河西南的“次新房”,集中破发了!

汪先生凭房 2024-08-07 21:12:42

转手赚百万、一二手房倒挂一两万/平......

2020-2021上半年,南京楼市小阳春,几乎每一个新房都敢说这样的话。

因为那个时候,南京的大部分板块的限价新房与二手房之间,都有非常高的价差。

所以,那个时候,买房管你有没有售楼部、样板间,只要你敢卖,我就敢盲摇,尤其是河西南、江北核心区、大校场、鼓楼滨江、燕子矶等火爆板块。

三十年河东三十年河西,谁也没想到,以前信奉的神话,如学区房、新房倒挂等,都在这短短等几年时间里全部崩塌,只剩一地鸡毛。

就在前两天,海峡城云玺湾出来一套四房仅仅才挂牌3.16万/平,更是让不少手握多套房产的房东们,脊背发凉。

海峡城位于河西南,周边有阿里巴巴、小米、58同城等互联网企业,人才云集,购买力一直属于南京的佼佼者。

但这套房,实际估算让房东亏了几百万。

从2016年项目预售公布的一房一价来看,这套房子的单价31650元/平,备案总价450万。

如果按照首付3成,贷315万,等额本息,贷30年估算,当时的首套房贷利率约5.4%月还款约17688元,自2006年至今大约还款96月,即约169万。

不算上办证契税这些沉没成本,房东卖这套房子至少损失150万以上。

其实,不只是海峡城,还有很多曾扬言买到就是赚到的楼盘,如今不但没有赚头,反而有亏的态势。

最近河西南“星八客”的升龙天汇四期成交了一套120平的三房,最终成交价425万,单价35648元/平。

根据南京网上房地产公开的预售价格来看,这套房子的单价35245元/平,备案总价约420万。

要知道房东当年买这套房子必须首付8成,而且还需要有从万人摇号中杀出重围的运气。

相比河西南,南京其他板块的新房其实早就已经破发了!

江北核心区的江与城小区,当年也曾是万人摇号的楼盘,江与城的新房开盘均价约3.4万/平,楼层越高单价越贵。

就在去年年初,江与城就传出单价不足3.3万/平的成交情况,实际上已经跌破了发行价。

而现在的情况更加不理想,小区88平的小户型都已经挂出来2.5万/平的价格。

拿两套在售88平的房源为例,挂牌价格225万,单价25330元/平。当时房东一手价格约315万,加上办证和银行贷款,预计总的成本约343万。

和现在的挂牌价格相比,房东实际已经亏损了118万。

其实2018年之前,在河西南摇号购入的新房,由于当时新房限价3万5,目前看起来亏得还不算多。

而之后限价上涨的一波摇号买房人,亏得更是裤子都快没了。

建发珺和府,最近出来一套141平的三房,业主挂牌620万,挂牌单价43758元/平。

要知道,建发珺和府当时新房开盘均价50422元/平,还要再加上2000元/平的装修包。

从单价上来看,这套房子每平方亏了9000元,再算上办证和银行利息,房东少说150多万没了。

这绝对不是个例,河西南颐和铂湾的二手房价最近也破发了!

颐和铂湾最近挂牌了一套141平,报价550万的四房,挂牌单价3.9万/平。

根据南京网上房地产数据显示,该楼盘一手的均价约4.5万/平。

现在来看河西南的次新房二手房价破发,并不是某些房东的刻意低价砸盘,而是正常价格的回归。

新房产品的迭代更新,让二手次新房面临的问题,和传统燃油车与新能源汽车的较量的一样。

传统燃油二手车市场已经全线崩溃了,那么河西南的二手次新房还会好吗?

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汪先生凭房

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