刚需的归保障，改善的归市场。这一楼市大趋势现在已经没人怀疑，巨变降临之际，买改善房必须要有全新思维了。
极端一点说，以后除了各类保障房和少数刚需学区房，其他房子应该都归为改善范畴。
昆明改善市场正在悄然变化：改善的定义变了，面积大就等于改善的旧思维已经过时，而是要以更全面的维度来考量，片区的低密规划基底、生态属性、产品品质、配套条件的完善度、社区整体运营水平、社群运营与邻里居住氛围，缺一不可。
那么变化是如何发生的？买改善究竟要有何种新思维？我们不妨以改善成色最足、发展最典型的会展片区为例来具体说说。
如果以2012年12月滇池国际会展中心开建为标志，会展片区开发已历时近12年，而片区房地产项目开发也差不多有同样长的历史。12年来，大型公建、基础配套设施、以及主打改善的地产开发齐头并进，已奠定了昆明首席改善片区的地位。
会展片区首先给人的印象就是大，超20平方公里的面积不仅超过巫家坝（规模开发的核心区面积近10平方公里），也超过了西北新城（约17.8平方公里），在昆明各个新片区中，规模居首。
但尽管如此，会展片区经过12年的发展，已成果斐然，下图可以看出：
从图上可见，会展片区已建待建的会展中心、公园学校等配套设施和楼盘开发用掉的土地已超过一半，剩余未开发的土地主要以城改项目为主。
会展片区的开发史也是昆明最近十年城市发展的一个缩影，其路径可以概括为：大型公建（会展中心）和基础设施（道路、地铁、学校、公园等）建设为先驱，地产开发跟进拓展，城市界面逐步完善。
会展片区的开发历程，可分为三个阶段。
滇池国际会展中心（图源昆明国际会展中心有限公司官网）
第一阶段——滇池会展中心建设拉动，福保半岛和星海半岛高端项目云集
2012年底，滇池国际会展中心开工建设，很快就有招商、中海、龙湖、云南城投等实力房企进驻，招商海公馆、中海半岛华府、会展山海湾、招商雍景湾、山海湾一号、山海荟、滇池湖滨半岛、龙湖听蓝半岛等一批高端住宅与商办项目，云集三个半岛中的福保半岛和星海半岛。
滇池三个半岛之所以成为会展片区开发最先点燃的区域，原因一句话就可以概括：区位带来的最优越滇池生态资源。
所以无论是招商中海的洋房，还是会展山海湾的高层，在10年前都是昆明高端盘的典型代表，从而也初步树立了会展片区的高端人居形象。
星海半岛上的湿地公园（图源官渡发布）
第二阶段——向外扩展的半岛和湖居价值的延伸
正因为半岛湖居的资源优势，会展片区此后的开发其实都是围绕着这一核心价值展开。
从地域方面看，第一阶段三个半岛的开发，除了福保半岛上福保村改造和东侧的宝丰半岛城改都悬而未决，差不多已将三个半岛可用于开发的土地利用殆尽。但随着滇池生态保护趋于严格，三个半岛的开发严格来说已告终结。
但半岛湖居的独有价值并没有随之湮灭，会展片区从2016年开始的第二波开发热潮，一个明显特征就是从半岛向北，沿飞虎大道、盘龙江纵深发展，其标志性事件则是万科主导开发的七彩国际社区。
2016年，昆明市政府、官渡区政府先后与万科签署《战略合作协议》，开启了万科在会展片区深耕的旅程。随着城市更新进程，片区开发的广度和深度不断延伸，因此，2021年6月，万科发出倡议将在南市开发的多个项目（万科银海泊岸、万科·翡翠滨江、万科大都会、万科500里、万科公园城市）统称为“七彩国际社区”。
万科500里实景
七彩国际社区的大背景，是万科基于会展片区的基底价值，致力于以高品质产品深化和优化滇池生态资源的努力。
七彩国际社区对滇池半岛湖居价值的坚持，一方面反映在这些项目基本沿三个半岛北扩，比如万科500里与福保半岛仅相隔一条环湖路，万科银海泊岸、万科翡翠滨江位于星海半岛北侧、临盘龙江入湖口，另一方面更反映在万科的进阶产品，以鲜明的改善品质为昆明人提供更多的湖居好房子。
第二阶段和第一阶段不同的地方，一是开发不再局限于半岛内，也不再局限于少量高价住房，更广阔的空间可开发更多的湖居产品，另一方面万科也不断精研产品，并最大限度扩展会展片区改善房的受众面，让更多昆明人有能力享受到滇池湖居。
