在房产市场，分化是个老生常态的话题，从城市分化、区域分化、板块分化、产品分化，逐渐延伸到现在的新房、二手房户型分化。

而如今的新房面积也是越做越大，140平起步已经满足不了高端楼盘的定位，合肥这6个楼盘最低起步面积就是180平，最大更是达到585平，让合肥改善楼盘门槛越来越高，下面我们一个一个来简单了解一下。

NO1 高速壹品

高速壹品位于滨湖金融西南板块，2023年11月2日以单价2876万/亩竞得，当时也是打破了合肥土地单价记录。

项目东临徽州大道，西侧为伟星滨江道，北侧为金融办公项目，南侧规划有居住+商业用地。距离最近的大型商业为首创奥特莱斯，距离地铁1号线九联圩站大约300多米。

项目规划4栋10层洋房、3栋小高层和7栋大高层产品，户型180平起，主力户型为185-318平，还有少量约585平的顶楼跃层产品，按目前放风价，好楼层总价预计要600万起步，千万级房源数量也很多。

NO2 滨投置地珺玺

滨投置地珺玺位于包河主城区，属于卫岗王卫片区城市更新一部分，由滨投拿地、置地操盘并引进万科物业，属于强强联合.

项目位于太湖路与合巢路交口，东侧为省直家园小区，西侧为卫岗TOD项目，地铁6号线卫岗站就在小区门口，漫乐城购物中心也仅一路之隔，交通便利、配套成熟。

项目规划5栋洋房、5栋小高层和1栋大高层产品，户型196平起，面积225-342平，比较特别的是，洋房采用退台式设计，按目前放风价，好楼层总价预计400万起步。

NO3 招商滨湖01号

滨湖01号项目位于滨湖省府西板块，2024年2月29日招商以3006万/亩竞得，楼面价21494元/平米，创造了合肥单价、楼面价记录.

项目东侧为锦绣首玺，北侧为安徽地锦资料馆和骆岗中央公园，西侧为融创滨湖印小区，往南去是安置房小区以及丰富的商业配套，不过学区在滨湖有一定弱势。

由于容积率仅1.8，预计会打造纯洋房小区，面积在190-300平不等，据了解洋房想冲击6万/平的价格，为此招商也是引进了旗下高端的玺系列产品，产品细节还未正式公布。

NO4 政务伟星821地块

伟星821地块位于政务区，是政务区近年出让的唯一住宅地块，伟星于2022年12月23日以2239万/亩竞得.

项目东侧为待出让商住混合用地，北侧为嘉和苑安置小区，西侧为五十中学天鹅湖教育集团潜山路校区，再往西就是华润万象城，周边商业、教育、医疗等配套齐全，不过距离地铁口和天鹅湖有一定距离。

项目共规划了2栋小高层、5栋大高层，并代建2栋安置房，主力户型248至315㎡，另外还有少量建面约397㎡、498㎡顶层大平层产品，该项目要求现房销售，按现在的新房市场行情，起步价可能会达到800-1000万了。

NO5 伟星包河01号

包河01号位于政务东板块，也是今年出让的3宗居住用地之一，2024年2月29日以2436万/亩竞得，创造了包河区单价记录.

项目东侧为屯溪路小学教育集团西递小学，北侧为招商保利臻悦，南侧为淮矿东方名邸，西侧为天下锦城，附近有绿地大融城、锦城邻里中心等商业，沿街商业体量也很大，另外小学、中学都在小区周围，距离地铁口也不算远，配套成熟。

项目规划2栋11层洋房、1栋14层小高层，仅有112套房源，面积185-225平，按放风价和现在新房定价看，总价预计在550-600万起步。

NO6 越秀滨湖07号

滨湖07号位于滨湖省府西板块，2023年12月28日越秀以2305万/亩竞得，楼面价23049元/平米，也一度刷新滨湖楼面价记录，项目东临包河大道高架，南侧为行政用地，北侧为紫云路，西侧是葛洲坝紫郡府，周边商业、教育配套齐全，距离地铁口也很近。

由于容积率只有1.5，是一个洋房+叠墅的产品，目前初步方案是200平起步，最大不到400平，预计将是一个800万起步的面积，这个地块还有个看点，就是南侧24米的绿植如何规划？

除此之外，经开区明珠广场皖投经开06号初步定为160㎡起步，最大面积为260平米，越秀省府东02号暂定起步面积150多平，最大220平，置地·瑰丽公馆起步面积143㎡，最大面积为273㎡。

总体来看，也许在未来很长一段时间内，新盘做改善，刚需买二手，将成为楼市的新格局，而取消土拍、新房限价后，开发商为了提升品质、提高利润只能打造高端改善的大面积产品，我们不能只看到面积和价格的提升，也要看到新房品质的快速提高。

不过大面积也是一把双刃剑，市场需求有限，并不是所有地段都适合打造该类产品，尤其是刚需地段做高溢价改善产品，风险较大，在大户型失去稀缺性之后，地段就非常重要了,购房者购买这类产品面临的风险也相对更高，购买前一定要多做功课。