随着时间进入10月份，各大机构都陆续发布了2022年9月的房价数据，根据中国房价行情网公布的数据来看，有三个亮点值得关注：1、房价环比下跌城市数量为162个，年初环比下跌城市数量仅为104座；2、房价超过万元的城市数量为66座城市，年初房价超过万元城市数量为77个；3、排名前20的城市中，有10座城市出现了房价环比下跌的情况。

由此我们可以得出对应的三个结论，首先是随着楼市的不断调控下，越来越多的城市房价泡沫正在消除，因此房价出现下跌，与年初房价进行对比，年底房价下跌城市数量增长了近60%。其次是相较于过去几年房价涨幅不断收缩而言，2022年房价终于开始出现回落的情况，楼市调控的效果越来越明显。最后是即使对于当前房价较高的热点城市来说，依旧不能避免房价下跌情况的出现，说明当前的热点城市的住房同样已经失去了投资价值。

正因如此，目前人们对于楼市的观点也出现了明显的分化，其中一部分认为未来房价依旧会大涨，原因在于过去20天内密集发生房地产，比如统计局局长宁吉喆表示：房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。城镇化促进会常务副主席郑新立也表示：即使在发达国家，房地产仍然是拉动经济增长的支柱产业。央媒经济日报也表示：房地产支柱产业的地位没有变。由此可见，即使楼市在2021年遇冷，2022年也会出现“反弹”的情况，换言之未来房价依旧会大涨，因此应该抓紧时机“抄底”买房。

而另一部分人则认为未来房价会持续下跌，原因是在楼市不断地调控下，房产泡沫会迅速消除，目前已经有23个城市发布了“限跌令”来进行调控，其中甚至包含了新一线城市以及国家中心城市，由此可见随着住房需求不断减少，很多城市都会面临房价快速下跌的问题，换言之未来房价会持续下跌，因此最近两年并不是买房的好时机，可能会面临“高位接盘”的问题，最终亏得一塌糊涂。那么今明两年买房的话，5年后到底会出现什么情况？对此我们可以参考孙宏斌王健林的看法：

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2018年3月份的亚布力论坛上，孙宏斌发表了对于未来楼市的看法：“未来五年房价既不会大涨也不会大跌，而是处于波动状态，这是所有人的共识”。为何未来房价不能大涨？原因在于当前过高的房价已经明显阻碍了实体经济发展，如果放任房价继续大涨，未来买房只会是有钱人之间“击鼓传花”的游戏，与普通的老百姓就一点关系都没有了，与此同时经济也会发展得十分缓慢，因此需要对于楼市进行调控防止房价出现进一步大涨。

为何房价不能出现大跌呢？原因很简单，一旦房价大跌，楼市泡沫会迅速破裂，那么许多家庭辛苦一辈子的财富也就因此“蒸发”了，进而引发“断供潮”出现，对于银行来说则会增加大量的坏账，最终对于整个经济都会造成巨大的影响，因此楼市调控要避免房价大跌的情况出现，这也是为何当前许多城市发布“限跌令”来调控，并不是阻止房价下跌，而是防止房价“乱跌”。

如何理解未来房价会处于“波动”状态呢？主要在于楼市的不断分化的情况，随着楼市不断地调控下，真正的住房需求得以显现。因此对于当前热点城市来说，每年都有大量的人口流入，相当于增加了住房需求，因此这类城市房价抗跌性比较强，因此会出现房价持续性的“稳中有涨”或者“稳定不变”的情况。正因如此，孙宏斌还表示：未来融创集团将重点布局一二线城市的中高端住宅。由此可见孙宏斌更加看好未来一二线城市，对于一些人口持续流失的偏远城市来说，住房需求在不断减少，因此房价更容易受到影响出现波动而下跌。

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王健林在2013年接受了一次采访，在回答观众提出的“如何看待未来房价走势”的问题时，王健林的回答是：未来10年一二线城市的房价还会上涨，其作此论断的依据是中国城镇化的发展。但是，对于人口净流出的三四线城市来说，尤其是县城，房价没有多大上升空间。尽管如今来看，王健林的预测并非完全正确，原因是三四线城市在过去几年也出现了房价大涨的情况，但主要原因是在“去库存”推动下，许多三四线城市纷纷开启了“棚改”大招，推动了房价上涨。

根据克而瑞研究院发布的数据显示，截至2021年11月末，全国100城狭义库存已经高达6.1亿平米，相较2020年末上涨20%，已经接近2014年的库存规模。那么时隔7年后，“去库存”是否会再次上演呢？答案显然是否定的。原因在于当前楼市调控的核心是“房住不炒”，因此不可能以房价上涨为代价解决商品房库存积压的问题。正如王健林强调的那样：没有一个国家的房地产行业能兴旺超过50年，万达向文化产业转变，正是为了今后的长久发展。

由此可见，对于未来房价走势问题，孙宏斌与王健林的观点一致，全部都指向了两个方面，其一是房地产的黄金时代已经过去，将逐渐回归正常行业，其二是随着人口不断地流动，未来一二线热点城市住房需求会持续增加，因此房价有一定上升空间，但并不会出现大涨的情况，对于人口持续流出的三四线城市来说，则会面临房价持续“阴跌”的情况，但全面下跌情况同样不会出现。

因此回到最初的问题，今明两年买房，5年后是否会亏得“一塌糊涂”？得分两种情况，如果是自住，则不会出现这种情况，但对于买房刚需家庭来说，在经济条件允许的情况下，更加建议入手一二线城市热点地段，房子保值抗跌能力更强。但如果是以投资为目的买房的话，即使是热点城市同样可能面临“亏得”一塌糊涂的情况，原因在于住房已经不适合投资，未来房价不会大涨，一味投资房产可能不仅面临亏损，还有可能面临住房“无人接盘”的问题，以及不久后落地的“房产税”的征收，增大了持房成本。