《中华人民共和国民法典》第二编物权，第一分编通则，第二章　物权的设立、变更、转让和消灭，第一节　不动产登记，第二百零九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”。

本条是关于不动产物权登记效力的规定。

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六、善意保护的效力

所谓善意保护的效力，也就是传统民法所谓的公信力，它是指登记记载的权利人在法律上被推定为真正的权利人，即便以后事实证明登记记载的物权不存在或存有瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权的交易的人，法律仍然承认其行为具有与真实的物权相同的法律效果。登记记载的内容即使发生错误，但因为信赖公示内容而发生交易的当事人，其信赖应当受到保护。

在登记申请人办理了登记之后，任何人因为信赖登记而与登记权利人就登记的财产从事了交易行为，符合善意取得的构成要件，应当受到善意取得制度的保护，取得该不动产所有权。

对登记簿记载的权利人以及登记的权利内容所产生的信赖，在法律上称为公信力。正因为确立了不动产登记的公信力，才使得物权善意取得制度产生的保护效力在法理上具有正当性基础，同时，不动产权利人可以安全将其享有权利的不动产交由他人利用，而不必担心不动产物权被占有人任意处置。

综上，不动产登记的主要意义在于：

一是保障交易安全、提高交易效率。

如果登记记载的事实都不值得信赖，或者因信赖了登记而从事的交易不受保护，那么，人们就不敢从事交易，从而会危及经济交往。

如果不相信不动产登记值得信赖，而要求当事人在交易时需要采取其他方式调查权利的真实状态，将极大地消耗社会成本，市场经济下的交易效率将无法正常维系。而以不动产变更登记的方式发生不动产物权变动，便捷、高效、安全。

二是促进不动产利用。

不动产登记可以解决不动产物权与不动产利用相分离的问题，在公示公信力的维护下，权利人无需担心权利被任意侵犯，当可促进不动产的利用。权利人设立用益物权，还是以不动产设定抵押权，或者以租赁合同等方式将不动产交由他人占用、使用、收益，均不影响不动产登记的物权人享有物权。

七、自然资源所有权登记问题

本条第二款规定“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”。

对于上述规定，立法机关在编立《物权法》时的考虑主要是：

第一，规定不动产物权登记生效，是物权公示原则的体现。法律明确规定哪些自然资源属于国家所有，较权利记载于登记机构管理的不动产登记簿有更强的公示力，地就无须再通过不动产登记来达到生效的法律效果。

第二，不动产物权登记生效，针对的主要是当事人通过法律行为进行物权变动的情况。本款所规定的国家依照法律规定对自然资源享有所有权，不属于因法律行为而产生物权变动的情况，因此也就无须进行登记来享有所有权。

需要说明的是，本款只是规定依法属于国家所有的自然资源所有权可以不登记，但在自然资源的利用范畴，如在国家所有的土地、森林、海域等自然资源上设立用益物权、担保物权，则需要依法登记生效。

十八大以来，党中央、国务院高度重视自然资源确权工作，2013年至2019年，连续印发《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》、《中共中央、国务院关于加快推进生态文明建设的意见》、《中共中央、国务院生态文明体制改革总体方案》。

2016年12月，经中央全面深化改革领导小组第29次会议审议通过，原国土资源部、中央编办、财政部、原环境保护部、水利部、原农业部、原国家林业局联合印发《自然资源统一确权登记办法(试行)》推进确权登记法治化。2019年7月11日，自然资源部、财政部、生态环境部、水利部、国家林业和草原局印发了《自然资源统一确权登记暂行办法》，持续推动确权登记法治化。

自然资源确权登记的目的，是贯彻落实党中央、国务院关于生态文明建设决策部署，推动建立归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅、监管有效的自然资源资产产权制度，以解决自然资源所有者不清及保护责任不明确的问题。

具体来说，就是“四个划清"，即通过开展自然资源确权登记，清晰界定全部国土空间各类自然资源资产的所有权主体，划清全民所有和集体所有之间的边界，划清全民所有、不同层级政府行使所有权的边界，划清不同集体所有者的边界，划清不同类型自然资源之间的边界，推进确权登记法治化，为建立国土空间规划体系并监督实施，统一行使全民所有自然资源资产所有者职责，统一行使所有国土空间用途管制和生态保护修复职责，提供基础支撑和产权保障。

而不动产登记的目的，主要是发挥登记的物权公示的作用，保护公民和法人的不动产物权，维护交易安全等。

自然资源统一确权登记和不动产统一登记的相同点主要有：

（1）两者都坚持物权法定和统一确权登记的原则。

《自然资源统一确权登记暂行办法》第二条明确规定：“国家实行自然资源统一确权登记制度。自然资源确权登记坚持资源公有、物权法定和统一确权登记的原则。”可见自然资源确权登记亦遵循物权法的基本原则。

（2）登记的机构基本相同，两者都是由自然资源主管部门负责登记。

（3）登记的权利客体基本相同。自然资源确权登记的权利客体主要是水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域、无居民海岛以及探明储量的矿产资源等自然资源以及所有的自然生态空间。不动产登记的权利的客体主要是土地、房屋、林、草、海域等。除了房屋这一土地的人工添附之外，自然资源和不动产登记的权利客体基本相同。

由于国家自然资源所有权不具有让与性，自然资源确权登记的登记类型主要是首次登记、变更登记、更正登记和注销登记四种，不存在转移登记、异议登记、预告登记和查封登记。从国有资源不具有流转性的本质而言，对自然资源所有权的登记，仍然属于国家为摸清家底而从事的管理行为。所以《民法典》本条作出了上述第二款之规定。

第一，因历史原因登记制度的不完善，曾经在实践中有一定突破。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十九条：“当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人”。（法释〔2000〕44号，法释〔2020〕16号规定失效）

《民法典》第四百零二条：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。

故《民法典》施行后，《担保法》被废止，同时不动产登记制度不断完善，上述司法解释规定的基础已不存在，不能继续适用。

第二，登记的“名”、“实”不符的问题。

在商品房预售制度下，在建的房地产项目获得预售许可，开发商将商品房销售给买受人并依法办理网签备案，竣工验收后交付给买受人合法占有。但首次登记的权利人是开发商，在非因买受人的原因不能办理变更登记的情况下，开发商全部财产因负债而被查封，这都带来的“名”、“实”不符问题。

如何在破产案件、案外人申请再审、执行异议之诉和第三人撤销之诉之中，对于财产归属、第三人撤销之诉中被侵害的民事权益范围、案外人是否享有排除强制执行的民事权益认定等问题，需要进一步探索完善、正确理解公示生效制度。

（全文完）