万元/㎡，价格高达4.5亿元这还是从挂牌价5.5亿砍下来的价格，挂牌均价更是接近46万/㎡要知道檀宫位于长宁西郊别墅区，总共只有18套，数量非常稀少每栋占地都有2600平左右，环境和位置都没得说，配得上“传奇豪宅”的称号，也坐稳了今年成交总价最高的豪宅此外，老洋房今年的成交表现也相当亮眼不仅有今年卖出了3套的兴国路372弄小区，还有开头提到的项目三，万航渡路175弄小区主要集中在静安寺附近、长宁和徐汇的衡复风貌区
数据来源：兔博士
静安区巨鹿路上的一套老洋房，更是在4月创下了历史新高总成交价3.1亿元，产证面积307平方米算下来成交单价足足有100.9万元/㎡，可谓是捅破了上海豪宅价格的天花板
数据来源：百廷豪宅
据统计，翠湖天地去年一共成交了29套，差不多每个月卖2.4套，三期卖的最多有12套一期由于年限长、户型较小、景观有限，目前单价是整个项目中最低的二期作为成交主力军，所在位置较好，180多到190多平的三房户型也比较多而最新以33.7万/㎡成交的翠湖五期，是一套278㎡的4房大平层位于小区北侧的高区，可以一览无余俯瞰太平湖美景想入住翠湖天地，除了购入二手房之外，还可以等待接下来的六期即将入市的六期，计划推出108套180米超高层和48套别墅，建面约435㎡起几乎每一层都能拥有直面太平湖的视野景观不亚于这套天价成交的五期
翠湖六期总体鸟瞰图
几个月后，六期的最终定价，以及最后的入围分数有多高，都是万众瞩目的焦点富豪们追求的不仅有新天地这样的百年顶级IP，还有徐汇滨江这种新贵云锦东方就是典型代表今年1月和6月，先后成交了两套最大户型的顶楼复式
图源链家
面积都在770多平，还赠送了一个超大露台整个云锦东方这样的户型只有两套，今年上半年就都交易了等于说不仅成交了顶豪，还成交了顶豪中的王炸
数据来源链家
和今年相比，价格颇为坚挺目前链家在挂的9套房源中，有8套均价在20万/㎡以上，1套挂牌时间已有一年，看来房东并不愿低价出手刚刚落下帷幕的上海第四批次土拍，徐汇滨江板块更是诞生了全国单价新地王斜土街道xh128D-07地块也就是原小米总部地块，被汇元玺、香港置地启元、御江廷等一众红盘环绕，吸引了7家房企组团报名竞拍
图源：每日财经新闻
最终被绿城以总价约48亿元夺得，楼板价13.1万/㎡，溢价率触及最高限制，达到30%其中，香港置地启元的备案价已经来到了17.84万/㎡，套均总价在5000万元以上预计新地王接下来入市的价格，极大可能突破17万/㎡徐汇滨江板块的价值有望进一步凸显03从整体数据上来看，据百廷豪宅统计，今年上半年，上海2000万+豪宅共成交了695套，平均每个月接近116套2023年全年，2000万+豪宅共成交了1427套，平均每个月接近119套成交套数今年上半年下滑的并不算明显，只是略微有所下降但是价格方面，对比2023年2000万+豪宅的成交套均总价为3311万，成交均价为11.6万/㎡今年只有5月的成交均价突破了11万/㎡，其他几个月都在10万+/㎡徘徊，成交套均总价也一直在波动
数据来源：百廷豪宅并没能维持住去年二手豪宅数量少、价格高的趋势一方面是因为挂牌量的猛增，议价空间有所提升7月16日，链家在售的3000万+豪宅，挂牌量已经达到了1309套，全上海估计要超过2000套要知道，上海这几年3000万+豪宅的成交量也就是500到600套的水平
数据来源网络，仅供参考换句话说，现在的挂牌量就要消化三年起步更别提还有源源不断的豪宅在等待挂牌另一方面，今年豪宅新房市场的火热，也从二手这里吸走了很大一部分客户像中海建国里和翠湖天地就有很多客户，跑去了隔壁的中海顺昌玖里对于这些客户而言，新房不仅房龄新，而且产品力也有非常大的升级在限价的政策下，还有一定的倒挂空间只不过，打新也不是一件容易的事，积分要求就是第一道关滨江凯旋门触发的超高积分，要求购房者除了是在上海名下无房的家庭单位外还要有253个月的社保记录，至少是从2003年起连续21年缴纳社保200多套房源基本上都被第一场客户抢光了，这些客户有75%的比例都是310上海土著说明外地人即便再有钱，没有上海户口的10分加分，光靠拼社保年限，也买不了滨江凯旋门哪怕有了户口，满足了如此严苛的社保要求，也只有较小的比例能进第一场买房更别提绝大部分新房还要等上一两年不如二手房所见即所得，装修好的都可以直接拎包入住中介就说，自己这里既有要卖豪宅，转去摇号买新豪宅的业主也有客户是打新几次失败，又回头来买二手豪宅的当然，就价格来说，豪宅产品几乎都是一房一价，呈现的江景和装修不同，交易时间也有间隔，成交价很难直接对比还会受到车位、支付方式、税费等因素的影响04站在这个节点来看，全市的豪宅二手市场确实变化了尽管这些豪宅本身的成交体量并不大但豪宅作为楼市的风向标，资金动辄一个小目标，代表了最顶级的购买力，本身就是一种说明数量多、分布广、种类多等特点，无疑是上海豪宅成交引领全国的主要原因上海从来不缺买家，缺的是好房子伴随着土地政策的不断优化，核心地段塔尖产品的定价权，再次交还给开发商实力买家也会出于保值增值、改善需求等多方面考虑，继续选择购入这些顶级豪宅
