最近的福州楼市有点迷。

11月，五区新房成交量环比上涨3.87%，二手房成交量环比上涨25.85%。

数据不会说谎，楼市至暗时刻似乎真的过去了。但市场的具体表现又是另一种画风：

多家房企开盘，去化率低到个位数；

土拍黯淡收场，6成宅地底价成交。

福州楼市回暖是假象吗？刚需要不要考虑上车？

市不动产登记与交易中心数据显示，福州楼市打破僵局，新房成交持续向好，二手房成交触底反弹。

2021年11月，福州五区新建住宅成交3274套，环比上涨3.87%，同比上涨15.65%，延续10月的涨势。但从全年走势来看，11月成交量仍处低位。

新房成交数据有网签滞后、安置房注水的BUG。那我们来看看更客观的二手房交易数据。

2021年11月，福州五区二手房成交2770套，环比上涨25.85%，同比下跌8.43%。各区二手房网签量均迎来普涨，但整体与去年同期相比，还有255套的差距。

不止是福州，全国楼市成交整体也是止跌回升的态势。中指数据显示，11月一二线城市成交环比上升16.7%。

单看成交数据，福州楼市有了探底回暖的态势。但近期新房开盘和土地市场传递的是：

低温依旧！

上周，福州市区两个纯新盘首开，一个是位于东二环板块的龙湖观宸，一个是位于三江口板块的万科金域缇香，因周边面貌差、无价格优势等原因，两者开盘当天整体去化率仅为38%。

再往前，11月14日，福清某项目开盘，怒卖9套！

刚刚落锤的福州第三轮集中土拍也是一片肃杀：

原定六区出让43幅地块，结果10幅地块临期撤牌，2幅流拍；

土地溢价率整体走低，成功出让的22幅宅地中，有14幅底价成交；

房企拿地热情较低，6成宅地由国企托底。

土拍情绪蔓延到楼市，难言乐观。那成交数据凭什么上涨？

11月福州楼市成交数据的“回暖”，主要得益于信贷放松和供给端价格让利。

1、来钱了

“房贷集中度”的实施导致银行房贷额度紧张、放款时间拉长。政策用力过猛，下半年以来楼市一路下行，已经超出了预期。

10月下旬开始，管理层态度转变，提出了两个维护，即维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益，还表示要在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。

根据央行公布的数据，10月末，银行业金融机构个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。

多地房贷供需关系正回归正常。在福州，首套房贷最新利率相比10月下降0.05%，主流利率是5.4%；二套房贷主流利率是5.5%。此外，放款速度同步加快，不少银行一月内就可以办理完，之前则需要两三个月时间。

高层密集发声重建市场信心，放款也加快了，前期积聚的大量购房需求陆续释放，成交量随之上涨。

2、降价了

降温行情下，福州二手房业主心理预期减弱，降价潮使得买卖双方更容易达成交易。

近期福州不少新盘的走量也是用价格妥协换来的。刚刚，东街1號还在朋友圈刷到了五四北福州熙悦府1.8万的精装工抵房。

信贷环境改善，房地产秩序逐渐恢复，成交量企稳回升，福州楼市翘尾行情来了吗？东街1號认为：

并没有！

因为市场只是回归理性，而不是重启火爆。

长期来看，“三道红线”和“贷款集中度管理”仍是一个紧箍咒。

目前，信贷端适度放松是为了纠偏，未来房贷额度释放的空间有限。而融资端边际放松更多是针对现金流较为稳健的国央企，民企的资金链仍然承压。

接下来的一个月，房企为回笼资金、冲刺全年业绩，以价换量或是常规操作。

对于刚需来说，今年底确实是购房窗口期，价格合适就可以入场了。

上为正文。

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