作者 | 利晋

保利发展(600048.SH)终于现身公开土地市场了。

6月25日早上，广州市荔湾区鹤洞路以南AF040134地块（又称“鹤洞汽修厂地块”）竞价出让，经12轮报价，手持688号牌的广东保利城市发展有限公司（下称“广东保利”）以约7亿元的代价拿下该宗地块，折合楼面价2.71万元/㎡（未扣除配建）。

截图来源于广州公共资源交易中心

天眼查信息显示，广东保利成立于2011年3月，注册资本2亿元，法定代表人为程璞，为保利发展全资控股公司。目前广东保利对外投资数量为74家，其中60家企业位于广州市。

本次鹤洞汽修厂地块的成功出让，对于广州楼市来说，十分重要。

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广州年内首宗溢价成交地块出现

鹤洞汽修厂地块成交金额仅约7亿元，但却是今年上半年广州首宗出现溢价成交的地块，也是年内广州第4宗成功出让的涉宅用地。其余3宗涉宅用地，被华润置地(01109.HK）&珠实联合体、越秀地产(00123.HK)和花都城投拿下。

今年上半年，广州成功出让4宗涉宅用地，总出让金64.8亿元，成交计容建面30.3万㎡；2023年同期成交金额为431.2亿元、成交建面为431.2万㎡，今年两项数据分别缩水到去年同期水平的15%、7%左右。

不过，今年的成交楼面均价则同比上涨18.7%至2.14万元/㎡。

这意味着，广州土地收入有可能会进一步下挫。

2023年，广州市房地产开发业完成投资3134.4亿元，商品住宅开发投资2235.17亿元，分别比上年下降8.7%、8.1%。今年1-5月，广州房地产开发投资下降7.4%。

而今年年初至今，广州多宗优质地块也出现了终止出让的情况，包括广州天河区金融城东区AT091410地块、AT091415地块，白云区广州设计之都三期AB2603123、AB2603087地块，海珠区新滘西路以北AH050727地块。

据南方都市报报道，今年1月以来，广州共已发布31条事关土地终止出让或延期出让的公告。

广州土地招拍挂市场遇冷，与商品房销售市场成交回暖不佳有关。根据广州中原发展研究院披露的数据，今年1-5月，广州新盘整体去化率为13%，已经逼近2月春节12%的去化水平；同时，5月新房网签4822套，环比下跌8%。

在销售市场仍待复苏的背景下，房企的拿地积极性自然偏弱。

某种程度上，本次鹤洞汽修厂地块能够在当下羸弱的市场上溢价成交，也是得益于建设体量较小，且处在居住片区成熟的荔湾广钢新城板块。

这宗地块占地面积约1.29万㎡，容积率仅约为2.4，最大计容建面为2.58万㎡。综合来看，该地块低容积率、建设投入较少、配建要求低、板块居住氛围成熟，是“小而美”的楼盘项目。

这是当下众多开发商青睐的投资标的。

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保利终于出手，贝壳、绿城也来抢地

市场消息称，鹤洞汽修厂地块吸引了保利、绿城中国(03900.HK)和贝壳找房(NYSE:BEKE，02423.HK)旗下贝好家同台抢地。最终，保利以溢价8.53%的代价拿下了该地块。

贝好家是贝壳找房在2023年7月成立的房地产开发业务平台，今年3月已在北京现身公开土地市场，但无功而返。同时，这也是贝壳首次现身广州土地公开市场。

同时，今年6月初，广东保利与广州贝壳联合举办了“以旧换新”战略合作联合发布会，并推出了包括“以旧换新”可享补贴10-30万元、旧房买卖包兜底、广东保利所有项目参与“以旧换新”活动等举措。

活动的目的，毫无疑问是帮助广东保利加快销售去化。对于鹤洞汽修厂地块，贝壳与保利是否会合作，相信很快会揭晓。

此外，源媒汇初步了解到，绿城上次在广州公开土地市场拿地，已有将近3年时间。2021年9月，绿城以28.3亿元拿下南沙2021NJY-9南沙区横沥岛三多涌以东地块，之后鲜见其在广州土地市场现身。

与“新人”贝壳、“中国代建第一股”绿城不同，保利曾是过去两年时间里拿地“最凶猛”的一个。

不过，当下房地产市场有一个很有意思的事：“市场害怕保利不拿地，又害怕保利拿地”。

一方面，过去两年时间里，保利在行业严冬下仍进行大手笔投资，2022年、2023年权益土地投资分别达到1005.7亿元、1359亿元，合计约2365亿元。其中，2023年权益拿地投资额是行业第一。

之前，源媒汇曾重点分析了保利2023年财报（详见《保利地产，被迫“当王”》）。

保利敢于如此投资，说明其相信自己能够穿越周期。但今年1月之后，保利突然不怎么拿地了。于是，市场开始出现一种心态：“害怕保利不拿地”，外界也困惑于“保利当下土地投资发生了什么变化”。

另一方面则是，经过两年大手笔投资，加上销售市场成交仍待复苏，其实保利销售去化、库存压力也在不断承压。

那么，解决办法是什么？基本就依靠降价促销了。

源媒汇统计公开信息发现，保利在广州、佛山、南京、重庆、成都、杭州等城市进行降价促销，特别是在广州市场，其多个楼盘被老业主投诉“恶意降价”。

比如，一位重庆网友在领导留言板对保利项目不到一个月时间降价14万元提出了质疑。

保利中部城市公司也曾向媒体透露，公司部分项目甚至出现亏本去化。

保利降价促销，往往也会带动周边新建楼盘项目进行降价，甚至开盘即低于周边房价。这对于有些开发商来说，肯定就“害怕保利拿地”了。

而保利拿地所在板块周边二手房业主同样也会受到冲击，相同配套条件下，新建楼盘得房率更高、价格相差不多，他们持有的房产价值将加快下跌。

突然间，“地产一哥”保利以另一种方式，成为了行业的风向标。

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