111.6亿！杭州土拍透春意，本土房企扛大旗

龙年春节后的杭州首场土拍迎来“开门红”，地块全部溢价13%以上成交。

2月27日，杭州举行春节假期后的首场土拍，出让7宗涉宅地，总出让面积16.65万平方米，总建面42.54万平方米，总起拍价93.72亿元。

截至昨日晚间，7宗地已全部产生报价，提前为今日土拍释放出一些积极信号。“价高者得”的规则下，最终地块全部溢价成交，总成交金额111.62亿元，整体溢价率高达19.1%，为今年楼市打了一针“强心剂”。

从竞得方来看，基本为本土房企，它们一起扛起了本次土拍的大旗。

01滨江积极补仓

上城区城东新城单元SC080201-55地块是市场公认“明星”地块。

其原为杭州老牌服装小商品市场——安琪儿市场中的一部分，该市场临近京杭大运河，不远处便是杭州东站，区位尚佳。据公开信息，2021年底该市场拆迁收尾工作结束，计划打造成城东“运河湾”，并规划有220米高的城市天际线。彼时，市场都在好奇这宗“巨无霸”地块最终会花落谁家。

去年，安琪儿市场公示被分割为4宗宅地，总占地面积163.8亩。今日出让的城东新城单元SC080201-55地块便是其首个入市的宅地，其东至规划天台山路，北至闸皋街，出让面积2.81万平方米，容积率2.4，起拍价19.64亿元。

有消息称，该地块获十余家房企参拍，是本次热度最高者。

网上挂牌报价期间，该地已获6组报价，溢价率来到2.55%。限时竞价前期，房企出手更是果断，前4分钟溢价率便已超10%，期间一度出现了5000万元的跳价涨幅；拉开一定差距后，房企报价频率偏向小步试探，多以千万增幅跟上，最终在限时竞价53分钟时，“杭州一哥”滨江以24.44亿元一锤定音，溢价率24.44%，成交楼面价约3.62万元/平方米。

这一拿地楼面价不算低。根据规定，该地所建商品住房毛坯销售均价不高于4.2万元/平方米，相当于除去拿地价每平方米利润空间仅余不足6000元，若实施装修销售，装修价格不高于4500元/平方米。“土地成本占比较高，利润空间不大。”上海中原地产首席分析师卢文曦如此评价。

事实上，滨江一直是杭州市场人气王。去年底，集团董事长戚金兴公开表示，2024年在杭州的拿地比例要在60%以上。今日之前，其已斩获两宗热地。1月26日，滨江在2024年杭州首场土拍中，以超36亿元总价夺得两宗地，溢价率分别达到20%、30%。

持续补充“弹药”也让滨江稳坐杭州房企冠军宝座。

克而瑞数据显示，2023年，滨江集团以647.03亿元权益金额居杭州房企首位，其次是绿城中国，权益销售额498亿元，“探花”建发则被二者拉开了超300亿的差距。

02本土房企狂揽地

滨江的溢价摘地只是本场土拍的一个缩影，本土房企已然成为杭州土拍的主力军。

另一本土龙头绿城，也在今日抢下了上城区三里亭地块，该地距离地铁1号线闸弄口站约500米，三站直达武林广场地铁站，出让面积2.05万平方米，起拍价16.39亿元。

由于地块周边配套成熟，且板块供应稀缺，未来去化预期较好，竞拍热度不低。经过30轮竞价，绿城以19.29亿元、溢价17.7%拿地，成交楼面价3.48万元/平方米。相较滨江所拿地块，绿城的利润空间稍高一些，毛坯均价4.29万元/平方米，装修价格不高于0.45万元/平方米。

杭州西湖房地产则是大手笔摘下两地，几乎同一时间敲定落锤。其中拱墅区东新单元地块经过38轮竞价，以22.88亿元、溢价19.29%的代价成交；萧山区利群河东单元经过28轮竞价，以8.63亿元总价、溢价18.54%成交，两宗地合计耗资31.51亿元。

值得一提的是，杭州西湖房地产拿下的拱墅区东新单元地块已是被分割后的二次出让。2021年，融创以52.08亿元加28%的自持比例竞得东新综合体地块，可拿地后其迟迟没有动工，市场也流传出融创退地的消息，直至2023年该综合体地块重新公示，退地传言才得到证实。此番出让的东新单元地块正是综合体地块被分割后的一部分，出让面积仅2.55万平方米。

同样拿地的本土企业还有海威置业和兴耀房地产，唯一的外来面孔是华润，其采用与本土企业联手的方式摘地，联合滨江、西站枢纽开发，以溢价16.56%拿下余杭区西站新城单元综合地块，成交价16.19亿元。

至此，杭州龙年土拍首战收官，合计收金111.62亿元，整体溢价率19.1%，其中有6宗地溢价率超过了此前的15%封顶线。

据克而瑞对比，本次土拍的溢价率水平高于2021年平均溢价率1.5个百分点，更是分别高出2022年和2023年的平均溢价率13个百分点和10个百分点。

高溢价成交体现出房企对于杭州市场的看好，但拿地后的利润如何保障也是企业需要平衡的问题。克而瑞数据显示，有销售限价的6宗地的平均地价房价比为0.68，土地成本占比例较高，平均房价地价差为12235元/平方米，盈利空间较为有限。