长沙市场，真变了！

房子越来越少，产品越来越好，现在市场必须要面对的库存，本质上都是同质化的问题。

2018年之前，长沙曾连续几年供地上万亩，由于供过于求，最近几年一直在减少供地量。

今年就更不用说了，几乎没怎么供地。

尤其是，长沙当前的主城区已经扩展到三环外，曾经新房活跃的二环和三环之间，比如梅溪湖、高铁新城、洋湖等，新入市的项目越来越少。

反而，今年二环以内的老城区，因城市更新，开始不断有新项目冒出来了！

而且，这些新出来的项目，在产品规划上，与以前老城区高密度高容积率“双高”模式截然不同。

今年，上层在不同场合多次强调，未来住宅必须优质。

房子够不够优质，主要还得看容积率！

其实长沙不少核心区域，已经开始控制容积率了。

从今年长沙已成交的16宗居住用地看，纯住宅最高容积率仅3.1，容积率最低1.01，平均仅2.46。

下图为一张对比图，可见近7年以来，长沙住宅供地容积率越来越低。

就拿开福中心来说，8月20日，由邦泰拍下的039号地块，紧邻开福寺，地处长沙绝对的核心片区，其容积率仅1.7。

而其周边几个近些年的楼盘：

城发恒伟东风映1897，容积率4.26

建发养云，容积率4.0

城发恒伟君樾文昌，容积率3.65

这也顺应了接下来，主城要适量供给低密改善性商品住宅用地的趋势。

毕竟，除了一些限高区域，或者主打生态宜居的片区，长沙之前入市的很多楼盘容积率都在3.0以上，超过4.0的也不在少数。

而且，越靠近主城核心，容积率越是居高不下。

更重要的一点，高容积率下很难有好产品！

毕竟，同样的面积，盖的房子比以前少一半，楼间距、采光、通透性都能有质的提升。

低密的优势可不只局限在小区和房子里面。

你所在的区域，学校、医院、地铁、高架等公共配套，以前要服务上万人，现在只需服务几千人，你能独享的资源是不是变多了！

不止容积率，现在户型的得房率也有很大提升。

以前，普通高层得房率一般在75%，超高层很多不到70%。

100平的房子，实得面积只有70多平。

到了近几年，大平层、小洋房、0公摊户型频繁出现，开发商开发错层（买一层送一层）、大阳台户型（半赠送）等，尽量把使用面积做到最大，改善居住环境。

但0公摊户型真正有政策支持，是在2024年。

今年4月，长沙明确优化阳台等空间面积计算规则。

1、之前封阳台要全算面积，现在可计为半赠送；

2、飘窗不计面积，还可与房间等宽，出挑宽度由不超过0.6米进深改为不超过0.8米；

3、设备平台最多还可再赠送4平方米。

有人计算了一下，累计赠送面积最大可做到套内建筑面积30%左右。也就意味着，今后开发商做出来的产品可以实现得房率超100%。

市面上也有楼盘项目率先推出0公摊户型，洋湖的某项目号称要推0公摊户型……

此外，如卓鸿承文府、建发观云等纯新盘，纷纷推出此类接近甚至大于100%得房率的产品。

可见，相比前几年的高公摊住宅，今后“零公摊”的产品将越来越多，这对买房人来说，都是好事情！

今年开始，不管是以存定供，还是转向低密度改善性住宅用地，总结4个字就是，量缩质升！

也就是把供应量降下来，把每个项目的质量提上去。

那主城还有空地去开发好产品吗？

这就不得不提，今年以来，不少地方把“住房和城乡建设局”改名为“住房和城市更新局”。

从“建设”到“更新”，主要目的，直指城市核心区土地！

长沙也已经高歌猛进开启了主城大维修时代。

根据《长沙市城市更新专项规划（2021-2035）》，预计到2035年，长沙将推动32个更新片区实施城市更新行动，涉及范围面积129.6平方公里，大部分都在核心板块和重点区域。

再加上今年越来越多的商业地块改住宅，包括龙湖春江郦城、越秀湘江星汇城、保利天禧......这也是变相在让主城腾地。

除了这些在建的项目外，近日，作为长沙城市更新重点片区的红星大市场板块，一宗商业用地也进行了调规，由商业用地改为住宅用地。

以前市中心都是商业办公用的摩天大楼，现在进一步平衡了商住比例，相信城市中心会有更多好地块出来。

总之，改善降容是大势所趋！

未来的主城核心终于不再局限于大平层了，小高层和洋房也很有可能相继出现！

来源：安居客、网易号等综合整理