《中华人民共和国民法典》第二编物权，第一分编通则，第二章 物权的设立、变更、转让和消灭，第一节 不动产登记，第二百零九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”。
本条是关于不动产物权登记效力的规定。
一、本条的历史由来2007年10月1日施行的《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”。
本条规定是物权公示原则在不动产物权变动领域的体现，属于公示原则的下位原则，其内容与《物权法》第九条完全一致，且与《民法典》第二百零八条规定内容存在部分重合。
二、制定本条规范目的不动产登记是不动产物权的公示形式，它与其他公示形式一样产生设权力等法律效力。与动产物权变动相比，不动产物权变动中的国家干预特点相当突出，即便交付了不动产，但缺乏表征国家公权力的不动产登记，根据设权力，不动产物权不变动；根据对抗力，不动产物权变动不能对抗第三人；根据宣示力，权利人不能处分该物权。
也就是说，缺乏不动产登记，就不能完全体现物权的绝对性，这表明不动产登记在不动产物权变动中的重要地位。登记对不动产物权变动的上述影响力，直接波及当事人实体权利义务关系的分配，体现了登记在实体法中的公示价值，是物权公示原则在不动产物权领域的具体表达，故称为不动产登记原则。
三、本条规范的具体内容本条的规定，是对一般规定中不动产物权登记公示原则的具体体现。
一、不动产的范围及房地一致原则
不动产，是指依照其物理性质不能移动或者移动将严重损害其经济价值的有体物，包括土地以及房屋、林木等土地定着物，对整个社会都具有重大的政治意义与经济意义。
土地是指包括土地、森林、水、矿藏以及阳光、空气的一切自然资源。地上定着物，是指房屋、桥梁、铁路等固定且附着于土地之物，达到经济上之目的。
不动产的物权，在各国都是传统物权法最重要的内容。不动产物权的重要意义和作用，又与不动产登记制度有着紧密的联系。本条规定表明，原则上不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。“居者有其屋，耕者有其田"，与社会经济生活息息相关的不动产就是房屋和土地。
房屋附着于土地，物理上不可分离，而作为物权客体是否可分比较法上有两种立法例：
一是吸收主义。在此种模式下，房屋被认为是土地的重要组成部分，或者被认为是地上权的组成部分。罗马法采取房随地走的添附制度，认为土地应当吸收建筑物。在罗马法中，地上建筑物是依附于土地的，因为建筑则是使建筑物添附于地皮。罗马法认为，根据自然法，地面上的物品添附于地皮。
二是分离主义。在此种模式下，房屋不是土地的组成部分，也不是地上权的组成部分，而是独立的权利客体。例如，法国法中，通常将不动产中的土地与建筑物区别开来，各自作为不同的不动产区别对待。
我国采分离主义下的“房地一致”制度，对土地管理和城市房地产管理分别立法，在物权法中，土地使用权属用益物权，与房屋所有权分属不同物权，对此，《担保法》第四十二条、《物权法》第一百八十条、《民法典》第三百九十五条将“建筑物和其他土地附着物”和“建设用地使用权”作为两项可抵押的财产分别予以规定。根据一物一权原则，建筑物和土地使用权可分别设定抵押权，说明两者系不同的物权客体。
《民法典》第四百一十七条规定：“建设土地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”即建设用地使用权抵押在先，新增建筑物所有权的客体与担保物权的客体并不重合。
基于房屋和土地在经济利用、使用价值的不可分性，法律必须确保建筑物受让人取得合法、完整的基地利用权，"房"、“地”之上的处分权和处分性物权不可择一行使，这就是我国法的房地一致原则，如不能单独转让房屋而房屋范围内的土地使用权不发生转让，又如建设用地抵押权和附着于建筑物之上的建工价款优先权的实现亦不可分别进行。
《民法典》第三百九十七条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”所谓“视为一并抵押”是法律拟制的“一并”，其意在权利人将房或地单独处分时，法律推定其对未约定处分的财产作出共同处分的意思表示，发生一并处分的法律后果，并不意味着“房”“地”在物权客体上合二为一。
（未完待续）
