作为拥有千万人口的长沙，近几年，城市快速扩张，主城之外，诞生了一圈又一圈概念丛生的新区。

对于购房者而言，面对诸多板块，2024年，长沙哪些区域具有发展潜力，哪里千万不能碰？

第一梯队：房价2万+/㎡

滨江新城：金融中心，房价TOP1

湖南金融中心所在地，聚集起包含平安银行、民生银行、浦发银行等在内的金融、证券、保险、基金类金融机构及配套企业，共计400余家。

区位上，与老市中心五一广场隔江相望，当前片区内二手房价普遍在。

当前滨江住宅类土地资源趋于饱和，片区均价接近2万+，长沙no.1。

滨江规划超10所学校，长郡系、师大附中系、麓山实验，均是顶尖名校；地铁4/6号线、长株潭城际已通车，还有渔人码头、凯德壹中心等商业集群的投入使用，配套相当成熟。

改善属性愈加纯粹，新房多以200㎡以上大平层为主，而且现在基本没有新盘了，总价300W以上。

天心中心/开福中心：长沙老城区，少量大平层

这两个板块都在长沙市传统市中心，交通、教育、商业各种配套都相当成熟。

但区域土地开发殆尽，新房供应稀缺，目前仅剩少量房源在售，目前的在售产品，多是200㎡以上的大平层。

这几个高价板块，均以新入市的项目为主，房价早就突破2万+，区域已经整体呈现改善局面。

不过，这些板块目前有房源在售的新盘不多了，就开发商而言，主要也以绿城、万科、招商、华润等品牌房企为主。

其中，运达拍下的开福滨江68号地，楼面价16180元/平创长沙单价地王，预计后期新房售价大概率在3万以上了。

第二梯队：1.5-2万/㎡

雨花中心：主城中心城区，供应有限

雨花区，一直是长沙各区最“富”的，2023年雨花区预计GDP达到2600亿元，总量稳居全省首位。壹城智库、赛迪顾问和中小城市研究院高质量发展全国百强区榜单中，分别跃升至第5位、第10位、第10位，均居中西部第一，全面挺进全国十强。

而雨花中心，作为核心的核心，房价自然也处于楼市第一梯队，当前均价16083元/㎡，同比去年上涨8.21%。

从配套看，地铁3/4/5号线三轨交汇，而且这里的教育实力强劲，也是很多改善人群的心头好。

该板块如今在售的楼盘也不多，大多为尾盘、现房，如宝能公馆、湘和雅郡、常春藤望京等

梅溪湖/洋湖：核心区域均已开发，后续外扩发展

梅溪湖、洋湖，曾经岳麓区两大热门板块，早已发展饱和，新房仅有零星项目。

目前梅溪湖将继续西扩，开发梅溪湖二期，其最核心的区域，当属与一期紧密相连的梅溪湖中轴，而占据此核心地段的绿城招商桂语云峯，均价也卖到了1.85万/㎡。

此外，去年新入市的保利梅溪天珺、梦想中央公园、梦想凤栖台，新盘售价在1.4-1.7万/平左右。

洋湖，该板块以洋湖湿地为名，宜居环境在长沙排名靠前，且随着麓山国际、长郡系、雅礼系顶级教育资源落地，宜家、京东等大型商业入驻，配套已相当成熟。

目前，板块新房售价普遍在1.5万/㎡以上，以洋房为主，目前在售的住宅并不多，仅洋湖天序、中建钰山湖、城发恒伟洋湖映2009、城发恒伟·君樾洋湖。

值得一提的是，位于洋湖的026号地（保利天瑞），已经获得批前公示，楼面价高达13635元/㎡，该地块容积率仅1.1，限高24米，大概率打造洋房或叠墅类产品。

市府：供应充足，区域内竞品竞争激烈

该板块，应该是当前长沙在售的改善项目集中度最多的片区了，在近些年的土拍中，也频频有地块入市。相比上文的那些板块，其后续供应还是很充足的。

该片区定位为滨江和市府的后花园，圈层属性很强。

目前片区在售项目，容积率偏低，多以高层、小高层、叠墅、洋房等改善类产品为主，面积段在建面约140㎡及以上。

不难看出，市府谷山主攻的就纯改善的片区。

第三梯队：1-1.5万/㎡

大王山/省府/红星洞井/高铁新城/麓谷

其中，大王山作为河西新兴板块，均价都突破1.3万/平，随着地铁3号线及其南延线的开通，后续发展潜力，在长沙新兴板块相当出众。

至于，高铁新城、红星洞井等成熟板块，多以老项目为主，后续少有新增供应，价格在整个长沙算中档，1.2-1.4万/㎡，有不少选择。

省府板块，则是整个南城片区配套最齐全的了，地铁1号线、湘府文化园、德思勤商业广场，还有青园小学、明德、长郡外国语等长沙顶级教育资源。

这里土地资源有限，所以房价只会是水涨船高，而且以后会越来越难买。

目前，去年随着黑石铺片区启动城市更新项目，总规模近万亩体量（9914亩地），约300亿元的总投资金额。

目前，片区的新盘，如中国铁建•花语江南、中建·和悦宸光等，当新房均价都在1.5万/平左右，正在与市府片区对齐。

第四梯队：1万/㎡以下

开福北/暮云/高铁西/大泽湖/斑马湖/泉塘/空港新城/丁字镇

长沙1万/㎡以下的板块多达13个，看似非常多。

但仔细看就会发现，这些板块基本都是长沙县、望城的偏远板块，内五区仅开福城北-金霞经开区一带，以及天心暮云。

而且从近3年的房价走势看，这些板块大多都是横盘阴跌。

尤其是，城北-金霞一带，其位置还在2环左右，且有1号线北延线，即便在地铁沿线的核心区，房价也不过1万出头，近3年房价基本没有变动，甚至部分楼盘从装修改为毛坯后，价格还有稍微回落。

不过，这对于刚需却是好事，不得不说，在内五区要找个有地铁，且房价不高的区域，也只有这一块了。

值得一提的是，1号线北延线一期即将建成，届时，地铁开通，房价大概率也随之上涨。

至于望城、长沙县，涨幅高的板块，都是高铁西城、斑马湖、大泽湖等片区。

随着，2/4号线北延线的建设，这些片区未来发展潜力，都相当可观。

长沙县的泉塘主要以工业园区为主，城建较为滞后，属于多年不涨阴跌的片区；

空港-会展新城，属于概念先行，目前，还是做前期基建配套投入的时候。

丁字镇则离主城太远，甚至有不少“6”字头的超低价楼盘在售。

城市发展，区域扩张是必经之路。板块之间因发展定位、产业特色、资源禀赋带来的差异，将充分体现在楼市上。来源：安居客

2024年长沙哪些板块值得入手，哪些黑洞区域一定要避开，来评论区大家一起避坑！