日前，福州市自然资源和规划局发布了2022年首场土拍公告，预计将于3月中旬公开出让六城区的20幅地块。

全篇公告阅读下来，信息量很大，比如优质地块明显增多，商品房指导价普遍上涨，此前流拍地块摇身一变重新上架等等，诸多细节耐人寻味。

而最让东街1號感兴趣的是，此次土拍，三江口板块有望引进重磅教育配套，由此，该片区或将诞生一波新的学区房。根据土拍公告，新拍地块宗地2022-06号（仓山三江口出让地块二十二）占地144亩，起始价14.81亿元、最高限价17.03亿元，起始楼面价约9460元/㎡，商品住宅销售指导均价为28000元/㎡。其用途除了住宅外，还需配建小学、幼儿园、绿地用地。划重点，该地块配建的小学建成后将无偿移交福州教育学院附属第一小学（一附小）。可以合理推测，该地块未来极大可能建设一附小分校。福州教育学院附属第一小学是一所百年老校，是福州市教育局直属的公办小学，师资水平可圈可点，对口中学为福州十一中。

若该分校投入使用，再加上麦顶小学三江口分校、清华附中福州学校、福州八中，三江口的教育配套已经相当不错了。不难看出，福州为了三江口的整体建发展确实是花了心思的。

众所周知，三江口板块的去化压力还是比较大的，东街1號根据不动产官网的网签数据，整理了目前三个片区主要新盘的库存情况。首先是樟岚片区，这是三江口卖得最好的区域，目前片区内新房去化进度基本都在八成以上，剩的商品房已经不多了。

滨江正荣府：商品房163套；安商房694套

大东海江山府：商品房562套；人才房146套

中建香樟南岸：商品房5套；安商房110套

三江岚隽：商品房2套；安商房9套

榕城江上图：商品房99套；

已备案商品房合计剩余831套，配建房合计959套。梁厝片区以景粼天筑和星海天宸为主，整体上看龙湖项目要比中梁项目卖得好许多。

景粼天筑：商品房158套；

星海天宸：商品房275套；

已备案商品房合计剩余433套。清富片区是目前滞销重灾区，其中部分已经走起了降价路线，售价掉到1字头，去化依然艰难，库存高企。

中海锦江城：商品房883套；安商房135套

三江花语城：商品房190套；安商房2套

万科金域缇香：商品房137套

远洋天赋：商品房397套

三江理想城：安商房656套

新榕金江郡：安商房2275套

泰禾福州湾：商品房282套

已备案商品房合计剩余1889套，配建房合计3068套。综上，针对目前已经备案的项目，商品房库存约有3100套，加上未备案的房源，商品房库存至少有6500套左右，若再加上配建房，用天量库存形容不为过。

通过初步盘点不难看出，虽然同处三江口，清富和漳岚、梁厝的悲欢并不相通。三不靠的清富片区内新盘数量多，且体量都很大，去化压力可想而知。耐人寻味的是，宗地2022-06号地块恰巧就在清富片区，若该地块顺利拍出，不排除未来周边楼盘划片一附小分校的可能。那么，此举能否复刻清华附中福州学校的销售奇迹，盘活清富片区的库存呢？东街1號认为，一附小分校的设立，更多的意义在于对三江口当地教育资源的补充完善，至于“带货”能力和效果，则持保留意见。一方面，一附小与清华附中在知名度、认可度上存在巨大差别。另一方面，除了学校，在地铁、商业等其它服务配套方面，清富片区和漳岚也有一定距离。同时，东街1號也不建议单纯为了一个空降的学校，特别购买学区房，无论是否是名校。十年树木，百年树人，教育的发展有自己的规律，并不是沾个名校的光就能出成绩。好的学区的形成，需要长时间的积累，需要学校软硬件的持续投入，才能培养出属于自己的生源。

我们不否认远郊教育资源投入的意义，事实上，不仅是三江口附一小分校，还有二附小、麦顶小学分校等的设立，对于促进教育公平、打击市中心天价学区房都有其合理性与必要性。但同时，我们需要警惕新兴学区房的炒作。对于三江口本地居民来说，可以优先考虑这些带学区的新房，但对于非三江口地缘客群来说，冲着教育资源真的没必要，尤其是在需要支付不小代价的情况下。上为正文。

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