文｜老墨

不知道大家发没发现一个现象！从2021年开始，楼市就像瞬间逆转一样，虽然政策不停，但是销量和房价就是上不去，很多人都非常纳闷，要是真想回到过去，为什么就不能一招切中要害呢？其实原因很简单，根本就不是做不到，而是不能这么做。

早在三年前，从恒大开始，多家千亿房企就接连出现债务问题。很明显，核心原因根本就不是经营不当，而是行业瓶颈，于是在2021年初，中国就正式实施“三道红线”，两个目的，第一是化解房企高的债务风险，第二才是只有化解风险，老百姓才敢接着买房。有数据显示，2021年到期债务规模超1.2万亿元，中国前50强房企中，竟然有30%债务违约。

由此就会引发更多问题，特别是房子越难卖，房企就越不敢拿地，零溢价、流拍就会成为中国楼市的重要标签。

你肯定很纳闷，房子和土地有什么关系？非常简单，国家部门曾经做过统计，中国地价平均占房价的23%，最高大概在60%左右。地价的影响非常大，一旦新拍的地价偏低，比如5千一平，而周边的二手房价却高达2万一平，你就会非常尴尬，不降价就根本卖不掉。

因此，从2021年到现在，只要你仔细观察就能发现，关于土地的政策并不少，先是要求各地放开土地限价，然后就是2024年直接发文，严格控制城市住宅土地供应规模，特别是这三类城市：1、住宅去化周期长，2、土地流拍率高，3、市场需求明显不足。背后的意思，你难道还不清楚吗？

大批量供地就是等于把出水口调到最大，而房子难卖则是紧闭出水口，久而久之，池子里的水就越来越多，最坏的后果就是撑破水池，而这个水池就是楼市。顺着思路来说，国家要求各地“以人定房”、“以房定地”，也就不奇怪了。

简单来讲，从2022年到2023年间，假设你这个城市的住宅需求是10万套，然而库存却高达8万套，因此，以后你就只能再盖1万套，要是这样还不行，那就只能别再卖地了。

其实这招并不新鲜，大概十年前就用过了。不只是大中城市，甚至就连县城都出现过，只是因为县城人口少，更准确的说是外来人口少，建制县的人口流出比例从73%增至88%，所以楼盘也不多，基本没什么尽快调整的急迫性。

如果你能理解这个逻辑，那你就肯定明白，核心就是6个字“改变供需关系”。所以这天国家收储未出售的商品房用作保障房，才会炒的沸沸扬扬。因为本质上，这也是改变供需关系的办法。

截止到今年6月，中国待出售的商品房面积有73894万平，假设这个速度不变，到年底就有147788万平房子卖不掉，已经相当于2015年的销售面积了。虽然这种计算方法不对，但是想让大家明白一点，投资时代已经过去，未来我们不仅要做好赚不到钱的准备，关键是肯定亏本。

其实这才是正确的路，买房原本就是消费，有消费就肯定有耗钱，只是有些人太坏了，把房价抬得过高，他们确实赚钱了，但是却要更多的人来买单。

举个例子，十年前你只要贷款50万买房，就算利率高达6%，一年成本也不过3千，而现在你贷款100万才能买房，就算利率低至3%，一年成本也超过了4千，这个对比太典型了。

归根结底，我始终都在说一句话，“房价上涨背后隐藏着很大的风险，总会有人中招！”这不是我危言耸听，因为每个人性格、资金、获取信息等情况都不同，有人能在房价不涨之前撤出，而有人却根本不懂，否则不可能知道现在，还在问买房能不能接着赚钱了。

现在，我有一种感觉越来越强烈了，未来可能还有一波短期的回流，前提是全面调整供需关系之后。

因为到了那时，老百姓对房企的阴影大概率会慢慢消退，只要能放心买房，有了销量，房价就有了依托，但是不可能再次暴涨，这是两个完全不同的概念。我们必须就要做好两个准备，第一是接受买房即开始亏本的准备，第二就是如果今后建造的好房子，和以前的房子有绝对优势，那么亏本的速度可能更快。总而言之，核心就是做好心理准备。

对此，你怎么看呢？

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