编者按：城市中心区的住宅由于学区房、“离家近”“配套好”等优势，性价比越来越高，住宅需求仍然旺盛。城市中心区的新住宅极难开发，基本没有新供给；旧住宅陆续退出，住宅供给将减少。城市中心区住宅供求关系趋紧，城市中心区房价将率先探底反弹回升。
城市中心区是指城市的核心区域，城市中心区住宅现在买价高，将来卖价也高，投入大，收益高，增值潜力大，易卖出。省会兰州市的城市中心区是指西关十字以东、天水路以西、白银路以北、黄河以南的兰州最中心的区域。
一、城市中心区的住宅需求仍然旺盛
第一，城市中心区的学区房需求仍然旺盛。
小学和中学教学质量的提高是一个长期的缓慢的过程，可以用十年时间建成一个大型的综合性的居住区域，但却无法建成优质的小学和中学，优质的小学和中学一般都位于城市的中心区。我国群众非常重视子女教育，大多希望子女在优质小学和中学就学，许多群众纷纷购买学区房，学区房需求仍然旺盛。
兰州中心区有“广武门小学+兰州35中”“一只船小学+兰州11中”“张掖路小学+兰州19中”等学区房。优质学区房受到追捧，交易价格明显高于一般学区房。原来业主高价购买学区房特别是面积较小的学区房，让自己的孩子进入优质小学和中学就学，然后立即高价卖掉面积较小的学区房，形成学区房的炒卖，教育部门把学区房改革为“6年小学+3年初中”，遏制了炒房。
第二，城市中心区的“离家近”推动住房需求仍然旺盛。
城市中心区集聚大量的党政机关、事业单位、各类企业，兰州城市中心区集聚了甘肃省的大量党政机关、事业单位、省属企业，集聚了兰州市及城关区的大量党政机关、事业单位、所属企业，集聚了兰州市的大量民营企业，还集聚了大量的中央在甘肃的单位与企业（省级银行等），提供了大量优质的就业岗位，许多群众在城市中心区就业。
随着城市越来越大，城市交通越来越堵，交通的经济成本越来越大，交通的时间成本更是越来越高，许多群众选择在单位附近购房，降低交通的时间成本和经济成本，下班后尽快得到休息，加班也能够迅速到达单位，“离家近”的优势越来越明显。
第三，城市中心区的“配套好”推动住房需求仍然旺盛。
城市中心区配套特别齐全，达到了高标准的道路、电力、给水、排水、热力、电信、燃气等“七通”，城市中心区公共服务设施分为教育、医疗卫生、文化、体育、行政管理、社区服务、市政公用、商业服务等8大类，有中学、小学、幼儿园、社区卫生服务中心、农贸市场、文化活动中心、综合健身馆、街道办事处、派出所、社区服务中心、社区养老服务设施、垃圾转运站、再生资源回收站、公厕等。
城市中心区配套齐全，公共服务设施到位，城市中心区教育、交通、金融、商业、餐饮、文化、体育、休闲、娱乐、医疗、行政等单位相互服务，抱团发展，抱团共赢。特别是随着交通越来越堵，交通的时间成本和经济成本越来越高，“配套好”的优势越来越明显，城市中心区的住宅相对郊区住宅性价比越来越高。
现在城市中心区的住宅买价高，但有学区房、“离家近”“配套好”等优势，将来卖价也高，容易卖出，增值潜力也大。例如家居兰州市东岗镇，想法让孩子在广武门小学上学，孩子每天上学的交通时间比学区房的孩子多一个多小时，严重影响休息；中午小饭桌每月需要750元左右，小学放学早，下午放学若再到小饭桌，还需要350元左右，家长与孩子的付出特别大。
二、城市中心区的住宅供给却在减少
第一，城市中心区的新住宅极难开发，城市中心区将无新住宅供给。
城市中心区砖混结构的旧房一般都是多层，拆迁开发成本高，难度大，可能出现难缠的“钉子户”,导致拆迁开发亏本，房地产公司已经不愿意拆迁砖混结构的旧住宅楼进行住宅开发，政府拆除政府重建难度也极大，业主自己拆除自己重建同样难度极大。同时砖混结构的旧房居住老年人多，老年人恋旧，可能增加拆迁难度。
兰州中心区已经多年没有房地产开发公司拆迁进行新住宅开发，最新的住宅是几年前，兰州灯泡厂、兰州水泵厂工业用地“退二进三”以“商业+住宅”为主的综合开发。兰州中心区再没有工业用地，就是说中心区将无新住宅供给，将只有存量的二手住宅。
第二，城市中心区的旧住宅陆续退出，城市中心区住宅供给将减少。
城市中心区砖混结构的多层旧房，一般已经使用40年左右，再过几年将陆续接近达到50年使用期限，可能成为需要拆除的危房，无法使用，无法出租，也无法卖出变现，从而陆续退出二手房市场供给。一些地段特别好的多层砖混结构的旧房可以开发建设为商业办公住宅综合体，但住宅面积与套数仍然减少。
现在一般都改革为“6年小学+3年初中”的9年学区房，购买砖混结构学区房，在孩子初中毕业时已经达到50年左右，可能成为需要拆除的危房，从而可能长期持在手中。郑重建议慎重购买砖混结构的旧学区房，尽量购买有电梯的使用期限长的框架结构的学区房。
贺有利简介
中国三产化/服务化著名学者，中国服务业科技创新人物，博士、研究员、高级工程师、房地产估价师、土地估价师。2005年提出三产化/服务化理论，2007年提出点轴群理论；2008年提出“中俄国”建议，反对“中美国”理论；2016年提出并倡导农地出让(转让)理论。
来源：观北里
