摘要：货币资金减少、不分红（欢迎关注杠杆地产）
撰文|杆姐&编辑|爱丽丝
一场又一场风波过后，2024年3月29日，地产龙头万科的2023年度业绩如约而至。
从最早提出“活下去”但外界认为“不可能活不下去”；到现在各种质疑是否能活下去。舆论、以及资本的信心在发生微妙变化。
这不仅是之于万科，更是之于诸多临危房企。从万科年报，以及管理层最新表态里，我们更能感觉到局势的复杂，以及不确定。
1、营收、利润下滑
2023 年，面对市场继续下行，万科全年实现销售额 3761.2 亿元，同比下降 9.8%，规模行业第二。
其他营运指标来看，2023年的万科承压明显：营收4657亿元，同比下滑约7.56%；营业利润292.5亿元，同比下滑43.78%；利润总额298.1亿元，同比下滑约43.13%；归属净利润121.6亿元，同比下滑约46.39%；扣非净利润97.9亿元，同比下滑约50.62%。
在董事会报告里，万科坦言：行业深度调整给公司经营带来巨大压力。
国家统计局数据显示，2023 年全国商品房销售面积11.2 亿平方米，同比下降 8.5%；销售金额 11.7 万亿元，同比下降 6.5%。中指研究院数据显示，百强房企销售金额同比下降 17.3%。
万科的主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”。分业务类型看，营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为4,297.5 亿元，占比92.3%；来自物业服务的营业收入为 294.3 亿元，占比 6.3%。
值得一提的是，2023 年，万科的基本盘：房地产开 发及相关资产经营业务，同比下滑8.65%，其他业务营收也有很多都在增长。
比如物业服务公司万物云实现营业收入 334.2 亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长 10.2%；
物流业务（含非并表项目）实现经营收入41.8亿元，同比增长 17.2%；
租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入34.6亿元，同比增长 6.8%；
商业业务(含非并表项目)营业收入91.1 亿元，同比增长 4.6%。
不得不说，万科的盘子铺的是真大。
图片来源|东方财富（特此感谢）
这里需要注意的有两点。其一、纵向对比来看，这是至少9年来万科的营收同比增速首次为负；
其二、横向对比，目前A股披露年报的几家房企里，万科的这个营收降幅虽不算最大，但和往年的稳健相比还有点差距。
对于2023年利润下滑，万科年报解释称，主要原因是开发业务结算规模和结算毛利率均有下降，且对部分开发项目计提了减值。
2、货币资金减少、不分红
利润承压之外，2023年万科还存在资金存量、现金短债比等指标出现下行的情况。截至 2023 年底，其净负债率为 54.7%，较 2022 年底提高 11.0 个百分点。
先看负债。截至2023年末，万科的有息负债合计 3,200.5 亿元，占总资产的比例为21.3%。其中一年内到期的有息负债 624.2 亿元，占比为 19.5%；一年以上有息负债2,576.3亿元，占比为 80.5%。
分融资对象来看，银行借款占比为 61.7%，应付债券占比为 24.8%，其他借款占比为13.5%。
分利率类型来看，固定利率负债占比 38.7%，浮动利率负债占比61.3%。
分境内境外来看，境内负债占比 80.3%，境外负债占比 19.7%。人民币负债占比80.9%，外币负债占比19.1%。
2023 年万科境内新获融资的综合成本为 3.61%，够低的。全年新获融资 897 亿元，其中境内新获融资 766 亿元。
货币资金方面，杠杆地产看到，万科2023年同比有较明显下滑，从上一年的约1372亿元减少至998亿元。可以覆盖短债，但余量也不是很多了。
或许正是基于此，万科管理层才做出了不分红的决定？如该司董秘朱旭所言：当前行业还在深度调整中，整个市场的信心还在恢复之中，经营的不确定性也还存在。取消分红，以帮助公司更好地应对特殊时期的不确定性，保障经营安全。
这也是万科30多年来首次不分红，足以见行业调整之深。当然，也与万科自身经营也有关。比如规模过快扩张时期，部分投资判断过于乐观，这些项目消化还需要一段时间。
另外，尽管万科经营服务业务的能力获得发展，但经营性不动产天然存在资金回收周期长、占压大的难点，有关融资机制成熟后才能完全解决。
不过万科也在想办法，并取得部分成效。比如经营性业务形成的优质资产，全年实现交易签约 123 亿元。也抓住 REITs、不动产私募投资基金机会等。
3、管理层再次大降薪
2023年，万科的总资产从前一年的1.758万亿元减少至1.505万亿元。流动负债显著减少，从2022年的1.078万亿元降低至8218亿元；非流动负债略有增加，从前一年的2744亿元增至2801亿元。
总体来看，万科2023年的总负债同比减少约2500亿元为1.102万亿元。资产负债率从2022年的76.92%降至73.22%。
万科化债还将继续。3月29日的业绩会上，董事会主席郁亮表示，将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度，未来两年削减付息债务1000亿元以上，以保障公司安全。
同时郁亮还说，虽然万科很早提出“活下去”，但考虑还不够全面。在市场的变化下，过去稳健的标准不一定能完全保障公司安全，因此需要强化底线思维，进行更充分的准备。
底线思维，体现在公司治理方面就是降薪。年报披露，万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜、监事会主席解冻自愿领取月薪税前1万元。
2023年，郁亮的税前年薪为127万元，2024年相当于打了一折。祝九胜、解冻降幅也差不多。而且这并非万科管理层首次降薪。
财报显示，2019、2020年，郁亮的的税前报酬总额超1200万元，同期祝九胜税前报酬总额超1100万元，解冻税前报酬总额超800万元。2021年万科归母净利接近腰斩，郁亮自愿放弃年度奖金，实际年度即时现金薪酬（税前）144.9万元。
底线思维的另一边就是减员。截至 2023 年末，万科共有在册员工 131,097 人，其中地产开发员工同比减少14%。按性别划分，男性员工 72,578 人，女性员工 58,519 人；
按年龄划分，29 岁及以下 50,088 人，30-49 岁 75,196 人，50 岁或以上 5,813 人。
时代的一粒灰尘，落在每个人或企业上都是一座大山。祝福万科，祝福每一个面临困境的人！
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