房地产业是国民经济的重要支柱，而土地增值税作为该行业的一个重要税种，不仅关系到国家财政，也影响到企业利润和个人收益。因此了解土地增值税的相关知识，对于房地产开发者、购房者以及相关投资工作者来说都具有十分重要的意义。

一、什么情况下需要缴纳土增税？

先我们要明白，哪些情况下是需要缴纳土地增值税的。《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。不过请注意，这里主要指的是有偿转让，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

具体到情况，以下类型的纳税人应当进行土地增值税清算：（一）房地产项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产项目的；（三）直接转让土地使用权的。符合以上条件之一的主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

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二、如何计算土增税？

接下来我们来谈谈如何计算土增税。根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人在计算应纳税额时，首先需要确定收入和扣除项目金额，然后计算出增值额，最后根据增值额确定适应税率。具体步骤如下：

（一） 确定收入：纳税人转让房地产取得的应税收入应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收入，比如货币收入、实物收入等。

（二） 逐项确定扣除项目金额：这包括取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本等多个部分。

(1) 取得土地使用权所支付的金额

纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，包括：①出让方式取得的土地使用权，为支付的土地出让金；②以行政划拨方式取得的土地使用权，未按规定补缴的土地出让金；③以转让方式取得的土地使用权，为支付的地价款。

纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。

(2) 房地产开发成本

①　土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

②　前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

③　建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

④　基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

⑤　公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

⑥　开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

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(3) 房地产开发费用：指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按第1、2项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按第1、2项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

(4)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的城建税及附加等支出。

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（三） 计算增值额：增值额=应税收入-扣除项目金额。

（四）计算增值率计算

增值额≤扣除项目金额50%，土地增值税税额=增值额×30%

扣除项目金额50%<增值额≤扣除项目金额100%：土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%

扣除项目金额100%<增值额≤扣除项目金额200%：土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%

增值额>扣除项目金额200%：土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%

公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

（五）计算应纳税额：应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率。

三、在哪些情况下可以豁免土增税？

值得注意的是，并非所有的情况都需要缴纳土地增值税。例如，个人销售住房是可以免征土地增值税的；因国家建设需要，被政府依法征用、收回的房地产取得的补偿收入或因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，也是免征土地增值税的。

1、销售普通住房增值率未超过20%免征土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，免征土地增值税。普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。

对于纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

2、个人销售住房免征土地增值税

《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税［2008］137号）的规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。即个人销售的的住房，不论是普通住房还是非普通住房，不论首套住房还是两套及两套以上住房，均免征土地增值税。

3、政府搬迁免征土地增值税的情形

因国家建设需要，被政府依法征用、收回的房地产取得的补偿收入或因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税。

4、单位转让旧房作为公租房房源且增值率未超过20%免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税［2015］139号）的规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

5、转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税［2013］101号）的规定，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

6、被撤销金融机构清偿债务免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》（财税［2003］141号）的规定，经中国人民银行依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构，包括被依法撤销的商业银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社，对被撤销金融机构财产用来清偿债务时，被撤销金融机构转让房地产免征土地增值税。除另有规定者外，被撤销的金融机构所属、附属企业，不享受免征土地增值税优惠政策。

7、资产管理公司处置房地产免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税［2001］10号）的规定，对信达、华融、长城和东方资产管理公司转让房地产取得的收入，免征土地增值税。享受税收优惠政策的主体为经国务院批准成立的中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司，及其经批准分设于各地的分支机构。除另有规定者外，资产公司所属、附属企业，不享受资产公司的税收优惠政策。