所以本质上说，万科七彩国际社区所做的只有一件事——重新定义昆明改善房。
会展第三半岛区示意
第三阶段开启——第三半岛重新定义改善
在会展片区开发进入成熟期后，改善房的新定义应该是什么？答案要看第三半岛，也是会展片区开发的第三阶段要解答的问题。
目前，万科都会半岛即将正式发布，云南房网此前曾分析认为，都会半岛所在的罗衙片区正好为七彩国际社区与生态半岛结合部，项目以及后续罗衙社区城改推进，将促动两大生态板块的融合，但如果结合会展片区的发展现状看，都会半岛实际上也将联动宝丰半岛、生态半岛，形成继星海半岛和福保半岛之后的第三半岛全新板块。
如上图所示，由于宝丰半岛已明确将不再做商住地产开发，全部都将是绿地公园（其中面积最大的为第十五水质净化厂，规划为地面公园地下厂区），那么第三半岛的主要开发空间将依托宝丰半岛向北辐射延伸，该片区内的生态主基调由五甲塘湿地、西亮塘湿地、海东湿地等大型湿地公园构成，居住区是鲜明的低密低容特征，而万科都会半岛则处于第三半岛的核心区。
第三半岛区的西亮塘湿地距都会半岛仅不到500米（图源昆明园林）
梳理下来，第三半岛区的独有优势有以下四点：
1、更生态。从第三半岛区示意图可看出，整个片区内公园面积约1.8万亩，而绿地公园面积约7620亩，差不多占到一半面积，生态属性较其他两个半岛更为优越；
2、更纯粹。片区内居住用地规划低容低密特征突出，大部分在1—2之间，最高容积率也只有3.2，因临近滇池，最高建筑限高80米，大片区域限高24到60米，天际线不受遮挡，视野开阔。
3、更改善。经统计，片区内高端低密用地面积约3789亩，主要为已开发的生态半岛和云玺大宅等洋房别墅项目，改善调性与世博、草海等片区十分类似。
4、更便利。片区具备生态宜居属性之外，更难得的是背靠会展中心王府井小镇、世纪城海乐世界、新亚洲等大商圈，生态与都市都在10分钟生活圈内完美链接。
万科都会半岛效果图
可以看出，第三半岛的基底价值其实是张明牌，如果万科都会半岛延续以往的改善打法不会有任何问题，但万科并没有选择这条容易的路径，而是决定重新定义改善产品。
万科早已意识到，未来的楼市趋势已经确立：刚需的归保障，改善的归市场。以往的改善房，往往简单等同于大户型，而在新的时代背景下，对改善的需求则是全方位的，产品品质、居住体验感、社区邻里氛围都成为改善房更被看重的因素。
应对趋势，需要有创新的产品，万科研发5年的“未来城市理想单元”就是为此而来，其落地首作为万科理想之地，通过这个去年上海的销冠项目，人们看到了万科对未来城市与改善人居的中国答案。
随后，万科将研发成果推向了包括昆明在内的多个城市新项目，而都会半岛则是昆明重磅落地之作，也将是重新定义昆明改善的迭代作品。
“未来城市理想单元”样本——上海理想之地
理想之地作为全新改善作品，形式上最突出的特点是取消底商，商业及公共空间集中在六个块地的中央，打造超级十字路口，居民高频生活需求能在10分钟步行时间内解决，生活浓度大幅提升。
在产品内核理念上，“未来城市理想单元”也从根本上改变了改善定义，万科都会半岛独立社区商业告别了底商的纷扰喧嚣，营造出更有味道和体验感的生活空间，而在户型产品方面，项目运用万科最新研发成果，相较于七彩国际社区早期产品也有大幅提升。
一句话，作为第三半岛的开山之作，都会半岛的目标是构建全新的改善生活样本。
另外值得一提的是，项目为罗衙社区城改首批用地，虽然首期面积不算大，但罗衙社区已被列入昆明首批专项借款城中村改造项目，项目后续土储规模预计还有500多亩（图中黄色标注），也就是说，万科都会半岛的出世，意味着第三半岛区的开发出现了强力的主导者。
因此，万科都会半岛这个案名堪称恰如其分。这是第三半岛的开端，也是昆明最具潜力新改善板块的肇始。
纵观会展片区的开发过程，由于万科的深耕加快了片区发展步伐，提升了片区居住品质，也满足了更多昆明人对好房子的渴望。第三半岛开发进入新阶段后，会展片区的潜力与前景也会比以往任何时候都更值得期待。
