2024年1月的最后一天，南京发布了2024年首批土地出让公告，起拍总价105亿元。对比数日前杭州的第一场生猛土拍，最高溢价率达30%，南京的压力可谓不小。

南京土拍公告

杭州首场土拍

对比两个城市近几年的土拍情况，可以发现最近几年杭州土拍一直比南京至少领先600亿，不禁好奇杭州怎么有这么强劲的购买力，都是谁在买呢？

分析主要有如下几点原因：

1、南京首位度低，江苏十三太保相互不服，而且经济不突出，比不过苏州，对于苏南城市来说吸引力不足；

而杭州首位度高，经济一枝独秀，在省内有绝对优势，可吸引全省的购买力；

2、区位问题，南京在江苏太过偏西，相对于上海来说，南京对苏锡常等城市的吸引力低，苏南城市基本去上海或者本市买房，南京只能吸引安徽以及宁镇扬都市圈的部分购买力；

而杭州位于浙江以北，且由于太湖、杭州湾的天然阻隔，能够完美截流省内想去上海的购买力，因而有足够多的房客支撑土地的发展，房企自然愿意拿地；

3、产业的不同，南京以电子、石化、钢铁、汽车四大产业为支柱产业，杭州以旅游、文化、高端装备、生命健康、金融服务等为支柱产业，杭州对于年轻人的吸引更甚。虽然南京的大学远多于杭州，但是人口吸引量远不及杭州。2022年南京常住人口为949.1万人，杭州为1237.6万，这288万的人口缺口需要的房产也在百万之巨。

4、其他因素。杭州头部房企多，对于大本营的土地更为积极；浙江的炒房氛围更为浓厚，例如当年的温州炒房团；杭州的房产政策更为友好，例如杭州公积金每年可以取空、南京公积金账户里还要预留13个月等。

因此对于南京来说，楼市下降通道的预期不改变，未来的土拍只会更艰难，政府没钱，基础设施也会放缓速度，相应的上下游产业也会收缩。

都说房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。现在短期的金融、中期的土地都没效果了，那么关建的还是人口。南京拥有51所大学高校的先天优势，希望可能出台更好的政策，留住更多的大学生，顶住楼市下行。