毫无疑问，过去20年房地产展现出了强大的“造富”功能，无论是早期的投资者，还是中期的炒房客，以及后期的拆迁户，都通过房地产赚得盆满钵满。根据统计局数据显示，2000年我国平均房价为1954元/㎡，2020年平均房价为9860元/㎡，整体上涨了500%。需要注意的是，这仅仅是平均的结果，对于许多热点城市来说，整体涨幅远超过5倍，部分热点地段上涨十几倍甚至几十倍。

根据住建部公布的数据显示，目前我国人均居住面积已经达到了40㎡，也就意味着一家三口的住房面积达到了120㎡，结合目前整体房价来看，意味着买一套房至少需要120万元。要知道10年前一个家庭拥有超过百万元资产，就能够被称为“百万富翁”，只不过对于许多刚需家庭来说，买房后就变成了“百万负翁”。但如果是10年前买房的话，尽管早期背负着较大的还贷压力，如今房价上涨了几倍，房贷压力也减少了很多。如果现在买一套120万元的房子，10年后还值多少钱？是否能够继续享受房价上涨的红利呢？

两位“前首富”的观点

王健林曾在接受采访时发表了对于未来房价走向的看法：在城镇化建设推动下，未来一二线城市房价会继续上涨，三四线城市以及小县城由于人口流失和资源的衰退，因此房价会下跌。也就是说，王健林认为未来只有少数人口持续流入的一二线城市的住房有上涨空间，其余的大部分三四五线城市以及县城的住房都会失去投资价值。此外，王健林还表示未来万达集团将向着文旅产业转型，因为没有一个国家房地产能兴旺发达超过50年。需要注意的是，早期的万达是靠着房地产业发展起来的，因此王健林的观点具有一定的参考价值。

作为更早一批从事房地产行业的“前首富”，李嘉诚也发表了对于未来楼市的看法。李嘉诚表示：任何一个行业发展过度必将迎来摧残，不要妄想赚取最后一块铜板。因此早在2013年起，李嘉诚就在不断抛售手里持有的房产、地产业务，累计套现了几千亿。李嘉诚的解释是：目前房价太高了，已经严重偏离了当地居民的收入水平，当大部分人买不起房子的时候，房价也就失去了上涨的基础。

两个头部房企的观点

8月31日，融创董事会主席孙宏斌在公司2021年中期业绩投资人会议上表示：“我们预计下半年市场会比较惨烈，要给自己留出比较安全的边界”。作为当前头部房企的董事长，孙宏斌并不看好未来的房价走势，随着楼市不断遇冷，整体房地产市场也只能用“惨烈”来形容。对于未来房企的发展方向，孙宏斌认为：未来融创集团将主打中高档住宅，大力布局一二线城市。也就是说，孙宏斌同样只看好未来的一二线城市，随着房价逐渐趋于理性，人们对于住房质量也有着更高的需求。

6月30日，万科董事会主席郁亮主持了一场年度股东大会，会议上郁亮表示，今年以来房地产行业有很多变化，如“双集中”，三道红线等，这些都说明一个道理：钱比过去更金贵、更重要了，房地产行业正在回归普通行业。与此同时，在万科半年度业绩说明会上，万科首席执行官、总裁祝九胜说，“稳字当头，是万科当前的应对；活下去比什么都重要”。

由此可见，无论是曾经从事房地产行业的“前首富”，还是当前作为头部房企的代表，都不看好未来的楼市发展，属于房地产的“黄金时代”已经过去，随着楼市不断调控下，房地产行业也正在逐渐变回正常行业。此外，根据上述观点来看，未来决定住房价值主要取决于两个因素，其一是地段、其二是住房需求。

1、地段

地段对于房价的影响不言而喻，举个很简单的例子。比如房价领跑的深圳，福田上步路地段，仅仅相隔一条街道，两边的平均房价差距就达到了5万元/㎡，最高差距达到10万元/㎡，为何会差距这么大呢？原因很简单，房价高的那一边资源配置齐全，属于“双学区房”顶级教育资源地段，而另一方相对应的资源配置就比较少。虽然如今学区房正在受到全方面调控，已经不能左右房价，但地段对于房价的影响依旧存在，临近地铁站、火车站、医院、公园等设施房价普遍高一些。

再比如曾经的“炒房之都”燕郊，公开数据显示，2014年底燕郊房价就突破万元，吸引了大量投资者，2017年燕郊的房价上涨至最高点，平均每平米3.28万元，部分楼盘超过4万元，就在当地炒房投资者普遍认为其在短时间内能够突破5万元时，当地接连祭出严厉的调控政策，许多人一夜之间失去了当地买房资格，随后燕郊房价开始了持续性下跌，最新数据显示当房价已经跌至1.8万元/㎡，几乎“腰斩”。

2、需求

事实上，早期我国房价上涨，主要原因是城市住房供不应求所导致的。根据相关资料显示，在第一次“房改”之前，城市缺房户达869万，占城市总户数的47.5%。随着住房被赋予商品属性后，大量人口流入城市，住房数量供应不足，导致房价上涨。但目前来看，住房数量早已过剩，央行数据显示城镇家庭住宅普及率高达96%，说明真正的需求已经不多，随着住房投机属性逐渐消除，整体房价也会回落至理性水平。

正因如此，当前楼市已经出现了“分化”情况，许多偏远城市、收缩型城市人口持续流出，相应的住房需求也在持续减少，导致房价持续性下跌。而对于一些人口持续流入的一二线城市来说，有足够的需求支撑，因此房价很难出现下跌。正如独立经济学家马光远强调的那样，未来只有3个“20%”值得投资：20%的城市，20%的房企，20%的楼盘。

因此，对于上文的问题，答案也就很明显了：即使今年入手了120万元的住房，也不可能像过去10年那样迎来大涨，相反如果是入手了较为偏远且人口持续流出的城市，可能还会面临住房贬值的问题。因此这里也提醒了未来几年有购房需求的家庭，首先是不用和过去一样背负巨额负债买房了，整体房价已经开始朝着理性的方向发展，就算今年买不起可以等明年再买。其次是尽量选择人口持续流入的一二线城市或者热点城市买房，抗跌性较强、最后是不要再抱着投资的目的买房了。