在不少人看来，随着我们走出疫情阴霾，经济逐步恢复，楼市也应该迎来持续的回暖才是。但结果却事与愿违，当积累的部分急需住房需求在今年开年后集中释放后，以往常规年份的“金三银四”却在今年突然熄火了，“小阳春”没能撑过4月份。以至于“五一”长假楼市远不及火热的旅游市场，根据诸葛找房的数据显示，“五一”长假的成交规模只有疫情前两年的一半。该火的时候没火，后面的趋势不难想象。

如此怪象，原因到底是什么？

首先就是收入。5月4日财新中国公布的中国制造业采购经理指数与国家统计局公布的PMI一致，重回收缩区间，2023年以来首次低于荣枯线内。都知道，制造业乃立国之本，制造业也解决人们工作的主要载体，虽然我们的企业生产指数仍然保持稳定，但企业的订单却低于预期，反作用于企业不得不缩减生产，数据也印证了企业裁员的大刀没有停歇过。对楼市而言，不少人都还在担心自己的工作和收入，即便有点存款也不敢用来买房，正如中指研究院分析师孟新增分析所言，居民收入和工作预期没有扭转，市场仍面临下行压力。

其次是房产预期开始明朗。这两年确实扭转了一部分人的预期，起码看到房价再也不是“只涨不跌”了，随便一个城市，大多数房子的价格其实是在下行的，10%幅度算是少的，多则20%或更多屡见不鲜。换言之，依靠买房来投资赚钱的时代已经成为过去式。当然还有一个信息大家也看到了，即我们的不动产登记已经实现全国联网，这对我们意味着什么呢？

笔者比较赞同中国经济网发布的文章《摸清不动产“家底”对消费者意味着什么？》中的一些看法，文中援引58安居客研究院张波的话，“此举更大的意义更有利于房地产长效机制的落地”、“这是推进房地产税的必由之路”，毫无疑问，离我们的房地产税试点推行又进了一步。房地产税作为土地财政的替代工具，随着各地的土地出让收入锐减，房地产税的出台或越来越近了。都知道，本身房地产市场都相对脆弱，如果还增加持有成本的话，房价下行的动力要比上行的动力大。

三是人口顶峰已过，需求进入下行趋势。根据经济学原理，商品的价格趋势一定是供需决定的，当需求端萎缩，势必会供大于求，引起价格回落。而房子是不动产，建好后就不会轻易消失，所以，当房子饱和以后如果没有更多的新增人口，房价势必会进入下行趋势。2022年我们的总人口14.12亿，开始负增长。关注人口研究的应知道，要维持人口总规模不变，其世代更替率为2.1，但我们2022年的总和生育率已不到1.1，意味着我们已经进入人口负增长区间，翻译成白话是，每年死亡数大于新生数，从发达经济体的经验看，这是经济发展规律，谁也改变不了。人口下降，更多的房子空出来，而新的住房需求却接不上，整体市场趋势不难想象。

四是指望大力度刺激市场不可能了。当然，一些人面对房地产市场的变数仍不以为然，还抱有期待：“不是说我们的楼市是政策市吗？以往每当市场过冷就依靠刺激房地产，没多久又进入上行通道，后面也会采取这种方法吧？”。其实，研究楼市的都知道，今日之市场不能与过去相比，主要还是我们的房子过剩、房贷占家庭负债比重超过超出警戒线，如果再像过去那样刺激的话，势必会加重银行金融系统风险，最终危及经济，甚至可能引发经济危机。所以，国家才出台了三道红线，即便一些房企关门、收缩，影响GDP也在所不惜。

对当下楼市的管控态度，我们可以从央行和央媒的一致的表态可以看出，指望大力度刺激市场不可能了。如，央行货币政策司司长邹澜在一季度金融数据发布会上表示，对楼市“既管冷、又管热”，有房价上涨苗头的城市要及时退出政策，无独有偶，央媒经济日报5月3日也表态，房地产调控政策“既管冷又管热”，一线等热点城市的政策调整需慎之又慎。有专家就有点懵圈了，市场还没捂热呢，咋又管热了？可见今日之风向彻底转变了。

从以上四大原因可知，房地产市场已经过了黄金、白银、青铜阶段，国家对房地产定位为“房住不炒”的理念已深入人心，房子已回归到居住属性，意味着很大一部分房子将不能保值，未来10-20年，有3类房子“无人问津”？有钱人已在悄悄处理。

第一是老旧低品质房子。这个摆在第一位来说，主要是因为这类房子最多，也最容易让人产生错觉，因为不少人认为咱家房子又不是郊区，留着应该还行吧。其实则不然，想必这两年大家都看到，挂牌量最大的就是这类房子，有机构对一些重点城市统计了一份二手房挂牌数据显示，那些挂牌量在10W+的城市中，有85%以上的房子都是房龄在10年以上，其中主要以物业、开发商品牌、户型不行为主。说到底，我们的住房已经饱和，未来不缺房子，这类居住体验不好的房子将越来越被市场抛弃，被购房者无视，当市场稍微一回暖，这类房子挂牌量就呼啦啦往上涨，都挤着出货变现，如何能卖的好？

第二是都市圈房子。这两年笔者时不时就能听到身边人、粉丝朋友们说买了哪个都市圈的房子亏了，居然还有人说买了快二十年的房子总体还是亏损的，后来一了解，房子都位于都市圈且基本都是趁主城楼市每个阶段的余热买的。不用说，每次都是去站岗。分析原因不难理解，总觉得主城房价被炒高了，就想到周边找价值洼地投一下机，结果被套。

实际上，笔者一直不太赞成买这类房子，原因很简单，我国98%以上的城市开发都很不充分，任何一座城市都还有很多空地可开发，就连深圳这样寸土寸金的城市，其城市开发强度才50%多，其他城市更不用说，说白了，只要想发展，绝大多数城市还有大把的土地可用。看到这里很明白了，每个主城自己都还没开发完，哪还有精力、财力把好的产业、资源导入到都市圈的城市呢？所以，都市圈的房子本地人不需要，且也没有新的需求注入，比主城的老旧房还难变现，打骨折都未必有人来看房。

第三是低质高层住宅。这是一个老话题，热门话题。高层住宅分两类，一是品质大平层高层住宅，二是低质高层住宅。前者主要是建在主城区地段较好的房子，这类房子往往是品牌开发商开发，建筑品质较好，且后期物业的维护也好，当然，业主的整体素质也相对较高，即便一二十年后，这类小区的房子仍旧具有一定的竞争力。但第二类房子则是反方向命运，所谓低品质高层住宅，对应的是非品质开发商开发，户型老旧，物业服务较差，居住的群体也比较复杂，租赁房源较多，小区业主素质参差不齐，对小区的物业管理也起到负面作用。几十年后，随着设备损坏，电梯等故障频出停摆，有条件的逐步搬走了，这类小区房子拆不起，从其他发达经济体的历程看，基本就是一个超大租赁社区，何言价值？

概括一下

随着房地产高速发展期过去，楼市也进入一个平稳发展期，长效机制在此过程中确立，包括房地产税也将走进我们的生活，未来买房将以居住为目的，没有竞争力、没有需求的房子被市场抛弃将是自然而然。对普通持有房子的人而言，房子“在精不在多”是眼下重新整合家庭资产的基本法则；对购房者而言，买房不是看眼前，要想想一二十年后，你现在所买的房子还有市场么？对于以上所述，你还有什么想法呢？欢迎留言谈谈。