近两年我已很少再聊具体的楼市成交数据，这是因为各城市公布的成交数据越来越失真。商品房网签不能看了，二手房、法拍房也没个准数，就只能估算一下大概的成交量。反正大家都知道楼市已经凉透，具体数字精确与否并不重要。

今年开始各地有关部门更是彻底“放飞自我”，今年初福州某中心发了个《2023年度全市房地产成交量同比增幅明显》，我看完就气不打一处来，有这样做事情的吗？他们说2023年全市新建商品房、二手房都在大幅增长，比如新建商品房销售面积同比增长9.76%；其中住宅同比增长9.22%。

事实上楼市有可能如此“欣欣向荣”吗？好在福州市统计局比较靠谱，4月12日发布了《2023年福州市国民经济和社会发展统计公报》，里面写得清清楚楚，2023年商品房销售面积增速是-26.1%，其中住宅-23.8%。

之所以商品房销量大幅下滑，其实原因非常简单，过去几年我早已反复强调，商品房“成交”数据里充斥着安商房和各种工抵房、抵债房。这些非市场交易行为也被纳入商品房网签，滥竽充数的结果就是导致商品房成交量充满水分。

等到近年拆迁规模大不如前，2023年安商房网签高峰期已过，没有了天量安置房充门面，商品房“销售”数据自然现原形。由于福州安商房开发规模巨大，我们还可以拿没有那么多安置房的泉州来对比一下。泉州市统计局公布的去年商品房销售面积-14.1%，其中住宅-6.4%。

要知道泉州“从表面上看”可是全国唯一楼市逆势上行的城市，商品房“限价”越来越高，市区次次开盘千人摇号火爆抢房。但实际上呢？泉州楼市早已到了强弩之末，无非是房价涨得晚跌得也晚，节奏跟人家不一样罢了。

既然商品房网签数据不靠谱，那我们该如何透过重重迷雾看清真实销量呢？有一个数据更具代表性，那就是个人按揭贷款。福州去年个人按揭贷款增幅是-57.1%，而泉州是-36.1%。

我们知道绝大部分人买房是要贷款的，一次性付款的有钱人占比极小。个人贷款数据也不受安商房、抵债房等干扰，按揭贷款减少幅度在很大程度上体现了当地楼市销量的降幅。

当然，福州降幅过半的原因并不全是没人买房，福州楼市销量依然比省内其他城市要高。之所以按揭贷款减少这么多，房价下跌也功不可没。尽管今年福州出台新政再次调低首付比例，但这对于购房人来说没有多少实际意义。因为现实中首付变全款的真实案例早已数不胜数，人家即便还要贷款买房也无需再借很多钱。

所以，不管首付要求是四成、三成还是两成，购房人买房都会自觉提高首付比例，能少贷款就少贷款，能不借钱就不借钱。贷款买的房子在你还清之前不属于你，这一基本常识早已深入人心。

当然，看到这里还会有人想问，那厦门的数据如何呢？在3月15日文章《福建三大城市2023年存贷款数据对比》中我已进行分析，去年厦门存贷款数据增幅都很低。虽然厦门统计公报没有提及按揭贷款数据，但是我们可以看一下人行厦门分行发布的《2023年厦门市金融统计数据报告》，其中写到：2023年全年厦门人民币贷款增加1272.81亿，同比少增847.91亿；12月份，人民币贷款增加151.51亿，同比少增183.42亿。

由此可见，厦门的按揭贷款降幅同样不低。显然众多厦门购房人都牢牢记住我当年的那句提醒：如果霓虹闪烁高楼遍地需要以你一生凄苦当房奴为代价，那么无论城市多么繁华又与你何干。