当许多人以为楼市已经走投无路时，国家却在不到一个月的时间内下了一盘可能被记录在历史上的大棋，许多人可能还未完全理解。不妨简单分析一下，看是否真的如此。

首先来看楼市的逻辑。

在过去二十多年的楼市调控中，我们始终采取的是“过热就抑制，过冷就刺激”的策略，目的是保持市场的平稳发展。但观察结果，每次刺激后，房价总能超过之前的高点，这就是大家常说的，调控后房价只升不降。然而，需要指出的是，最近这一波（从2021年下半年至今）的调控节奏有所不同，不再仅仅是刺激楼市。

不知大家是否注意到，从2021年下半年开始，我们采取了温和的刺激措施来提振楼市，比如降低利率、发放购房补贴、增加公积金贷款额度、取消购房限制、减少首付比例等等。这些措施起效了吗？当然起效了，但效果通常较为短暂，市场发展缺乏持续性。要维持这种持续性，有没有办法？当然有，那就是继续为房地产市场加杠杆，减少首付、拆迁补偿是对购房者的杠杆，地价高溢价则是对开发商的杠杆。目标就是如央媒经济日报多次提到的，推动楼市稳定回升。

这盘大棋许多人还没看明白吗？

现在看来，无论是对购房者加杠杆还是对开发商加杠杆，确实都已经实施。问题在于，如何做好后续工作？对此，既要让楼市稳定回升，又不能让金融风险扩大化，至少做了两项防范措施。从目前来看，已经形成了一个完整的闭环，我们来看看是如何实现的。

拆迁重启，目标虽然是减少楼市库存，但实际上达到了“一举两得”。

众所周知，以往的拆迁通常意味着拆迁户拿到大量补偿金进入楼市，楼市存量迅速被消化，市场迅速升温。但这次不同，如广州最近通过的2021-2035年城市更新专项规划就提出了“探索房票安置政策机制”，成为首个实施房票安置的一线城市。在广州之前，已有30多个城市或省实施了类似政策。

为什么选择房票安置而非货币补偿呢？房票安置即是根据拆迁标准发放房票，让受影响者在特定区域购房。这种做法非常精确，对于大多数城市来说，哪里有库存房，房票就在哪里使用。最终效果是，一方面促进了楼市交易量，活跃了市场，另一方面避免了热点区域过热的问题，是一种非常“隐性”的去库存方式。因此，国家在一些超大和特大城市推动城中村改造（以拆迁为主），一方面减库存，另一方面避免市场过热。

让开发商通过土地市场的活跃度加杠杆，从而提升购房者的信心，但同时设下限制。

这是来自自然资源部对各省市的指导意见，要求取消土地拍卖的价格上限，采取“价高者得”和“优质优价”的策略，在最近的土地拍卖中已有城市开始执行，其他城市也计划在下一轮土拍中实施。土地拍卖的冷热直接影响楼市，对于土地成本占房价的大部分的释放，目标明显是提升购房者的信心。

但我们更清楚，如果开发商无限制地获取土地，即使民营企业不敢参与，国有企业也会参与。这是否意味着杠杆可能加到极致？如果真是这样，市场无疑将再次过热。然而，这并非国家的本意，因为积累的风险是我们难以承受的。因此，对于土地拍卖的放开，必须设置一定的限制，这就是近日热议的国14号文，也被称为“第三次房改”，已正式启动。

国14号文明确提出两个任务：一是通过增加保障房供给，确保居住权益；二是使商品房回归其商品属性，满足市场的改善需求。这是什么意思？

通常来说，按照国际上正常的房价收入比，普通家庭节衣缩食6-7年就能全款购买一套保障房，即是目前一些城市正在建设的安置房或经济适用房。未来不会再有“无家可归”，这是国家提供的保障。无论房价如何变化，购买这类房子与你无关，这是底线保障。

当然，如果市场只建设这类房子，楼市就无法真正稳定回升。解决了低收入人群的住房问题后，还需满足经济能力较强者的改善需求。那就让改善型商品房回归市场，你有多少钱，就买多贵的房子，不干预开发商定价，也不限制购房者的选择，过去的购房限制自然退出。

这两个目标一实施，好处是没有人会再抱怨房价高而买不起房，想住好房子，就得付出相应的努力。因此，我们可以看到土地价格放开，实施“优质优价”策略的对应措施了，优质地块、高质量房子自然价格不菲，你有经济能力就购买，如果需求大，那就摇号或定更高的价格，既能通过高价地块带动楼市交易，也能创造更大的住房消费，何乐而不为呢？

可以说，国14号文的两个目标，实际上是为全面放开楼市行政管制做的最后铺垫，从根本上解决了“既要又要”的矛盾。

那么，对于我们个人来说，应有哪些心理准备？行内人士认为，至少有两点。

一是拆迁暴富已成为过去。随着城市化的深入，拆迁机会将越来越少。而且拆迁还承担了定向去库存的任务，未来拆迁将是发放房票。如前所述，给你的房票指定购买特定区域的房子，这些地区的房子本身就不易销售，无论地段还是配套都不算顶尖，你想变现还得接受折扣，何谈暴富？未来拆迁如果能保本就算不错了。

二是房价一涨俱涨的时代已经结束。既有保障，又让优质房子保持其商品属性，有人形象地比喻，好房子就像是酒中的“茅台”，终究是富人的选择，而普通房子则像是酒中的“二锅头”，有一定品质，确保人人能够承担得起。对于普通房子，特别是那些老旧的无特色房子来说，随着出生人口的减少和城市化的放缓，这类房子本身就没有太多优势，再加上即将大量推出的保障房竞争，其价值趋势可想而知。