最近和我司财务部门走的比较近，因为关于楼市的会一次接一次
三天前我司财务总刘老师就提醒我17号有个会蛮重要的关于房地产止跌回稳如何落地的
有时候经历太多次哪怕再刺激的内容也会有预期但当我听完昨天上午那1个小时的内容，还是还是还是被惊讶到哪怕调控次数层出不穷，这次的会议依然值得市场为之歇斯底里也借由此次内容分享我终于还原出过去三年我们身处的楼市调控生态体系开始吧，再一次01焦点先转向“100万套”这次会议开场就是四取消、四降低、两增加这样的slogan别看前面八项内容都是提过的，人家最重磅内容其实是后面的两增加尤其是第一个增加
©国新办官网似曾相识的背后上次如此波澜壮阔的图景还是席卷各大城市的棚户区改造那我们就粗略对比下100万套到底什么意思2008年我们正式启动棚户区改造，也就是棚改，这里面节奏分两步2008年到2019年棚改成果是316万套，相当于每年28万套2016年开始着重发力，进入棚改深水区2016年到2020年棚改2300万套，相当于每年460万套这么对比来看今天的数字是介乎两个速度之间别急出台这项举措前高层做过市调针对全国35个大城市发现需要城中村改造的需求就有170万套市调也坦言全国地级市297个，市调人自己也清楚的知道170万套只是这些举措方向上的部分数字另一项被列出的50万套危旧房改造也是如此也就是说昨天会议提出的新增100万套城中村改造还留有余地更直接说这是个大概率还有续集的推进方向这很重要城中村改造无法简单等于棚改，但两者都有一个共性就是刺激需求，这点说到这还比较泛，而且也是经常挂在我司刘老师嘴边的老生常谈，这几年政策发力方向就是如此很快本次会议的第二个重点来了，他要货币化安置
©国新办官网这操作有很多影响，可以城中村居民自主选择、也不用原拆原建需要的在外过渡期但对整个房地产盘子而言它最重要的影响是释放购买力+刺激流动性新房库存在那、二手挂牌库存在那，100万套如果全部货币化安置的话也就意味着100万套购房需求被释放这点我们在的上海今年其实就有现成的例子，今年四五月的二手网签数据里，粗略估计有近1/10就是来自市区动迁户2023年一条关于超大特大城市城中村改造的消息刚公布就有媒体发声城中村改造=二次棚改？此刻我再类比也没意义了，因为他已经具象且落地02100万套是怪让人激动，但激动不仅仅是因为这个这个数字还值得跟另一个4万亿数字结合起来看，这才真硬核4万亿这个数字是国家用于房地产白名单贷款的信贷规模围绕给哪些房企哪些项目贷款这个问题，以往我们还在讨论贷给谁不贷给谁现在是白名单应进尽进、贷款应贷尽贷现在白名单房地产项目已经审批通过的贷款也达到2.23万亿，预计到今年年底项目贷款审批通过金额要超4万亿，翻番，这是坐了火箭速度
©国新办官网这笔钱有两个好处首先保交房的资金缺口被保障，我不知道这件事被保证过多少次，但翻番的贷款额度意味着这件事落实后，保交房这件事的状况会有质的改变其次这件事不仅是对已购房的购房人的权利保护，同时也让潜在购房者敢买、也有的买没完，年初的3000亿保障性住房再贷款还记得么，这次又提了这笔钱会用在一个地方首先是开发商盖好但卖不出的房子，也就是存量房去化，而政府会用这笔钱来购买存量房用于保障房供应这件事后面还有个plus版，就是将人行提供再贷款资金比例由原来的60%提高到100%，就不怕你不买此外，政府还将发行一笔专项债，不是用来做基建或者其他，而是回购开发商的闲置土地至此，从土地到存量房再到在盖ing的项目，开发商钱袋子有堵点的地方都被捋了一遍这么做的理由千千万涉及链很多，但最直接也最硬核的一点是释放房企现金流03至此我也终于为自己追政策的三年复盘了一个较完整的调控网首先关于房企针对你卖不掉的房子，回购针对你用不了又占用现金流的土地，回购通过这两点释放你的现金流，让你可以保交房的同时，还有底气再投资其次关于市场从2022年9月前后提及的超大特大城市城中村改造到今天35个大城市100万套城中村改造，本质都是在刺激需求，尤其当货币安置被确定为主要方式的时候同时一切围绕需求的关卡，限购、限售，能放尽放影响你需求的门槛，首付、利率，能降尽降释放市场购买力之后，市场才有流动性可言两条线并行不悖各自试图达成自己的正反馈同时也各自站在供应和需求端试图激活一个更大的循环如果说以往这些东西还停留在概念，那这次会议让我看到的是上面这些号角正在100万套和4万亿这样的具体数字里等待着一个结果至此过去三年里我为各位梳理的每次会议也最终构成一张网回购存量房+存量土地-->释放房企现金流-->保交房+保投资城中村改造+降首付+降利率+限购限售放松-->释放购买力-->刺激需求
磅礴至此，十年后当我们再回头看的时候也许不可谓不惊心动魄04好，钱从哪来，“浪漫”也是需要花钱的回购存量房的再贷款、回购存量土地的专项债，房企白名单的贷款规模...这些都需要真金白银也是从去年下半年开始我们逐渐关注到超长期特别国债这件事国债这件事我们都不陌生了，就是以国家信用做背书向市场借钱，预支资金投入生产，带动投资今年对于国债市场最为特殊的一条消息莫过于——超长期特别国债的发行，从15年到30年，甚至首次看到50年期国债
而超长期特别国债就是这轮调控里硬核举措的钱袋子这些钱没有直接和这些用途对接，但资金去往的行业一定高度覆盖而这也成为本轮调控最硬底气首先这轮调控有钱了、而且是最安全的钱也千万别觉得这是透支，全世界范围看我们的国债发债量远低于其他国家，包括美国和日本同时更为重要的是经济学里一个经典概念叫投资者信心敢投资、有的投资、有预期的投资这是经济周期里起点，也是我们前文的最终内核而这点在钱袋子身上得到最终托底05最后跟大家分享一句昨天那1小时会议里让我眼前一亮的一句话本轮调控初期所有人心中都会有个疑惑什么时候筑底经济学里的软着陆、楼市调控里的正循环都在试图回答这个问题而这也是我印象中第一次听到官方层面正式发声。
