或许大家都发现了这么一个现象：进入2023年以后，楼市依然如同2022年，开发商既卖不动房子，购房者也买不起房子，陷进一个十分被动的困境中，不妨看看这几组与房地产相关的数据：

1、根据国家统计局数据显示，今年1-4月份全国商品房销售面积为37636万平方米，同比下降0.4%，与2022年1-4月份几乎没有多大变化。

2、1-4月份商品房销售额为39750亿元，同比增加8.8%，这里有的朋友或许会有疑问，房价上涨了吗？其实并不是，只能说明全国楼市销售出现了明显分化现象，房价高的城市成交量更高，均价也就提高了。

3、1-4月份全国房地产开发投资额35514亿元，同比下降6.2%，其中住宅投资额为27072亿元，同比下降4.9%，虽然疫情已全面放开，但是房地产投资却比2022年更低，要么是开发商缺乏投资资金，要么是开发商不愿意追加投资，在笔者看来，缺乏资金的理由或许更加成立。

4、根据中指研究院发布的《2023中国房地产上市公司TOP10研究报告》数据显示，2022年沪深、大陆在港上市房地产公司，净利润均值分别为负1.6亿元、负10.9亿元，分别同比下降112.7%、128.7%，净利润全面进入负增长，超过30%的房企出现亏损。

这4个房地产相关数据，赤裸裸的展现楼市正面临前所未有挑战，如果不降价促销，或许成交面积将更低，但降价促销的结果，却是会直接导致房企从盈利变为亏损，更为重要的是，降价促销也未能激起购房欲望提升，楼市为何会陷入“卖不动又买不起”僵局呢？

一方面房产投资类调控不断收紧，国家多次表示，坚持房子是用来住的，不是用来炒的，具体表现在严查经营贷、抵押贷、消费贷等方式违规进入房地产，此外，货币化安置比例也得到大幅下滑，市面上可用于投资房产的资金基本见底，楼市完全依靠刚需支撑变得异常艰难，毕竟刚需挣钱买房不易，在买房这件事上也更为谨慎。

另一方面房子的供应越来越多，需求却不见明显增长，近几年房企破产数量维持在400家/年，然而房企总量仍接近10万家，换言之，收割韭菜的速度，远高于韭菜生长速度，这样一来，分摊到每个收割韭菜的人身上，量自然变少了。

当然，这也侧面说明我国开发房地产的“蜂拥”现象，房地产高速发展时期，大家都一窝蜂的进军房地产，入市门槛也较低，都想着在房地产中狠赚一笔，不过赚着赚着就开始迷失自我，不惜融资来扩大市场份额，最终越陷越深，伴随着政策风向出现急转弯，才发现已经没有退路了。

经历过去20年多年来不断发展，我国楼市逐渐形成“分化局面”，人均收入领跑全国的城市，房价高达5万元/平方米，比如北京、上海、深圳，在这些城市工作，收入固然不菲，但需要承受的房价也更高，反观那些房价较低的城市，产业数量少，经济基础也不够扎实，与一线城市收入相比，差距可不止一星半点，所以很多时候买房人内心都十分挣扎，无论是在哪里工作，当地的收入水平都与当地房价有不小差距，以至于这样的差距，不得不通过几十年杠杆（房贷）来弥补。

虽然买房可以分几十年来还，但是城市生活成本越来越高，大大削弱了人们对高价房承受能力，近年来，房子、教育、医疗逐渐成为压在当代人身上的“三座大山”，就拿教育来说，根据“育娲人口研究”发布的《中国生育成本报告2022版》数据显示，全国平均养育成本高达48.5万元，排名第一和第二的北京、上海两地，养育成本更是分别达到102.6万元、96.86万元，很多朋友没有细算这48.5万元育儿成本具体组成，不妨看看下表，足以说明48.5万元的育儿成本并没有高估，高昂的育儿开销，再加上买房、装修房、买车，很多人都害怕生病，小病或许还好，一旦遇上重疾，且不说高昂的治疗费用，更重要的是容易中断收入来源，所以针对买不起房这件事，其实也能理解。

楼市的发展对于我国城市化建设也十分重要，从发达国家历史经验来看，没有一个国家可以绕开“城市发展”便进入发达国家，很简单的道理：农业只是生活保障，科技、军事才是国家立足于国际社会的根本，而科技、军事需要不断培养高科技人才，以及大力支持制造业、工业发展，楼市在城镇化建设起着桥梁作用，如果不通过楼市发展，我国很难从农业型国家直接步入高科技制造业强国，截止到目前为止，我国城镇化率刚突破65%，距离发达国家80%城镇化率还有一定差距，不该止步于此，那么当下楼市该如何破局呢？

央媒经济日报近日一篇题为《政策落地是关键》的文章中表示：

对现有在售新房项目、老旧小区等启动配套“补短板”行动，特别是道路、交通、教育、养老、托育等购房人密切关注的公服配套，降低居住成本，促进存量（含在售）有效供应，合理匹配需求。

经济日报此番建议，着重强调了应该朝着“补充公共配套，降低居住成本”进行调整，央媒此番一语点破，可谓是楼市破局的关键，理解起来并不难。

首先是要补齐配套短板，事实上，房子不仅仅只是房子本身，更包含公共配套，包括交通、教育、医疗、就业等方面，如果没有配套作为支撑，还不如选择租房，以近日杭州放宽瓶窑限购政策为例，瓶窑房价高达2.3万元/平方米，原本瓶窑在杭州双地铁路线范围内，但是后续的规划中，瓶窑却与地铁无缘了，没有地铁的区域，房价还如此之高，放宽限购并不一定能有效破局，可见配套对楼市的影响比房子本身更大。

其次是降低养老、教育、托育成本，美国纽约、英国伦敦、新加坡房价分别为17万元/平方米、14万元/平方米、10万元/平方米，相比其他国家而言，我国房价并不是全球最高水平，也没达到90年代日本楼市疯狂地步，然而我国抚养成本却远高于这些国家，美国、英国、新加坡抚养成本与人均GDP比值分别为4.11、5.25、2.1，我国的抚养成本与人均GDP比值则达到6.9，这还只是养育成本，算上养老成本，其实绝大部分普通人异常忧虑，恰恰这种焦虑带来了居民存款增加，所以降低养老、育儿成本也是楼市破局关键。

最后是合理增加住房供应，过去房价快速上涨，与供应不足有着很大关联，导致房价越来越高，也给了投资者投机漏洞，继续合理增加住房供应，可以有效减缓房价上涨，减轻购房压力，当然增加住房供应不再单纯以增加新建商品房为主，而是要促进存量二手房流通，加大住房保障力度，这样才能满足不同人群居住需求。

值得注意的是，稳楼市固然重要，但我国刚经历3年经济增长放缓，在国际经济复杂多变、经济复苏尚不明显的前提下，适当引导房价下行，更有助于稳定楼市，站在商品的角度来看，有涨有跌才是常态，站在家庭资产的角度，只要不出现大幅缩水，长远而言还是具有保值空间，至于如何通过政策灵活调整楼市，相信国家自有判断。