广州9月新房成交4784套，金九没来，但是银十要来了

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

开放的广州，欢迎全国的有钱人买房置业。作为四个一线城市里，原本就政策最宽松的城市，这次彻底卸下了限购的枷锁。

至少从我们国庆第一天一线的感受来讲，外地客户的来广州看房的数量明显增加。相信这一波新政，会给不少开发商的新房项目，带来一个不错的国庆节销售额。

我今天一早就看到中海大境的销售捷报。我预计捷报接下来一定会频频发布。

至少，9月份楼市的乌云，在月底几天被吹散了。至于后续的市场是艳阳高涨，一扫阴霾。还是回光返照。还要看这个10月的成交表现。

我们今天就看看广州楼市9月份新房的成交数据。看了之后，你就能感受到，为什么广州的政策发布的如此干脆，坚决了。

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广州9月全市新房共网签4784套，环比8月微涨0.8%。成交的建筑面积525352平方米，环比上涨约 2.7%。

我们经常听到金九银十的说法，但这更多的是指新房成交。二手房旺季旺旺是在每年春节后的一到两个月，也就是我们说的小阳春。

只是今年的小阳春更像是倒春寒，而金九银十也没什么流光溢彩，反而充斥着一股铁锈味。

新房的交易量延续着8月不温不火的行情。让专家都不好意思再拿天气和暑假的事情找借口了。广州9月新房的差，是实实在在的差，没有半点虚假。

开发商房子卖的难，面对土拍自然无精打采。整个9月，我们在南方面粉厂勇夺天河地王之前，听到的全是坏消息。

越秀退地，琶洲南三块宅地延后，成交的地块都是底价成交，延后拍地和流派依然是主流。

于是，新政的发布，从重要的事情，变成了重要且紧急，迫在眉睫的事情。

新政的发放，势必会进一步释放市场上的购买力，也会吸引一部分广州外的购买力。毕竟在北上深都如此扭捏的政策下，唯有广州是可以直取核心区房产的。

其实之前广州核心区120m²以上的房子就已经是解开限购的状态，而天河和海珠为首的新房供应，基本上都是在120m²以上。

所以，这一轮政策的利好，对于大部分新房并不是客观条件上直接的利好，更多的还是心理层面的支撑。

虽然楼市不想股票市场那样，可以依靠点燃情绪，迅速扭转。但也同样受到未来市场预期的影响。

至少10月新房成交，不会像9月这样低迷了。

我们看看今年新房成交汇总的数据。

截至到9月份，2024年新房网签量总共是43483套。

我拉了一下表格，虽然今年核心区的供应这么多，好的改善项目这么丰富，但是今年新房的网签两，是过去4年里，同期最差的。

10月的担子很重，不仅担负着扭转市场形势的预期，还担负着10月土拍的最终成绩。

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接下来，我们看看广州各区的成绩。

9月的成交，其实大部份新政区的成交都是在上涨的。但是之所以没有在总量上体现，主要是有两个拖后腿的区。

分别是白云区和天河区。

白云区的这个回落我其实可以理解，因为8月份白云区的网签有一些异常，从7月份的500多套，突然飙升到900套。

一般这种情况，往往是因为某个小区统一做了网签，所以就会体现出数据上的暴涨。但这并不是市场的真实情况，实际上白云在目前行情，每个月整体就是500套左右的量。

而天河的回落，是实打实的跌。

天河是全广州唯一一个在楼市下行期间，供应面积连续三年增加的区域。但是强增的供应并没有带来出众的销量。

我觉得原因有两个，一方面天河大部分的产品都是以改善为主，看看天河成交的套均面积都涨到134m²了。

但我们都知道市场一直以来都是刚需为主体，你没有刚需的产品供应，自然也就不要怪天河的刚需需求抛弃你的新房，转向了其他区域的新房或者天河的二手房。

另一方面，天河虽然看似产品很多，但是都在地段、产品方面，有一些这样那样的瑕疵。

可能在过去，天河两个字就足够把这些瑕疵遮盖，但是在现在这个市场，一个项目的一点点问题，都会被买家拿在显微镜下细细研究。

天河的新盘项目里，缺少一个龙头。

而在上升组里，荔湾的表现很优异，出现了环比涨幅44%的好成绩。这是因为9月份，荔湾有两个非常热的新房项目开盘。

分别是保利珠江天悦和保利雅郡。9月荔湾的成绩，这两个项目功不可没。

库存方面，截至 9月30日全市可售一手房合计107529套（即可售库存）， 建筑面积合计 12010740 平方米，按本月网签套数计算，去货周期约22个月。这个数据和上个月持平。

至于10月份新房成交的预测，鉴于10月新推出的项目并不多，大部分还是之前已经在售的新房项目，即使叠加新政的推动，我觉得保守一些，大概能在7000套左右吧。

我当然希望市场比我预测的要更热。但是，8月和9月的市场太过冰凉，楼市这么大吨位，由冷转暖，需要多一点耐心。

今年没有金九，但是银十可能要来了。

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（2024.10.2 橙子 yxjcena）